Vermieter werden für Anfänger: Teil 2 – Spezielle Fragen

Nach meinen Vermieter-Basics in Teil 1 mit allgemeinen Fragen gehe ich nun hier in Teil 2 auf Spezialfragen von angehenden Vermietern ein: Welche Aspekte Sie für eine lukrative Vermietung alle beachten müssen. Denn schließlich wollen Sie als Vermieter kein Minus machen – und müssen dafür kostspielige Fehler ausschließen. Also: Los geht’s!

Wie kaufe ich die richtige Immobilie für eine Vermietung?

Die Wahl der richtigen Immobilie kann den Unterschied zwischen einem lukrativen Vermietungsgeschäft und einer anstrengenden Geldfalle ausmachen. Hier sind einige Faktoren, die Sie beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung berücksichtigen sollten:

1. Lage: Stellen Sie sicher, dass die Immobilie in einer Gegend liegt, die für Mieter attraktiv ist. Gute Verkehrsanbindungen, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sind oft wichtige Aspekte.
2. Zustand der Immobilie: Beachten Sie den Zustand der Immobilie. Bedenken Sie, dass Sanierungs- oder Reparaturkosten den Gewinn aus der Miete schmälern können.
3. Zielgruppe: Überlegen Sie, welche Art von Mieter Sie anziehen möchten. Ist die Immobilie eher für Familien, Studenten oder Singles geeignet? Dies beeinflusst Mietpreise und Nachfrage.

Welche Pflichten für Vermieter gibt es?

Mit der Entscheidung, Vermieter zu werden, gehen auch Pflichten einher. Neben der sorgfältigen Erstellung der Vermieter-Nebenkostenabrechnung gehören auch regelmäßige Instandhaltungen und Reparaturen zu Ihren Aufgaben.

Neue Gesetze und Verordnungen können zusätzliche neue Pflichten für Vermieter bedeuten, daher ist es wichtig, immer auf dem neuesten Stand zu sein. Ein Vermieter-Verein wie „Haus und Grund“ kann hier eine große Hilfe sein. Oder eben ein Immobilienmakler, der Ihnen in allen Fragen bei Immobilie vermieten zur Seite steht und Sie bei allem unterstützt, was Sie nicht selbst tun möchten oder können.

Zahlreiche Neuerungen seit 2022

Besonders seit 2022 gibt es zahlreiche neue Pflichten für Sie als Vermieter, die die folgenden Themen berühren. Jedes davon ist für sich selbst schon ein weiterführendes Thema:

• Neue Pflichten durch Heizkostenverordnung
• CO2 Abgabe
• Solardächer als Pflicht
• TV-Kabelkosten dürfen nicht mehr umgelegt werden
• Neue Regeln für Mietspiegel und Zensus 2022
• Grundsteuer-Reform
• neuer Sachkundenachweis für Hausverwalter
• Änderungen bei KfW-Förderprogrammen
• Auslauf der Sonder-Afa für Mietwohnungen
• Verlängerungen der Sonderregelung im Hausverwalter-Recht

Hier müssen Sie sich als Vermiet-Anfänger sich mit jedem einzelnen Thema auseinandersetzen – besonders, wenn Sie keine kostspieligen Fehler machen wollen.

Regeln, Vorschriften, neue Gesetze, Instandhaltung und Wartung – besonders aufwendig bei Besitz mehrerer Immobilien. Unser Tipp: 360°-Service von Pflege bis Vermarktung.

Wie finde ich die richtigen Mieter?

Die richtigen Mieter zu finden, kann eine Herausforderung sein. Eine Option ist die private Vermietung Ihrer Wohnung, bei der Sie selbst die Kontrolle über den Auswahlprozess haben. Sie könnten auch in Betracht ziehen, einen Makler zu beauftragen, der Ihnen dabei hilft, potenzielle Mieter zu finden und den Mietvertrag abzuwickeln.

Unabhängig davon, welche Methode Sie wählen, ist es wichtig, potenzielle Mieter gründlich zu prüfen, um sicherzustellen, dass sie zuverlässig sind und ihre Miete pünktlich zahlen können.

Darf ein Vermieter einen Schlüssel haben?

Eine der häufigsten Fragen von frisch gebackenen Vermietern lautet: „Darf ein Vermieter einen Schlüssel haben?“ Grundsätzlich gilt: Ja, ein Vermieter darf einen Schlüssel zur Mietwohnung besitzen, aber er darf ihn nicht ohne weiteres verwenden.

Das Betreten der Wohnung des Mieters ohne dessen Einwilligung gilt als Verletzung der Privatsphäre und kann rechtliche Konsequenzen haben. Ausnahmen bestehen nur in Notfällen, z. B. wenn akute Gefahr im Verzug ist. Dennoch ist es empfehlenswert, solche Fragen im Mietvertrag zu klären, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

Was muss ich zum Thema Finanzamt beim Wohnung vermieten beachten?

Eine der wichtigsten Aufgaben als Vermieter ist die korrekte Abrechnung und Versteuerung der Mieteinnahmen. Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern und Ihre Ausgaben richtig abrechnen.

Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder auch die Abschreibungen für das Gebäude können von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Ebenso wichtig ist Ihre genaue Erstellung der Nebenkostenabrechnung sowie die transparente Weitergabe dieser an Ihre Mieter. Bei komplexeren Sachverhalten ist es sinnvoll, einen Steuerberater zurate zu ziehen, um alle Aspekte des Themas Wohnung & Finanzamt zu berücksichtigen.

Ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen, meine Wohnung zu vermieten?

Die Entscheidung, ob Sie Ihre Wohnung privat vermieten oder die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein Makler kann Ihnen bei der Mietersuche, der Bonitätsprüfung und der Vertragsgestaltung äußerst behilflich sein und Zeit sparen, denn er muss sich in die ganzen Details natürlich nicht mehr einarbeiten, sondern hat seine Mechanismen, die funktionieren.

Professionelle Vermarktung vs. privates Inserat

Darüber hinaus hat ein Immobilienmakler oft ein gutes Netzwerk und kann Ihre Wohnung effektiv bewerben. Bei Brock Immobilien vermarkten wir Immobilie z. B. über mehrere Kanäle – Online, in Zeitungen, Aushängen, über unsere Kundenkartei, mit professionellen Bildern und Videos.

Allerdings fallen für solche Services natürlich Kosten an. Bei der privaten Vermietung sparen Sie diese Kosten, müssen sich aber selbst um alle Aspekte der Vermietung kümmern. Überlegen Sie also gut, welche Option am besten zu Ihnen passt.

Wie hilft mir als Vermieter „Haus & Grund“?

„Haus & Grund“ ist ein Immobilienverband, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in ihren Belangen unterstützt. Von einer Mitgliedschaft können Sie auf verschiedene Weise profitieren. Der Verband bietet beispielsweise Rechtsberatung an, hilft bei der Durchsetzung von Vermieterrechten und informiert über aktuelle Änderungen in der Immobilienbranche. Sie erhalten außerdem Musterformulare und können an Seminaren und Informationsveranstaltungen teilnehmen. Insbesondere für alle, die plötzlich Vermieter werden, kann die Unterstützung von „Haus und Grund“ eine wertvolle Hilfe sein.

Wie verwalte ich mehrere Immobilien von mir?

Die Verwaltung mehrerer Immobilien kann eine Herausforderung sein, vor allem wenn Sie vielleicht als Erbe oder Erbin plötzlich Vermieter von mehreren Einheiten geworden sind. Hier sind einige Tipps:

• Organisation: Halten Sie alle wichtigen Dokumente und Informationen für jede Immobilie gesondert und übersichtlich.
• Professionelle Unterstützung: Überlegen Sie, ob Sie auf eine Immobilienverwaltung zurückgreifen, die alles zentral organisiert und Sie so entlastet.
• Regelmäßige Kontrollen: Überprüfen Sie Ihre Immobilien regelmäßig, um sicherzustellen, dass sie in gutem Zustand sind.

Was muss ich bei der Vermietung einer Eigentumswohnung beachten?

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung sollten Sie neben den allgemeinen Pflichten als Vermieter auch die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft beachten. In vielen Fällen muss die Vermietung der Wohnung von der Gemeinschaft genehmigt werden. Beachten Sie außerdem, dass Nebenkosten und Instandhaltungsarbeiten anders geregelt sein können als bei einem freistehenden Haus.

Für die Besonderheiten der Verwaltung von Eigentumswohnungen oder Eigentümergemeinschaften gibt es eigene Dienstleister. Gerne sind wir auch hier im Raum Rösrath, Overath und Köln behilflich.

Sie wollen Grundlegenderes zum Thema Vermieten lesen? Gern – allgemeine Infos für Anfänger lesen Sie in Teil 1. Konkrete Fragen oder Anliegen zum Vermieten, zur Immobilien-Verwaltung oder sonstiger Immobilien-Services beantworten wir Ihnen ebenfalls gerne rund um Ihre Immobilie in Rösrath, Overath, Köln und Umgebung. Und unterstützen Sie bei bei Verkauf, Vermietung und Verwaltung sowie bei der professionellen Immobilienbewertung.