Immobilienmarkt Köln 2025: aktuelle Infos

Der jetzt veröffentlichte Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Köln zeigt: Der Immobilienmarkt der Domstadt hat sich im Jahr 2024 spürbar erholt. Nach dem Rückgang im Vorjahr ist sowohl die Zahl der entgeltlichen Verträge als auch der Geldumsatz wieder gestiegen. Käufer sind zurück, aber selektiver. Verkäufer müssen sich auf neue Realitäten einstellen. Was verkauft wird, hängt 2024 stärker denn je von Lage, Zustand und Nutzungsflexibilität ab.

Gesamtmarkt: Mehr Verkäufe – höherer Umsatz

Laut Grundstücksmarktbericht wurden im Jahr 2024 in Köln 7.333 entgeltliche Verträge abgeschlossen. Im Vorjahr 2023 waren es 6.013 Verträge, ein Anstieg um rund 22 %.

Der gesamte Geldumsatz belief sich im Jahr 2024 auf 4,84 Milliarden Euro. Auch das ist ein leichter Anstieg im Vergleich zu 4,80 Milliarden Euro im Jahr 2023.

Die Verteilung des Umsatzes auf die Teilmärkte sieht laut Bericht wie folgt aus:

• Unbebaute Grundstücke: 266 Kauffälle, 337,71 Mio. €
• Bebaute Grundstücke: 2.038 Kauffälle, 2.862,09 Mio. €
• Wohnungs- und Teileigentum: 4.812 Kauffälle, 1.548,44 Mio. €
• Erbbaurechte: 217 Kauffälle, 86,81 Mio. €

Der Kölner Markt bleibt also mengenmäßig stark – bei einem leicht unter dem Niveau früherer Boomjahre liegenden Durchschnittswert je Kauffall. Die größte Dynamik lag im Teilmarkt des bebauten Grundbesitzes.

Wohnungseigentum: Hoher Marktanteil, Umsatz stabil

Im Jahr 2024 wurden in Köln 4.812 Verträge über Wohnungseigentum und Teileigentum abgeschlossen​. Der Geldumsatz in diesem Segment lag bei 1.548,44 Mio. €, was fast einem Drittel des gesamten Marktvolumens entspricht.

Der Grundstücksmarktbericht liefert keine Quadratmeterpreise und keine Aufschlüsselung nach Baujahr oder Stadtbezirken. Entsprechend kann im Magazintext keine Preisinterpretation gegeben werden. Die hohe Zahl an Verkäufen macht deutlich, dass Eigentumswohnungen in Köln weiterhin stark nachgefragt werden – trotz des allgemein vorsichtigeren Käuferverhaltens. Die Dominanz dieses Segments ist typisch für eine Großstadt mit angespanntem Mietmarkt und hoher Eigennutzernachfrage.

Bebaute Grundstücke: Marktstabilität bei sinkender Stückzahl

2024 wurden 2.038 bebaute Grundstücke verkauft​. Der Geldumsatz in diesem Segment betrug 2.862,09 Mio. €. Im Vergleich zum Vorjahr mit 2.193 Fällen ist die Zahl der Verkäufe leicht rückläufig.

Der Bericht macht keine Angaben zu durchschnittlichen Grundstücksgrößen, Wohnflächen oder Kaufpreisen je Objekt. Entsprechend wird hier bewusst auf jede weitere quantitative Aussage verzichtet. Der Markt für bebaute Grundstücke in Köln bleibt also wertmäßig führend, verliert jedoch an Stückzahl. Ursache sind vermutlich die hohen Finanzierungskosten und die zunehmende Preissensibilität – wobei konkrete Preisaussagen ohne weitere Angaben im Bericht nicht getroffen werden können.

Teilmärkte, Grundstücke und Erbbaurechte – Kölns Markt in der Tiefe: unbebaute Grundstücke – wenig Transaktionen, hoher Einzelwert

Der Grundstücksmarktbericht dokumentiert für das Jahr 2024 in Köln 266 Kauffälle im Bereich unbebauter Grundstücke. Der Geldumsatz in diesem Segment betrug 337,71 Mio. €. Damit machten diese Verkäufe rund 7 % der gesamten Transaktionen aus, aber rund 7 % des Umsatzes – ein relativ hoher Anteil gemessen an der Stückzahl.

Im Detail führt der Bericht keine Bodenrichtwerte, Stadtteilverteilungen oder durchschnittliche Grundstücksgrößen auf. Er verweist lediglich auf die Gesamtsumme der Transaktionen. Diese Angaben zeigen: Unbebaute Grundstücke sind in Köln nach wie vor Mangelware und hochpreisig. Der geringe Anteil an Verkäufen bei gleichzeitig nennenswertem Umsatz lässt auf hohe Einzelwerte schließen – insbesondere in Lagen mit Bebauungspotenzial.

Erbbaurechte: Stabiler Markt in der Nische

Im Jahr 2024 wurden in Köln 217 Verträge über bebaute und unbebaute Erbbaurechte geschlossen​. Der Geldumsatz in diesem Segment lag bei 86,81 Mio. €.

Der Bericht macht keine Angaben zur Art der Nutzung (Wohnbau, Gewerbe, Institutionen) oder zu durchschnittlichen Laufzeiten oder Zinsen der Verträge. Auch Angaben zu besonderen Entwicklungen oder Preisverhalten fehlen.

Fazit: Das Erbbaurecht bleibt in Köln ein relevantes Instrument, insbesondere bei kirchlichen, städtischen oder genossenschaftlichen Grundstücksträgern. Aufgrund fehlender Detaildaten sind allerdings keine Rückschlüsse auf Preisentwicklungen oder Nachfrageverschiebungen möglich.

Teilmärkte ohne Preisdynamik: Gewerbe, Spezialfälle, Tausch

Im Grundstücksmarktbericht sind keine gesonderten Abschnitte oder Zahlen zu folgenden Teilmärkten ausgewiesen:

• Gewerbliche Immobilien (Lager, Büro, Handel)
• Umwandlungen (z. B. von Gewerbe in Wohnen)
• Spezielle Nutzungstypen (z. B. Pflege, Hotel, Freizeit)

Auch der Markt für sogenannte Tauschverträge, Innenumsätze oder familieninterne Verkäufe wird im Bericht nicht separat behandelt. Das bedeutet: Allein aus den ausgewiesenen Kauffällen lässt sich keine Aussage zu diesen Teilmärkten treffen. Aussagen wie „Büroimmobilien unter Druck“ oder „Mehrfamilienhäuser mit Preisabschlägen“ wären spekulativ – und werden deshalb in diesem Artikel nicht getroffen.

Verteilung der Teilmärkte: Wohnungseigentum dominiert, unbebaute Flächen selten

Ein Blick auf die Mengenverteilung zeigt:

Das bedeutet: Zwei Drittel aller Verkäufe in Köln betreffen Eigentumswohnungen. Der Markt ist stark auf Einzeltransaktionen ausgerichtet – typische Großstadtstruktur. Grundstücke sind knapp, Mehrfamilienhäuser werden seltener gehandelt.

Orientierung, Ausblick und Empfehlungen für Eigentümer: veränderte Rahmenbedingungen

Der Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Köln belegt eindeutig: Das Transaktionsgeschehen hat sich im Jahr 2024 gegenüber den Vorjahren stabilisiert – jedoch auf einem veränderten Niveau. Die Anzahl der entgeltlichen Verträge hat mit 7.333 Fällen wieder das Niveau früherer Jahre erreicht​, der Geldumsatz liegt mit 4,84 Milliarden Euro leicht über dem Vorjahr. Auffällig ist jedoch: Die Marktsegmente entwickeln sich unterschiedlich stark. Während das Wohnungseigentum weiterhin den größten Teil aller Verkäufe ausmacht, bleibt das Segment der unbebauten Grundstücke klein – bei gleichzeitig hoher finanzieller Bedeutung. Der Markt für bebaute Grundstücke ist wertmäßig führend, zeigt aber rückläufige Fallzahlen.

Für Eigentümer entscheidend: Substanz, Lage, Dokumentation

Zwar enthält der Grundstücksmarktbericht keine Informationen zu durchschnittlichen Quadratmeterpreisen oder Verkaufspreisen einzelner Immobilienarten, doch lassen sich aus der reinen Mengengewichtung und der Verteilung der Umsätze einige Handlungsempfehlungen ableiten:

✅ Wer verkaufen möchte, sollte über vollständige Objektunterlagen verfügen (Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Energieausweis)
✅ Objektzustand und Energieeffizienz gewinnen weiter an Bedeutung
✅ Die Verkaufbarkeit hängt zunehmend von der Lage und der Nutzbarkeit ab – insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien
✅ Bei Eigentumswohnungen sollte auf die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung geachtet werden

Keine Aussage ohne Fakten – Preisversprechen sind unseriös

Der Bericht enthält keine Quadratmeterpreise, keine Lagedifferenzierungen, keine Bodenrichtwerte und keine Vergleichsbeispiele für Objekte. Wer trotzdem mit angeblichen Durchschnittspreisen oder Prognosen arbeitet, verlässt den Boden der belegbaren Realität. Daher ist auch dieser Artikel darauf beschränkt, nur das zu sagen, was sich eindeutig nachweisen lässt – für alles Weitere ist eine individuelle Immobilienbewertung durch zertifizierten Sachverständige oder Immobilienmakler mit Ortskenntnis notwendig.

Köln bleibt aktiv – aber anspruchsvoller

Trotz leichtem Umsatzplus und gestiegener Kauffälle ist der Kölner Immobilienmarkt im Jahr 2024 ein Markt des Wandels geblieben. Die reine Zahl der Verkäufe hat sich erholt, doch die Preise bewegen sich – wenn überhaupt – nur noch unter realistischen Bedingungen. Käufer agieren kontrollierter, Verkäufer müssen argumentieren können. Wer heute verkaufen möchte, sollte sich nicht auf Hoffnung verlassen – sondern auf Vorbereitung, Daten und Transparenz.

Übrigens … schauen Sie gleich auch mal, wie sich der Immobilienmarkt in Rösrath oder der Immobilienmarkt Overath sowie der Immobilienmarkt Bergisch Gladbach entwickelt hat, um mal Orte ganz in der Nähe von Köln zu prüfen. Infos über den Oberbergischen Kreis finden SIe bei usn ebenfalls lesefreundlich aufbereitet.

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Ihr Volker Brock