Immobilienmarkt Bergisch Gladbach 2025: aktuelle Infos

Auch in diesem Jahr gibt es wieder aktuelle Infos zum Immobilienmarkt in Bergisch Gladbach: Der neue Grundstücksmarktbericht 2025 ist veröffentlicht. Die Stadt, direkt vor den Toren Kölns gelegen, bleibt eine der gefragtesten Lagen im Rheinisch-Bergischen Kreis – aber der Markt hat sich verändert.

Bergisch Gladbach zeigt Stabilität – aber der Markt sortiert sich neu

Nach den bewegten Jahren rund um Corona, Inflation und Zinsanstieg ist nun eine gewisse Ruhe eingekehrt. Die Preise? Teils stabil, teils leicht rückläufig. Die Nachfrage? Weiterhin vorhanden – aber viel genauer hinschauend. Wer verkauft, muss heute besser vorbereitet sein als noch vor ein paar Jahren. Und wer kauft, vergleicht gründlicher denn je.

Grundstücksmarktbericht Bergisch Gladbach 2025: leicht mehr Verträge, weniger Geld

Mit 976 notariell beurkundeten Kaufverträgen hat der Grundstücksmarkt in Bergisch Gladbach im Jahr 2024 rund 3,5 % mehr Fälle als im Vorjahr verzeichnet. Der Geldumsatz lag mit 360,5 Millionen Euro leicht unter dem Vorjahreswert (–2,1 %), was auf veränderte Preisniveaus und einen stärkeren Fokus auf kleinere Transaktionen schließen lässt. Auffällig: Die klassische Fläche, also der Flächenumsatz (ohne Wohnungs- und Teileigentum), lag bei 72,4 Hektar – das ist ein Rückgang auf ein normales Maß, nachdem im Vorjahr durch einige Großtransaktionen eine Ausnahme entstanden war.

Unbebaute Grundstücke: Gleichbleibende Preise bei veränderter Struktur

Im Segment der unbebauten Grundstücke wurden 2024 in Bergisch Gladbach 103 Transaktionen gezählt, davon 32 im individuellen Wohnungsbau. Bei der Verteilung fällt auf:

• 14 freistehende Häuser
• 16 Doppelhaushälften
• 2 Reihenhäuser
• 0 Gewerbegrundstücke
• 1 Rohbaulandfall
• 40 Arrondierungsflächen

Der Gesamtumsatz in diesem Segment betrug 23,03 Millionen Euro, was einem durchschnittlichen Wert von rund 224.000 € pro Transaktion entspricht.

Die Bodenrichtwerte blieben weitgehend stabil – auch das ein Zeichen für eine gewisse Marktruhe. In attraktiven Stadtteilen wie Refrath oder Bensberg liegen die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücke zwischen 570 und 970 €/m², während Lagen wie Herkenrath oder Herrenstrunden eher zwischen 400 und 540 €/m² notieren.

Wohnungsbau: Rückkehr der Baulücke – aber gezielter als früher

Besonders spannend: Der Neubau entsteht zunehmend auf bestehenden innerstädtischen Grundstücken. Von den 34 auswertbaren Kauffällen für Neubauten im Jahr 2024 entfielen:

• 15 auf klassische Baulücken
• 7 auf Grundstücke mit Abrissbebauung
• 12 auf Neubau- oder Umlegungsgebiete

Damit zeigt sich: Die Nachverdichtung nimmt weiter Fahrt auf. Grundstücke mit Bestand, die durch Abriss nutzbar gemacht werden können, spielen eine immer wichtigere Rolle – nicht zuletzt aufgrund knapper werdender Neubauflächen in zentralen Lagen.

Bebaute Grundstücke: Nachfrage stabil, Preise leicht rückläufig

Im Bereich der bebauten Grundstücke verzeichnete der Markt 353 Verkäufe, davon allein 282 Ein- und Zweifamilienhäuser. Diese Zahl liegt rund 4,6 % über dem Vorjahr. Dennoch sank der Geldumsatz in diesem Teilmarkt um ca. 3,7 % auf 213 Millionen Euro.

Was steckt dahinter?

• Die Nachfrage bleibt – insbesondere in beliebten Lagen.
• Die Preisbereitschaft sinkt leicht, vor allem bei älteren, unsanierten Objekten.

Käufer kalkulieren intensiver: Energieeffizienz, Zustand und Modernisierungsbedarf spielen eine größere Rolle als früher.

Wohnungseigentum: Refrath und Bensberg im Fokus

Mit 417 verkauften Eigentumswohnungen lag das Transaktionsvolumen im Wohnungseigentum 1 % über dem Vorjahr. Der Geldumsatz stieg sogar um 4,6 % auf rund 100,65 Mio. €.

Stadtteile mit besonders vielen Kauffällen:

• Refrath: 107 Transaktionen
• Bensberg: 99 Transaktionen
• Gladbach-Zentrum: 65 Transaktionen

Die Preise sind differenziert zu betrachten:

• Neubauwohnungen lagen im Durchschnitt zwischen 3.100 und 8.500 €/m²
• Bestandswohnungen in großen Anlagen zwischen 500 und 2.400 €/m²
• Kleinere Wohnanlagen verzeichneten Werte zwischen 1.300 und 5.300 €/m²

Besonders gefragt sind Wohnungen mit Aufzug, Balkon, moderner Ausstattung und guter Anbindung – oft auch als Kapitalanlage.

Erbbaurechte: kleiner Markt, aber mit Bewegung

Im Jahr 2024 wurden in Bergisch Gladbach 27 Erbbaurechts-Transaktionen erfasst, mit einem Gesamtumsatz von 11,39 Millionen Euro. Darunter fielen:

• 26 bebaute Erbbaurechte mit 3,38 ha Fläche
• 1 unbebautes Erbbaurechtsgrundstück

Das zeigt: Auch wenn dieser Markt klein ist, bleibt er für spezialisierte Investoren interessant. Für Verkäufer lohnt sich eine professionelle Wertermittlung – gerade wegen der besonderen Berechnungssystematik.

Arrondierungsflächen: häufig übersehener Markt mit Potenzial

Fast unbemerkt von vielen Marktteilnehmern, entwickelte sich 2024 ein starker Mikromarkt für Arrondierungsflächen:

• 40 Verkäufe
• Häufig Flächen unter 500 m², z. B. Vorgarten, Wegeanteile oder Grundstücksverlängerungen
• Die Preise lagen – je nach Nutzbarkeit – zwischen 6 % und 76 % des Bodenrichtwerts

Besonders spannend: Wer angrenzende „Reststücke“ besitzt, kann häufig durch Zukauf oder Verkauf das eigene Grundstück funktional und wertmäßig deutlich verbessern.

Bergisch Gladbachs Immobilienmarkt 2025: klarer, fokussierter – aber nicht schwächer

Die Zahlen zeigen: Bergisch Gladbach bleibt ein gefragter Wohnstandort, auch wenn sich der Markt verändert hat. Verkäufer müssen sich auf sorgfältige Vorbereitung und realistische Preise einstellen – die Zeit der automatischen Wertsteigerung ist vorbei. Käufer sind wählerischer geworden, was Zustand und Effizienz betrifft.

Bergisch Gladbach bleibt stark – aber der Markt verlangt mehr Klarheit, Strategie und Substanz.“

Mikromärkte im Blick: Stadtteil-Analyse bringt Unterschiede ans Licht

Ein Blick auf die Umsätze nach Stadtteilen zeigt: In Refrath, Gladbach-Zentrum und Bensberg wurde 2024 das meiste Kapital bewegt. Spitzenreiter bei den Transaktionen im Wohnungseigentum war Refrath mit 107 Verkäufen, gefolgt von Bensberg mit 99 und Gladbach mit 65. Besonders auffällig: In Hebborn stieg die Zahl der Verträge stark an – von 43 im Vorjahr auf 57. Die Erklärung? Oft sind es sanierte oder teilmodernisierte Objekte in mittleren Wohnlagen, die hier wieder Käufer finden.

Dagegen verzeichnete z. B. Moitzfeld / Löhe deutliche Rückgänge im Umsatz: Nur noch 33 Transaktionen bei bebauten Grundstücken – gegenüber 43 im Vorjahr. Das zeigt: Der Markt ist keineswegs homogen. Jeder Stadtteil entwickelt sich mit seiner eigenen Dynamik.

Individueller Wohnungsbau: Grundstücke werden wieder wertvoller – aber selektiv

Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken bleibt vorhanden – doch das Angebot ist knapp und oft schwer nutzbar. 2024 wurden nur 34 solcher Grundstücke mit klarer Neubauabsicht verkauft.

Aufgeschlüsselt sieht das so aus:

• 15 Baulücken – innerstädtische Lagen, bereits erschlossen
• 7 Abrissgrundstücke – mit Abrisskosten verbunden
• 12 Grundstücke in neuen Baugebieten – meist durch Bauträger gesichert

Die Käufer sind vorsichtiger geworden. Es zählen vor allem:

• gute Erschließung
• klare Bebauungsmöglichkeiten
• keine „Altlasten“ im Grundbuch

Für Eigentümer mit Baulücken oder ungenutztem Gartenland lohnt sich jetzt die Prüfung: Gibt es Bebauungspotenzial? Besteht Nachfrage in der Mikrolage? Hier ist eine individuelle Wertermittlung wichtiger denn je – denn selbst kleine Unterschiede bei Lage und Nutzbarkeit haben große Auswirkungen auf den Marktwert.

Bauerwartungsland und Rohbauland: wenig Verkäufe, viel Potenzial

Ein kleiner, aber strategisch wichtiger Teilmarkt ist das Bauerwartungsland. Laut Bericht wurden in den letzten Jahren kaum neue Verträge abgeschlossen. Der Grund: Viele dieser Flächen befinden sich noch in Planungsprozessen oder unterliegen Restriktionen.

Dort, wo Verkäufe stattfanden, lagen die Preise bei durchschnittlich 6 % des erschließungsbeitragsfreien Baulandwertes – also deutlich unter Marktwert. Das zeigt: Solche Flächen bergen Potenzial – aber auch Unsicherheit.

Rohbauland dagegen wird wieder interessanter – allerdings nur für erfahrene Akteure. Bei 7 Verkäufen in den letzten Jahren wurden Preise zwischen 290 und 500 €/m² erzielt – bei einem durchschnittlichen Umrechnungsfaktor von 0,80 im Vergleich zu erschlossenem Bauland.

Für Eigentümer gilt: Wer im Außenbereich Flächen besitzt, sollte mit der Kommune frühzeitig klären, ob und wann eine Entwicklung möglich ist – denn mit dem richtigen Planungsstand kann sich ein Verkauf lohnen.

Land- und Forstwirtschaft: Nachfrage konstant, Nutzung oft eingeschränkt

2024 wurden in Bergisch Gladbach auch 10 landwirtschaftliche und 15 forstwirtschaftliche Grundstücke verkauft. Ein Segment, das oft übersehen wird – aber durch Freizeitnutzer und Kapitalanleger zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Die durchschnittlichen Preise:

• Landwirtschaftlich genutzte Flächen: ca. 2,00 €/m²
• Waldflächen (mit Aufwuchs): zwischen 0,30 und 4,80 €/m²
• Wald ohne Aufwuchs: ca. 0,50 €/m²

Viele dieser Grundstücke liegen in Landschafts- oder Naturschutzgebieten, was eine bauliche Nutzung ausschließt. Für Käufer und Verkäufer gilt: Eine sorgfältige Prüfung der Zugänglichkeit, Lage und rechtlichen Rahmenbedingungen ist unerlässlich. Wer z. B. eine Fläche verpachten will, sollte den aktuellen Pachtzins (ca. 1 % des Bodenrichtwertes) kennen.

Gewerbeimmobilien: kleiner Markt mit begrenztem Volumen

Im Jahr 2024 wurden in Bergisch Gladbach nur 5 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude verkauft – ein klarer Beleg dafür, dass dieser Teilmarkt derzeit nur eine untergeordnete Rolle im Gesamtmarkt spielt. Genaue Umsatzzahlen für diese Objektart werden im Bericht nicht separat ausgewiesen, sondern sind in der Summe der bebauten Grundstücke enthalten, die bei insgesamt 213,24 Millionen Euro liegt.

Was aber feststeht: Der Markt ist selektiv. Gewerbeobjekte mit solider Vermietung, guter Lage und flexibler Nutzbarkeit haben weiterhin Chancen. Schwieriger wird es bei älteren, sanierungsbedürftigen Gebäuden oder solchen mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit.

Für Eigentümer bedeutet das:

• Umnutzungsoptionen und energetischer Zustand sind zentrale Verkaufsfaktoren.
• Eine sorgfältige Bewertung der Ertragssituation und Marktpositionierung ist entscheidend.

In vielen Fällen lohnt sich eine Umnutzung oder Neuplanung eher als ein Direktverkauf.

Wohnungsmarkt: Energieeffizienz ist das neue Lagekriterium

Ein zentrales Thema im Bereich Eigentumswohnungen bleibt der Zustand der Immobilie. Vor allem unsanierte Objekte aus den 70ern oder 80ern stehen deutlich länger am Markt. Käufer vergleichen heute nicht nur den Kaufpreis, sondern:

• die zu erwartenden Sanierungskosten
• die Nebenkosten bei ineffizienter Technik
• den energetischen Zustand

So erklären sich auch die Preisunterschiede:

• Neubauten (Erstverkauf): bis zu 8.500 €/m²
• Bestandswohnungen in großen Anlagen: teils nur 500 €/m²

Die Bandbreite ist enorm – und zeigt, wie stark der Markt differenziert ist. Wer verkaufen will, sollte den tatsächlichen Zustand seiner Immobilie kennen und transparent kommunizieren – das schafft Vertrauen.

Grundstücksmarktbericht Bergisch Gladbach 2025: auf den Punkt gebracht

Der Markt 2025 ist alles andere als „tot“ – aber er hat sich fundamental verändert. Die Devise lautet: Mehr Sachlichkeit, weniger Emotion. Der klassische Bauchverkauf funktioniert nicht mehr.

Für Verkäufer bedeutet das:

• realistische Preisansätze statt Wunschvorstellungen, am besten über eine Immobilienbewertung vom Sachverständigen
• vollständige Unterlagen, inkl. Energieausweis
• gezielte Vermarktung mit modernen Methoden, um die richtigen Zielgruppen anzusprechen, angepasst an das Objekt

Für Käufer heißt das:

• Zustand zählt mehr als Lage allein
• Nebenkosten im Blick behalten (Heizung, Dämmung, Verwaltung)

professionelle Beratung bei Finanzierung und Modernisierung lohnt sich

Wer Preis, Zustand und Zielgruppe kennt, kann auch 2025 erfolgreich verkaufen – oder richtig kaufen.

Marktvergleich: Bodenrichtwerte in den Stadtteilen – Bergisch Gladbach bleibt top

Ein Blick auf die Bodenrichtwertkarte zeigt: Bergisch Gladbach bleibt einer der teuersten Standorte im Rheinisch-Bergischen Kreis. Die Bodenrichtwerte für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus variieren stark je nach Lage:

Diese Unterschiede zeigen: Lage ist nicht alles – auch Mikrolage, Erschließung und Bebauungsplan entscheiden. Für Eigentümer ist das wichtig zu wissen: Nicht jede Adresse im Stadtgebiet profitiert im gleichen Maße von der Nähe zu Köln oder zur Autobahn.

Was Käufer und Verkäufer 2025 besonders im Blick haben sollten

Der Grundstücksmarkt 2024 zeigt deutlich: Es ist ein Markt mit Chancen – aber auch mit klaren Regeln. Die gesamtwirtschaftliche Lage, vor allem Zinsen und Inflation, bleibt ein Unsicherheitsfaktor. Umso mehr zählt: Wer heute am Markt aktiv ist, braucht realistische Vorstellungen, gute Informationen und eine klare Strategie.

Für Verkäufer bedeutet das:

• Lage allein reicht nicht mehr.
• Energieeffizienz, Unterlagen und Zustand entscheiden über den Preis.
• Gute Vorbereitung und Marktorientierung verhindern spätere Abschläge.

Für Käufer heißt es:

• Unbedingt vergleichen!
• Sanierungskosten mit einrechnen.
• Mikrolage, Erschließung und Ausstattung prüfen.

In vielen Fällen lohnt sich eine fundierte Beratung – denn ob Kauf oder Verkauf: Der Immobilienmarkt ist 2025 kein Selbstläufer mehr, sondern ein Feld für Profis.

Was ist Ihre Immobilie in Bergisch Gladbach wirklich wert?

Die Bodenrichtwerte geben eine grobe Orientierung – doch sie ersetzen keine fundierte Bewertung. Wer zu hoch ansetzt, bleibt oft lange am Markt und verliert. Wer zu niedrig kalkuliert, verschenkt unter Umständen bares Geld.

Eine gute Immobilienbewertung berücksichtigt:

• aktuelle Vergleichspreise
• Zustand und energetische Qualität
• rechtliche Besonderheiten (z. B. Erbbaurecht, Wegerecht)
• Nachfrage in der Mikrolage

Wer den wahren Wert kennt, kann strategisch entscheiden: verkaufen, vermieten, halten oder sanieren?

Der Immobilienmarkt 2025 verlangt Präzision – nicht Spekulation.“

Grundstücksmarktbericht Bergisch Gladbach 2025 zusammengefasst

Die aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses zeigen: Bergisch Gladbach bleibt attraktiv, aber der Markt hat sich weiterentwickelt. Die Zeit des schnellen Preiswachstums ist vorbei – gefragt sind Qualität, Energieeffizienz, Lage und Planungssicherheit. Verkäufer sollten sich gut vorbereiten, Käufer genau hinschauen.

Der Markt ist lebendig, aber nicht mehr automatisch freundlich – es gewinnen die, die vorbereitet sind – und gut begleitet, z. B. durch einen Immobilienmakler mit Insiderwissen.

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Wir von Brock Immobilienbegleiten Sie mitklarem Sachverstand, lokaler Marktkenntnis und einem umfassenden Service rund um Ihre Immobilie– ob Verkauf, Kauf oder Bewertung. Für Bergisch Gladbach, Rösrath, Overath und Umgebung sowie für Köln sind wir Ihr verlässlicher Partner. Sprechen Sie uns an – wir sind gerne für Sie da.

Ihr
Volker Brock