Immobilie grob bewerten – reicht das aus?

Wer kennt es nicht, bei Ärzten im Bekannten- und Freundeskreis: Ist die Gelegenheit da, fragt man doch mal schnell, was Sache ist – oder? In meinem Fall als Immobilienmakler und Immobiliensachverständiger lautet die Frage: „Sag mal, was ist mein Haus denn gerade wert? Nur so ganz grob, bei den aktuellen Marktpreisen.“

Meist antworte ich dann mit einer Statistik: „4 von 10 Leuten, die ihre Immobilie verkaufen möchten oder bei den aktuellen Immobilienpreise in der Region Rösrath, Overath, Köln in Versuchung geraten, liegen mit einer groben Immobilienbewertung deutlich über dem Marktpreis. Wollen wir es wissen, müssen wir genauer hinschauen.“

Immobilienbewertung – Kriterien

Der Wert eines Hauses oder einer Wohnung ergibt sich in Rösrath oder Overath sowie in Köln genauso wie in anderen Regionen aus

  • Lage
  • Haustyp
  • Alter
  • Ausstattung
  • Geräuschkulisse
  • Lichtverhältnissen
  • Bausubstanz
  • Bauqualität
  • Energieeffizienz

Bei vermieteten Immobilien spielt auch der Gebäudewert eine Rolle. Neben dem Wert einer Immobilie spielt aber natürlich auch die aktuelle Nachfrage eine Rolle, wenn es um die Schätzung des Verkaufspreises geht.

Immobilie grob bewerten: einfache Rechnung, bedingt sinnvoll

Um eine Immobilie für einen möglichen Verkaufspreis grob zu bewerten, kann man ein oder besser mehrere vergleichbare Objekte heranziehen, die in jüngster Zeit verkauft wurden.

Die Formel lautet dann:

(Verkaufspreis der Vergleichsimmobilie geteilt durch Fläche der Vergleichsimmobilie) x Fläche der Immobilie, die Sie bewerten möchten.

Machen wir es anschaulicher anhand eines Beispiels:

Einfamilienhaus in Rösrath-Forsbach mit 136 qm erzielte letzte Woche einen Verkaufspreis von 636.000 Euro – und liegt um die Ecke Ihrer Immobilie. Ihre Immobilie verfügt aber über 180 qm. Sie rechnen: (636.000 : 136) x 180 = 841.764 Euro

Eine solche Rechnung lässt sich auch anhand mehrerer Objekte vornehmen.

((Verkaufspreis der Vergleichsimmobilie 1 : Fläche der Vergleichsimmobilie 1)
+ (Verkaufspreis der Vergleichsimmobilie 2 : Fläche der Vergleichsimmobilie 2)
: Anzahl der Vergleichsimmobilien)
x Fläche Ihrer Immobilie

Warum Immobilie grob bewerten oft nicht ausreicht

Im absoluten Bestfall stimmt eine solch schnelle Berechnung mit dem Ergebnis einer professionellen Immobilienbewertung überein. Aber in den meisten Fällen ist es eher ein grober Richtwert. Denn Ausstattung, Qualität, Zustand oder Lage – selbst wenn’s nur eine Straße weiter ist – beeinflussen den Verkaufspreis enorm. Nach oben oder nach unten. Und darin liegt auch das Problem, warum viele ihre Immobilie wertiger einschätzen als sie ist.

Darüber hinaus muss das Vergleichsobjekt natürlich nahezu gleich sein – in Alter, Grundriss, Bausubstanz etc. Das ist gar nicht so leicht zu finden. Natürlich können Sie sich mit etwas betriebswirtschaftlicher Begabung die verschiedenen Verfahren einer professionellen Immobilienbewertung selbst aneignen, aber ein kleiner Fehler kann bereits zu Abweichungen im Ergebnis führen.

Immobilie grob bewerten: eigene Emotionen treiben den Preis nach oben

Hinzu kommt, dass wir die Ausstattung unserer Immobilie zu hoch einschätzen – und das ist ganz natürlich. Ein Beispiel: Sie möchten ein Haus in Rösrath-Hoffnungsthal verkaufen. In dieses Haus haben Sie viel reingesteckt mit den Jahren: Wintergarten, Sauna, Garten, vielleicht ein Kamin oder ein tolles Bad. Das möchten Sie natürlich wieder raushaben. Ein Gutachter oder Sachverständiger schätzt den Wert objektiv ein – zum Wohle von Ihnen, den Käufern und damit dem gesamten Verkaufsprozess.

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Immobilie grob bewerten – kann Interessenten abschrecken

Käufer von Immobilie machen sich ein Bild vom Wert der Immobilie und stellen etwa Vergleiche an. Erscheint der Verkaufspreis als zu hoch, suchen sie gezielt nach Mängeln.

Unrealistische Preisvorstellungen der eigenen Immobilie können sogar dazu führen, das Interessenten abspringen und Verhandlungen platzen. So zieht sich der Verkauf hin, und Sie müssen eventuell mehrfach inserieren oder mit zu vielen Interessenten in Verhandlung gehen.

Unterschiedliche Haustypen – unterschiedliche Kriterien und Bewertungsverfahren

Gerade beim Haustyp ändern sich schnell die Kriterien – und auch die Wertermittlungsverfahren. Wollen Sie beispielsweise ein Reihenhaus verkaufen, so gibt es andere Kriterien bei der Immobilienbewertung zu berücksichtigen als bei einem Landhaus oder einem denkmalgeschützten Haus.

Gerade bei älteren Häusern mit eventuellem Sanierungsstau haben Sie als Verkäufer mit einem realistisch angesetzten Verkaufspreis bessere Karten. Bei einem Mehrfamilienhaus spielen zudem das Ertragswertverfahren oder Mietpreisbindungen beispielsweise eine wichtige Rolle.

Sachverständiger und Gutachter: für mehr als Immobilienbewertungen

Ein Immobiliensachverständiger wird Sie zudem mit seiner Erfahrung und Marktkenntnis besser beraten können, ob Sie Reparaturen oder Sanierungen besser vor dem Verkauf noch beheben, um den Immobilienwert zu steigern – oder ob die Immobilie vielmehr für Investoren interessant ist. Hierfür bietet der Immobiliengutachter dabei eine etwas andere Immobilienbewertung an: das Ertragswertverfahren, um künftige Renditen zu prognostizieren.

Professionelle Immobilienbewertung – verschiedene Möglichkeiten

  1. Kurzgutachten: Die schnellste Immobilienbewertung ist das Kurzgutachten. Es gibt Verkäufern bereitseine gute Orientierung, mit welchem Verkaufspreis sie rechnen dürfen. Dafür ist auch eine Objektbesichtigung/Begehung inklusive. Ein Kurzgutachten liegt preislich deutlich niedriger als das aufwändigere Verkehrswertgutachten – bei Brock Immobilien bei pauschal € 500,- bzw. je nachdem sogar kostenlos.
  2. Verkehrswertgutachten: mit diesem Gutachten wird der Verkehrswert – auch Zeitwert oder Marktwert – der Immobilie zuverlässig berechnet, der auch vor Gericht Bestand hat. Unter Berücksichtigung bestimmter Objektmerkmale, die weit über das Auge des Betrachters hinausreicht sowie der aktuellen Marktsituation für Immobilien in unserer Region. Ein Verkehrswertgutachten für eine Immobilie in Rösrath, Overath oder Köln erstellt dann am besten Ihr Immobilienmakler oder Gutachter vor Ort, der den Markt über Jahre hinweg kennt wie etwa Mark Pedigrew bei Brock Immobilien.

Welches Immobilienbewertung für Sie passt, erfahren Sie schnell mit unserem Kurzüberblick Immobiliengutachten – mit den wichtigsten Unterschieden auf einen Blick.

  5. Mai 2022
  Kategorie: Allgemein · Verkauf