Eigens Haus: Einliegerwohnung vermieten – das sollten Sie wissen…

Passives Einkommen ist wohl für jeden attraktiv – und bei einer kleinen Extrawohnung, kommt die Idee einer Vermietung sicher ganz schnell auf. Richtig: Wer eine ungenutzte Wohneinheit im eigenen Haus hat, grundsätzlich die eigenen Finanzen aufbessern, indem er die Einliegerwohnung vermieten möchte, von steuerlichen Vorteilen profitieren und langfristig sogar den Wert der Immobilie steigern. Doch lohnt sich das in jedem Fall? Und worauf muss man achten, damit aus der klugen Idee keine juristische oder finanzielle Stolperfalle wird? Ich habe alles, was mir dazu einfiel, einfach und übersichtlich hier versammelt … Scannen Sie gerne, was Sie interessiert…

Was ist eine Einliegerwohnung?

Nicht jede kleine Wohnung im Haus ist automatisch eine Einliegerwohnung. Der Begriff ist rechtlich genau definiert: Es handelt sich um eine untergeordnete, in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses. Die Einliegerwohnung muss:

• über einen eigenen Zugang oder zumindest einen separaten Eingang verfügen,
• eine eigenständige Küche oder Küchenzeile haben,
• eine eigene sanitäre Ausstattung bieten,
• als wirtschaftlich untergeordneter Teil des Hauses gelten.

Das bedeutet: Besteht ein Haus beispielsweise aus zwei etwa gleich großen Wohnungen, handelt es sich bei diesen nicht mehr um eine klassische Einliegerwohnung.

Die Vorteile einer Einliegerwohnung

1. Zusätzliche Einnahmen: Die Mieteinnahmen können eine wichtige finanzielle Stütze sein – sei es zur Finanzierung des Hauses, für den Ruhestand oder als Puffer für unerwartete Ausgaben.
2. Steuerliche Vorteile: Viele Kosten für die Einliegerwohnung lassen sich steuerlich absetzen, z. B. Instandhaltung, Modernisierung oder sogar Abschreibungen.
3. Wertsteigerung der Immobilie: Ein Haus mit Einliegerwohnung kann für Käufer besonders attraktiv sein, da es zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten bietet. Behalten Sie das für einen eventuellen Verkauf der Immobilie einfach im Hinterkopf.
4. Flexible Nutzung: Falls die Vermietung irgendwann nicht mehr gewünscht ist, kann die Wohnung für Familie, Gäste oder Pflegepersonal genutzt werden.

Attraktiv! Eine Einliegerwohnung kann zur Wertsteigerung einer Immobilie führen oder besonders interessant sein für Käufer, wenn einmal ein Verkauf der Immobilie geplant ist.

Wann lohnt sich die Vermietung?

Ob sich die Vermietung einer Einliegerwohnung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Lage der Immobilie: In Städten oder beliebten Wohnlagen lassen sich Einliegerwohnungen leichter vermieten als in ländlichen Regionen.
• Marktübliche Mieten: Ist die potenzielle Miete hoch genug, um laufende Kosten und eventuelle Kredite zu decken?
• Eigene Wohnsituation: Wer ein offenes Verhältnis zu seinen Mietern hat und keine absolute Privatsphäre benötigt, profitiert am meisten von der Vermietung.
• Steuerliche Betrachtung: Werden alle Kosten und Abschreibungen mit den Einnahmen verrechnet, kann sich eine Steuerersparnis ergeben.

Nicht ganz unkompliziert: rechtliche Rahmenbedingungen

Die Vermietung einer Einliegerwohnung ist nicht ganz so unkompliziert, wie sie auf den ersten Blick scheint. Es gibt einige rechtliche Fallstricke, die bedacht werden müssen:

1. Mietrecht: Eine Einliegerwohnung im eigenen Haus kann unter das sogenannte „besondere Mietrecht“ fallen. Das bedeutet, dass dem Vermieter unter bestimmten Umständen ein erleichtertes Kündigungsrecht zusteht.
2. Baurechtliche Vorschriften: Ist die Wohnung offiziell als Einliegerwohnung genehmigt? Ein Umbau oder die Umwidmung einer bestehenden Fläche kann baurechtliche Genehmigungen erfordern.
3. Meldepflichten: Wird die Wohnung dauerhaft vermietet, muss der Mieter seinen Wohnsitz ummelden – eine Pflicht, die nicht vergessen werden sollte.

Eine Einliegerwohnung zu vermieten, kann finanzielle Vorteile bringen – aber nur, wenn die rechtlichen und steuerlichen Aspekte beachtet werden.

Steuerliche Aspekte: Welche Vorteile bietet Einliegerwohnung vermieten?

Die Vermietung einer Einliegerwohnung kann erhebliche steuerliche Vorteile bringen. Wichtig ist aber, dass das Finanzamt die Vermietung als gewerbliche oder zumindest einkommenserzielende Tätigkeit anerkennt. Es gibt klare Regeln, welche Kosten abgesetzt werden können und unter welchen Bedingungen Einschränkungen gelten.

Ein entscheidender Faktor ist die Höhe der Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Faustregel:

• Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete → volle steuerliche Absetzbarkeit der Kosten.
• Unter 66 % der ortsüblichen Miete → Prüfung, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Falls nicht, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug einschränken.
• Unentgeltliche oder stark vergünstigte Vermietung an Angehörige → Oft keine steuerlichen Vorteile, da es sich steuerrechtlich nicht um eine „echte“ Vermietung handelt.

Welche Kosten lassen sich absetzen?

Wer eine Einliegerwohnung vermietet, kann eine Vielzahl an Kosten steuerlich geltend machen:

• Gebäudeabschreibung: Normalerweise 2 % pro Jahr für den vermieteten Anteil des Hauses.
• Darlehenszinsen: Falls die Einliegerwohnung über ein Bankdarlehen finanziert wurde, sind die Zinsen absetzbar.
• Instandhaltungs- und Modernisierungskosten: Reparaturen, Sanierungen oder Renovierungen.
• Betriebskosten: Grundsteuer, Versicherungen, Abfallgebühren oder Hausmeisterdienste können anteilig als Werbungskosten verbucht werden.
• Möblierungskosten: Falls die Wohnung möbliert vermietet wird, können Anschaffungskosten für Möbel und Ausstattung abgeschrieben werden.

Aber Achtung: Das Finanzamt prüft genau, ob eine echte Vermietungsabsicht besteht. Bleibt die Wohnung lange leer und es gibt keine nachweisbaren Vermietungsbemühungen, können steuerliche Vorteile entfallen.

Tipps für eine erfolgreiche Vermietung einer Einliegerwohnung

Wer eine Einliegerwohnung vermieten will, sollte einige wichtige Punkte beachten, um sich Ärger zu ersparen und langfristig von der Vermietung zu profitieren.

1. Die richtige Mieterauswahl

Da der Mieter im gleichen Haus wohnt, sollte die persönliche Chemie stimmen. Eine sorgfältige Auswahl ist daher besonders wichtig:

• Bonitätsprüfung: Lassen Sie sich eine SCHUFA-Auskunft oder Gehaltsnachweise geben.
• Persönliches Gespräch: Passen die Lebensgewohnheiten des Mieters zu Ihren?
• Referenzen einholen: Vorvermieter können wertvolle Hinweise geben

Legen Sie den Vermietprozess gerne in erfahrene Hände – inkl. Vermarktung, Bonitätsprüfung und Sensoren für den passenden Mieter. Hier geht’s los mit Immobilie vermieten …

2. Mietpreis realistisch ansetzen

Der Mietpreis sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Ein zu hoher Mietpreis schreckt potenzielle Mieter ab, ein zu niedriger kann steuerliche Nachteile bringen. Die lokalen Mietspiegel oder Online-Portale helfen, einen realistischen Wert zu bestimmen.

3. Mietvertrag wasserdicht gestalten

Ein detaillierter Mietvertrag ist essenziell, um späteren Streit zu vermeiden. Er sollte klare Regelungen enthalten zu:

• Mietdauer und Kündigungsfristen
• Betriebskostenabrechnung
• Nutzung von Gemeinschaftsräumen (z. B. Garten, Stellplätze)
• Regelungen zu Haustieren und Untervermietung

Tipp: Falls eine möblierte Vermietung erfolgt, sollte eine Inventarliste als Anhang zum Vertrag hinzugefügt werden.

4. Nebenkosten korrekt abrechnen
Die Nebenkosten können entweder pauschal oder nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Wichtig ist, dass die Abrechnung transparent ist, um spätere Diskussionen zu vermeiden.

5. Privatsphäre und Hausordnung klären
Da Vermieter und Mieter unter einem Dach leben, sollte von Anfang an festgelegt werden, welche Bereiche gemeinsam genutzt werden dürfen. Klärungsbedarf gibt es häufig bei:

• Nutzung von Garten, Stellplätzen oder Keller
• Lärm- und Ruhezeiten
• Besucherregelungen

Haus mit Einliegerwohnung kaufen oder umbauen?

Nicht jeder hat bereits eine fertige Einliegerwohnung. Wer über eine Vermietung nachdenkt, steht oft vor der Frage: Soll ich ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen oder meine bestehende Immobilie umbauen?

Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung

Vorteile:
✅ Sofortige Nutzung möglich
✅ Rechtliche Rahmenbedingungen meist bereits geklärt
✅ Keine zusätzlichen Umbaukosten

Nachteile:
❌ Höherer Kaufpreis
❌ Weniger individuelle Gestaltungsmöglichkeiten

Umbau einer bestehenden Immobilie zur Einliegerwohnung

Vorteile:
✅ Individuelle Gestaltung
✅ Möglichkeit, bauliche Standards selbst festzulegen

Nachteile:
❌ Kosten für Umbau und Genehmigungen
❌ Baurechtliche Vorschriften müssen beachtet werden

Falls ein Umbau geplant ist, sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Baurechtliche Genehmigungen: Eine nachträgliche Umwidmung in eine Einliegerwohnung kann genehmigungspflichtig sein.
• Erschließungskosten: Muss ein eigener Strom-, Gas- oder Wasserzähler installiert werden?
• Schallschutz: Eine gute Trittschalldämmung sorgt für mehr Privatsphäre zwischen Hauptwohnung und Einliegerwohnung.
• Zugangsregelung: Sollte die Wohnung einen eigenen Eingang haben oder ist ein gemeinsamer Flur ausreichend?

Ein Haus mit Einliegerwohnung kann vielseitig genutzt werden. Wer heute vermietet, kann sich später für eine Selbstnutzung entscheiden. Die Einliegerwohnung kann dienen als:

• Wohnraum für erwachsene Kinder oder Eltern
• Gäste- oder Homeoffice-Bereich
• Unterstützender Wohnraum für Pflegekräfte im Alter

Flexibilität und Zukunftssicherheit dank Einliegerwohnung: durch zusätzliche Mieteinnahmen oder Selbstnutzung für Kinder oder Pflegekräfte.

Rechtliche Besonderheiten bei Einliegerwohnungen: Was Vermieter wissen müssen

Die Vermietung einer Einliegerwohnung unterliegt nicht nur dem klassischen Mietrecht, sondern hat einige Sonderregelungen, die für Vermieter Vorteile bringen, aber auch Verpflichtungen mit sich bringen. Diese Unterschiede sollte jeder Vermieter kennen, bevor er sich für die Vermietung entscheidet.

1. Erleichterte Kündigungsrechte – ein Vorteil für Vermieter

Ein großer Vorteil für Eigentümer ist das vereinfachte Kündigungsrecht. Wer eine Einliegerwohnung in seinem selbst genutzten Haus vermietet, kann unter bestimmten Bedingungen ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfristen sind dabei aber länger als üblich.

• Normale Kündigungsfrist (für den Mieter): 3 Monate
• Verlängerte Kündigungsfrist für den Vermieter: 3 Monate zusätzlich, also insgesamt 6 Monate, die aber je nach Dauer des Mietverhältnisses auf bis zu 12 Monate ansteigen können.

Wichtig zu wissen: Der Vermieter muss in der Regel kein berechtigtes Interesse nachweisen – z. B. Eigenbedarf oder vertragswidriges Verhalten des Mieters. Das erleichtert es, sich von Mietern zu trennen, falls das Zusammenleben unter einem Dach nicht funktioniert.

2. Kein gesetzlicher Kündigungsschutz für den Mieter

Mieter einer Einliegerwohnung genießen keinen vollen Mieterschutz wie bei einer regulären Mietwohnung. Das bedeutet, dass sie keinen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen können – ein großer Vorteil für den Vermieter. Allerdings muss diese Regelung im Mietvertrag eindeutig festgehalten werden.

3. Mietpreisbremse? Nein, aber Kappungsgrenzen beachten!

Ein weiterer Vorteil für Eigentümer: Einliegerwohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das bedeutet, dass der Mietpreis frei verhandelbar ist, ohne dass sich der Vermieter an die ortsübliche Vergleichsmiete halten muss.

Aber Achtung: Die Kappungsgrenze, die eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren auf maximal 20 % (in manchen Städten 15 %) begrenzt, gilt auch für Einliegerwohnungen.

4. Baurechtliche Vorschriften und Genehmigungen

Nicht jede kleine Wohnung innerhalb eines Hauses ist automatisch eine Einliegerwohnung im rechtlichen Sinne. Es gibt baurechtliche Vorgaben, die unbedingt beachtet werden müssen:

• Die Wohnung muss eine abgeschlossene Wohneinheit sein (eigener Eingang, Küche, Bad).
• Manche Bundesländer haben Vorgaben zur Mindestgröße einer Einliegerwohnung.
• Ein Umbau einer bestehenden Fläche in eine Einliegerwohnung kann genehmigungspflichtig sein.

Tipp: Vor der Vermietung beim Bauamt nachfragen, ob die Wohnung baurechtlich genehmigt ist!

Wie entwickelt sich der Markt für Einliegerwohnungen?

Der Wohnungsmarkt verändert sich ständig – und Häuser mit Einliegerwohnungen werden immer beliebter. Gründe dafür sind steigende Mieten, Wohnungsknappheit und der Wunsch nach flexiblen Wohnkonzepten.

✔ Nachhaltiges Wohnen: Kleine Wohnungen haben oft eine bessere Energiebilanz.
✔ Mehrgenerationenwohnen: Immer mehr Familien nutzen Einliegerwohnungen für Eltern oder erwachsene Kinder.
✔ Flexible Nutzungsmöglichkeiten: Vermietung, Homeoffice oder Alterswohnsitz – eine Einliegerwohnung passt sich den Lebensumständen an.

Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet also nicht nur finanziellen Nutzen durch Mieteinnahmen, sondern auch eine langfristige Anpassungsfähigkeit an wechselnde Wohnbedürfnisse.

Welche Herausforderungen gibt es bei der Vermietung?

So attraktiv die Vermietung einer Einliegerwohnung auch ist – es gibt einige Herausforderungen, die man als Vermieter bedenken sollte.

1. Nähe zum Mieter – Chance oder Problem?

Mieter und Vermieter leben in unmittelbarer Nachbarschaft – das kann praktisch sein, aber auch Konflikte erzeugen. Folgende Themen sollten frühzeitig geklärt werden:

• Nutzung von Garten, Stellplätzen oder Gemeinschaftsräumen
• Lärm- und Ruhezeiten
• Besucherregelungen

Eine gute Kommunikation und klare Regeln helfen, Streit zu vermeiden.

2. Steuerliche Fallstricke bei zu niedriger Miete

Wer seine Einliegerwohnung zu günstig vermietet, kann Probleme mit dem Finanzamt bekommen. Beträgt die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, prüft das Finanzamt genau, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Falls nicht, können Werbungskosten nur noch anteilig abgesetzt werden.

3. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen

Eine vermietete Wohnung verursacht langfristig Mehrkosten für Reparaturen und Instandhaltung. Besonders in älteren Gebäuden kann es sein, dass:

• Sanitäreinrichtungen modernisiert werden müssen
• Schallschutzmaßnahmen erforderlich sind
• Heiz- und Dämmstandards angepasst werden müssen

Diese Kosten sollten in die Mietkalkulation einfließen.

Lohnt es sich? Das Einliegerwohnung vermieten …

Eine Einliegerwohnung zu vermieten kann sich finanziell lohnen – wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Die wichtigsten Fragen, die sich jeder Eigentümer stellen sollte:

✅ Lohnt sich die Mieteinnahme im Verhältnis zu den Kosten?
✅ Sind steuerliche Vorteile nutzbar, oder gibt es Einschränkungen?
✅ Sind baurechtliche Vorgaben erfüllt, oder ist eine Genehmigung nötig?
✅ Passt ein Mieter langfristig in das Wohnkonzept, oder könnte es Konflikte geben?

Wer alle Punkte berücksichtigt, kann mit einer Einliegerwohnung zusätzliches Einkommen generieren, Steuervorteile nutzen und seine Immobilie aufwerten. Falls Sie – abgesehen von einer Einliegerwohnung – überlegen, eine Immobilie zu vermieten, könnte dieser Artikel für Sie interessant sein: Vermieter werden für Anfänger. Wir von Brock Immobilien helfen Ihnen gerne weiter – mit Wissen, Erfahrung und den passenden Dienstleistungen rund um Ihre Immobilie. Ob Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung, Verkauf einer solchen Immobilie, Vermietung oder eine zuverlässige Immobilienbewertung vom Haus mit Einliegerwohnung: Wir sind Ihr zuverlässiger Partner für Rösrath, Overath, Köln und Umgebung.

Ihr Volker Brock