Haus geerbt, was nun?

Plötzlich sind Sie Hausbesitzer. Doch statt Freude kommt Unsicherheit auf: Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen? Oder gibt es Fristen, Hürden und steuerliche Fallstricke? Diese Fragen stellen sich viele Erben, die eine Immobilie geerbt haben und nicht wissen, was als Nächstes zu tun ist. Fakt ist: Ein Hausverkauf ist oft die beste Lösung – doch nicht immer ist er sofort möglich. Aber – ich erkläre das am besten der Reihe nach…

Darf ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Grundsätzlich können Sie eine geerbte Immobilie verkaufen – aber nicht in jedem Fall direkt. Wichtig ist, ob Sie bereits als offizieller Eigentümer im Grundbuch stehen. Denn nur dann dürfen Sie das geerbte Haus verkaufen. Falls das noch nicht geschehen ist, müssen Sie zunächst einen Erbschein beantragen oder, falls ein notarielles Testament existiert, die Grundbuchberichtigung veranlassen.

Ein weiteres Hindernis kann eine bestehende Erbengemeinschaft sein. Falls mehrere Erben beteiligt sind, müssen sich alle einig sein. Einer allein kann das Haus nicht ohne Zustimmung der anderen verkaufen.

Erbschein und Grundbuch: Wichtige Formalitäten vor dem Verkauf

Der Erbschein ist der amtliche Nachweis, dass Sie berechtigt sind, das geerbte Haus zu verkaufen. Ohne dieses Dokument oder eine Grundbuchberichtigung können Sie nicht über die Immobilie verfügen. Die Ausstellung dauert in der Regel einige Wochen – manchmal auch Monate. Falls Sie ein notarielles Testament haben, können Sie die Grundbuchänderung direkt beantragen, was schneller geht.

Sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind, steht einem Verkauf grundsätzlich nichts mehr im Weg. Dann gilt es nur noch, steuerliche Aspekte zu klären.

Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses

Viele Erben sorgen sich um Steuern. Entscheidend ist, ob das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre von der verstorbenen Person selbst genutzt wurde. Ist das der Fall, fällt keine Spekulationssteuer an. Wenn das Haus hingegen vermietet war oder noch nicht lange im Besitz des Erblassers war, kann eine Steuer fällig werden.

Zudem gibt es die Erbschaftssteuer, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich ausfällt. Ehepartner und Kinder profitieren von hohen Freibeträgen, weiter entfernte Verwandte oder nicht verwandte Erben zahlen mehr.

Wichtig: Wer das Haus länger als zehn Jahre nach der Erbschaft behält, kann es steuerfrei verkaufen.

Sonderfall: geerbtes Haus mit mehreren Erben verkaufen

Ein geerbtes Haus gehört oft nicht nur einem Erben allein. Falls mehrere Personen als Erben eingesetzt wurden, entsteht eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass das Eigentum an der Immobilie auf mehrere Schultern verteilt ist – und jede Entscheidung gemeinsam getroffen werden muss.

Welche Herausforderungen gibt es in einer Erbengemeinschaft?

  • Alle müssen zustimmen: Kein einzelner Erbe kann das Haus ohne die Zustimmung der anderen verkaufen.
  • Unterschiedliche Interessen: Während einer verkaufen möchte, will ein anderer das Haus behalten oder vermieten.
  • Wer zahlt laufenden Kosten?: Bis zur Einigung müssen Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten weitergetragen werden.

Falls sich alle Erben einig sind, kann der Verkauf relativ unkompliziert erfolgen. Doch sobald unterschiedliche Vorstellungen bestehen, kann es schnell zu Konflikten kommen.

Lösungen für eine Erbengemeinschaft

  1. Gemeinsamer Verkauf
    • Die Erben verkaufen das Haus zusammen und teilen den Verkaufserlös entsprechend ihrer Erbanteile auf.
    • Vorteil: Eine schnelle, unkomplizierte Lösung, wenn sich alle einig sind.
    • Nachteil: Einigung über Preis, Maklerwahl und Verkaufsstrategie nötig.
  2. Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus
    • Falls einer der Erben das Haus behalten will, kann er die anderen auszahlen.
    • Vorteil: Die Immobilie bleibt in der Familie.
    • Nachteil: Der übernehmende Erbe muss Kapital für die Auszahlung aufbringen.
  3. Teilungsversteigerung
    • Falls sich die Erben nicht einigen können, kann ein Erbe eine Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung) beantragen.
    • Vorteil: Es gibt eine endgültige Lösung.
    • Nachteil: Der Verkaufserlös liegt oft unter dem Marktwert.

Wer Streit vermeiden will, sollte frühzeitig mit den anderen Erben sprechen und gemeinsam eine Lösung erarbeiten. In manchen Fällen kann ein Mediator oder Anwalt helfen, eine gütliche Einigung zu finden.


Eine Erbengemeinschaft bedeutet gemeinsame Verantwortung – und manchmal auch Konflikte. Hier helfen frühzeitig klare Absprachen und eine Immobilienbewertung, die dann auch für den Fall eines Verkaufs wichtig wird.


Welche Alternativen gibt es zum Verkauf eines geerbten Hauses?

Nicht immer ist ein Verkauf die beste Wahl. Je nach finanzieller Lage, Wohnsituation und steuerlichen Aspekten können auch andere Möglichkeiten sinnvoll sein.

1. Vermietung – laufende Einnahmen statt Einmalerlös

Falls das Haus in einer gefragten Wohnlage steht, kann es sich lohnen, die Immobilie zu vermieten. Vorteile:

  • Monatliche Mieteinnahmen: Eine Immobilie kann eine langfristige Einkommensquelle sein.
  • Wertsteigerung: Die Immobilie kann im Laufe der Jahre an Wert gewinnen.
  • Steuerliche Vorteile: Abschreibungen und Reparaturen können steuerlich geltend gemacht werden.

Allerdings bedeutet eine Vermietung auch Verantwortung: Mietersuche, Instandhaltung und Verwaltung müssen übernommen werden. Falls die Erben keine Erfahrung damit haben, kann ein Hausverwalter helfen.


Vermietung, Verwaltung oder doch Verkauf – Brock Immobilien steht in jedem Fall an ihrer Seite. Wie Sie sich auch gemeinsam entscheiden. Vereinbaren Sie gerne einen Termin.


2. Eigennutzung – selbst ins geerbte Haus einziehen

Wer Wohnraum benötigt, kann überlegen, das Haus selbst zu beziehen. Besonders dann, wenn die Immobilie bereits schuldenfrei ist und in gutem Zustand, kann das eine sinnvolle Option sein.

Vorteile:

  • Keine Kosten für eine neue Immobilie
  • Mögliche Steuervergünstigungen (z. B. keine Spekulationssteuer, falls der Erblasser vorher darin gewohnt hat)
  • Immobilienbesitz als Altersvorsorge

Aber: Die Immobilie muss den eigenen Bedürfnissen entsprechen. Wenn umfangreiche Umbauten nötig sind oder das Haus zu groß ist, kann ein Verkauf trotzdem die bessere Lösung sein.

3. Leibrente oder Nießbrauch – Haus behalten, aber trotzdem Kapital erhalten

Eine interessante Alternative für ältere Erben kann die Immobilien-Leibrente oder der Nießbrauch sein. Dabei wird das Haus verkauft, aber der bisherige Eigentümer erhält ein Wohnrecht auf Lebenszeit oder eine monatliche Zahlung.

  • Leibrente: Die Immobilie wird verkauft, aber der Verkäufer erhält eine monatliche Zahlung vom Käufer, oft bis zum Lebensende.
  • Nießbrauch: Das Haus wird verkauft, aber der Verkäufer behält das Recht, es weiterhin zu nutzen oder zu vermieten.

Diese Modelle sind vor allem für Erben interessant, die das Haus eigentlich nicht verkaufen möchten, aber finanzielle Mittel benötigen.

Was ist der beste Weg?Jede Option hat Vor- und Nachteile. Ob ein Verkauf, eine Vermietung oder eine andere Lösung am besten passt, hängt von den persönlichen Umständen ab. Eine Immobilienbewertung kann helfen, die wirtschaftlich sinnvollste Entscheidung zu treffen.


„Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist oft der einfachste Weg – doch nicht immer der Beste. Denken Sie in Ruhe nach und wägen alle Möglichkeiten ab, nachdem Sie wichtige Informationen eingeholt haben wie Immobilienwert, Verkaufs- oder Vermietmöglichkeiten sowie Auszahlungshöhe an die anderen Erben.“


Die Frage „Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die rechtlichen, steuerlichen und praktischen Rahmenbedingungen an. Wer als alleiniger Erbe im Grundbuch steht, kann grundsätzlich sofort verkaufen – vorausgesetzt, es sind keine weiteren Formalitäten wie die Beantragung eines Erbscheins nötig.

In einer Erbengemeinschaft ist der Verkauf oft komplizierter, da alle Beteiligten zustimmen müssen. Hier kann es hilfreich sein, frühzeitig das Gespräch zu suchen, eine Einigung zu erzielen oder professionelle Unterstützung hinzuzuziehen.

Steuerliche Aspekte spielen ebenfalls eine große Rolle: Wer das geerbte Haus schnell verkauft, kann unter Umständen Spekulationssteuer zahlen müssen. Wer die Immobilie länger als zehn Jahre behält, kann sie später steuerfrei verkaufen. Zudem gibt es Alternativen wie die Vermietung, die Eigennutzung oder Modelle wie die Leibrente, die eine genauere Prüfung wert sind.

Letztendlich hängt die beste Entscheidung von Ihrer persönlichen Situation, den finanziellen Rahmenbedingungen und Ihren Zukunftsplänen ab.

Tipps für einen erfolgreichen Hausverkauf

Falls Sie sich für den Verkauf entscheiden, gibt es einige Punkte, die Ihnen helfen können, den bestmöglichen Preis zu erzielen und Fallstricke zu vermeiden.

1. Den Marktwert vom geerbten Haus ermitteln

Bevor das Haus verkauft wird, sollte eine Immobilienbewertung durchgeführt werden. Der Marktwert hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Lage: Eine Immobilie in einer gefragten Stadt oder einem beliebten Wohnviertel erzielt höhere Preise.
  • Zustand: Ein renovierungsbedürftiges Haus bringt weniger ein als eine gepflegte Immobilie.
  • Größe und Ausstattung: Grundstücksgröße, Wohnfläche und Extras wie ein Garten oder eine Garage spielen eine Rolle.
  • Nachfrage: In Regionen mit vielen Kaufinteressenten steigen die Preise, während sie in ländlichen Gegenden niedriger ausfallen können.

Eine professionelle Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter oder einen erfahrenen Makler kann helfen, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.

2. Verkaufsstrategie festlegen: Privatverkauf oder Makler?

Erben stehen vor der Wahl, ob sie das Haus selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Privatverkauf

  • Vorteil: Keine Maklerprovision
  • Nachteil: Hoher Zeitaufwand, Risiken bei der Preisverhandlung

Verkauf über einen Makler

  • Vorteil: Professionelle Vermarktung, bessere Preisverhandlung, weniger Aufwand
  • Nachteil: Maklerprovision (wird oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)

3. Wichtige Dokumente vor dem Verkauf vorbereiten

Ein erfolgreicher Hausverkauf erfordert eine vollständige Dokumentation. Fehlende Unterlagen können den Verkaufsprozess verzögern oder sogar verhindern. Wichtige Unterlagen sind:

  • Grundbuchauszug: Nachweis über die Eigentumsverhältnisse
  • Erbschein (falls erforderlich)
  • Energieausweis: Pflichtdokument für den Verkauf
  • Baugenehmigungen und Grundrisse
  • Wohnflächenberechnung
  • Aktuelle Nebenkostenabrechnung (wichtig für Käufer)

4. Immobilie vor dem Verkauf optimieren

Ein kleiner Aufwand kann oft große Wirkung erzielen:

  • Kleine Reparaturen durchführen: Abgeblätterte Farbe, kaputte Türklinken oder undichte Fenster machen einen schlechten Eindruck.
  • Haus entpersonalisieren: Käufer wollen sich vorstellen, selbst dort zu leben – private Fotos und persönliche Gegenstände sollten reduziert werden.
  • Aufgeräumte Außenbereiche: Ein gepflegter Garten oder Eingangsbereich erhöht die Attraktivität.

5. Steuerliche Konsequenzen minimieren

  • Falls möglich, prüfen, ob ein Verkauf steuerlich günstiger wird, wenn er erst nach einer gewissen Zeit erfolgt.
  • Falls die Spekulationssteuer anfallen würde, kann eine Vermietung als Zwischenlösung eine Option sein.

Wann sollte man mit dem Verkauf besser warten?

Nicht immer ist ein sofortiger Verkauf die beste Lösung. In manchen Fällen kann es sich lohnen, erst nach einigen Monaten oder Jahren zu verkaufen.

1. Marktanalyse abwarten

Falls sich der Immobilienmarkt gerade in einer Schwächephase befindet, kann es finanziell sinnvoller sein, mit dem Verkauf zu warten.

  • Steigende Nachfrage abwarten: In vielen Städten schwankt die Nachfrage nach Immobilien je nach Jahreszeit und wirtschaftlicher Lage.
  • Bessere Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer: Niedrigere Zinsen machen es für Käufer attraktiver, Immobilien zu erwerben – was die Nachfrage steigert.


Manchmal ist Geduld der Schlüssel zu einem besseren Verkauf. Wer den Markt beobachtet, steuerliche Fristen nutzt und in sinnvolle Renovierungen investiert, kann langfristig mehr aus seiner geerbten Immobilie herausholen.


2. Steuerliche Vorteile nutzen

Falls der Verkauf aktuell zu einer hohen Steuerlast führen würde, kann es sich lohnen, die Immobilie zu behalten. Beispiel:

  • Falls das Haus erst nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann.
  • Falls Erben das Haus drei Jahre lang selbst bewohnen, entfällt oft die Spekulationssteuer.

3. Renovierung für einen höheren Verkaufspreis

In manchen Fällen kann es sich lohnen, in eine Renovierung zu investieren, um den Wert der Immobilie zu steigern. Typische Maßnahmen:

  • Badsanierung: Alte Bäder schrecken viele Käufer ab.
  • Fassade streichen: Ein frischer Anstrich wertet das Haus optisch auf.
  • Fenster austauschen: Energetische Sanierungen können den Wert steigern.

Falls das Haus in schlechtem Zustand ist, kann es jedoch sinnvoller sein, es als Sanierungsobjekt zu verkaufen, anstatt hohe Investitionen in eine Modernisierung zu stecken.

Zusammenfassung: So treffen Sie die beste Entscheidung

Ob Sie ein geerbtes Haus verkaufen oder eine andere Lösung wählen, hängt von vielen Faktoren ab. Eine sorgfältige Analyse der finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Situation bringt Ihnen Klarheit.

Schneller Verkauf sinnvoll, wenn:
✅ Sie alleiniger Erbe sind und im Grundbuch stehen.
✅ Keine steuerlichen Nachteile drohen.
✅ Sie keine persönliche oder finanzielle Bindung zur Immobilie haben.

Besser mit dem Verkauf warten, wenn:
❌ Eine Erbengemeinschaft erst eine Einigung finden muss.
❌ Steuerliche Gründe dafür sprechen, den Verkauf zu verschieben.
❌ Der Immobilienmarkt sich aktuell in einer Schwächephase befindet.

Egal, welche Entscheidung Sie treffen: Eine professionelle Beratung kann helfen, Fehler zu vermeiden und den besten Weg für Ihre geerbte Immobilie zu finden.

Übrigens: Wenn Sie mehr über die Bewertung einer geerbten Immobilie erfahren möchten, dann lesen Sie unseren Artikel Wie hilft ein Sachverständiger für Immobilienbewertung? Wir von Brock Immobilien helfen Ihnen auch gerne weiter – mit Wissen, Erfahrung und allen nötigen Dienstleistungen rund um den Verkauf einer geerbten Immobilie. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung in Rösrath, Overath und Umgebung sowie in Köln.

Ihr Volker Brock

  31. Januar 2025
  Kategorie: Erbschaft · Verkauf