Irgendwann stellt sich die Frage fast von allein. Das Haus ist abbezahlt. Die Kinder sind erwachsen. Und man beginnt, darüber nachzudenken, was eigentlich passiert – mit dem Haus, mit dem Vermögen, mit dem, was man aufgebaut hat.
Vererben? Natürlich. Aber wann – und wie? Und muss man wirklich bis zum Schluss warten?
Ich sage Ihnen was: Die Antwort lautet nein. Wer sein Haus zu Lebzeiten weitergibt, kann sogar Steuern sparen, Streit in der Familie vermeiden – und trotzdem bis ans Lebensende im eigenen Zuhause wohnen bleiben. Vorausgesetzt, man weiß, welche Modelle es gibt und was sie wirklich bedeuten.
Wir bei Brock Immobilien begleiten Eigentümer in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln seit Jahren bei genau solchen Überlegungen. Was wir dabei immer wieder erleben: Die meisten Menschen wissen, dass es Möglichkeiten gibt – aber nicht, was sie im Einzelnen bedeuten. Das wollen wir jetzt mal ändern.
Warum zu Lebzeiten – und nicht erst beim Erbfall?
Der entscheidende Vorteil der frühzeitigen Übertragung liegt im Steuerrecht. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Schenkungssteuerfreibetrag von 400.000 Euro – und dieser Freibetrag lässt sich alle zehn Jahre neu nutzen. Wer also früh genug plant, kann eine Immobilie schrittweise und vollständig steuerfrei auf die nächste Generation übertragen. Wer wartet, verschenkt diesen Vorteil – buchstäblich.
Dazu kommt: Wer zu Lebzeiten überträgt, kann selbst bestimmen, wer das Haus bekommt. Und unter welchen Bedingungen. Das Testament regelt die Erbfolge erst nach dem Tod – eine Schenkung zu Lebzeiten gibt dem Schenkenden die Kontrolle noch zu einem Zeitpunkt, an dem er selbst noch mitgestalten kann.
Der Freibetrag von 400.000 Euro gilt je Elternteil und Kind – alle zehn Jahre neu. Von Mutter und Vater zusammen können Kinder also bis zu 800.000 Euro steuerfrei erhalten. Wer früh überträgt, nutzt den Freibetrag mehrfach.
Was passiert nach der Schenkung – muss ich ausziehen?
Das ist die Frage, die fast alle zuerst stellen. Und die Antwort ist eindeutig: Nein – wenn man es richtig regelt.
Wer eine Immobilie verschenkt, übergibt das Eigentum. Ohne zusätzliche Vereinbarung verliert er damit das Recht, darin zu wohnen. In der Praxis sichert man sich deshalb eines von zwei Modellen: das Wohnrecht oder den Nießbrauch. Beide werden notariell im Schenkungsvertrag vereinbart und ins Grundbuch eingetragen – damit sind sie dauerhaft gesichert, auch wenn Erben etwa später das Haus in Rösrath verkaufen.
Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist der Unterschied?
Im Alltag werden beide Begriffe oft gleichgesetzt. Rechtlich und wirtschaftlich unterscheiden sie sich aber erheblich, besonders dann, wenn man älter wird und die eigene Situation sich verändert.
| Wohnrecht | Nießbrauch | |
| Selbst bewohnen | Ja | Ja |
| Immobilie vermieten | Nein | Ja |
| Mieteinnahmen erhalten | Nein | Ja |
| Übertragbar | Nein | Nein |
| Erlischt im Pflegefall | Ja – wenn vertraglich so geregelt | Nein – Vermietung bleibt möglich |
| Wertminderung der Immobilie | Ja | Ja – oft stärker |
| Steuerliche Wirkung | Reduziert den Schenkungswert | Reduziert den Schenkungswert deutlich |
Das Wohnrecht ist das einfachere Modell: Es sichert das lebenslange Recht, in der Immobilie zu wohnen – und sonst nichts. Wer auszieht, verliert es. Wer ins Pflegeheim muss, kann das Haus weder vermieten noch anderweitig nutzen.
Der Nießbrauch geht weiter. Er sichert nicht nur das Wohnrecht, sondern das vollständige wirtschaftliche Nutzungsrecht. Das bedeutet: Wer ins Pflegeheim zieht, kann das Haus vermieten – und die Mieteinnahmen zur Finanzierung der Pflegekosten nutzen. Das ist ein erheblicher Unterschied, der im Ernstfall sehr viel wert sein kann.
Wohnrecht schützt das Zuhause. Nießbrauch schützt auch die finanzielle Absicherung – gerade dann, wenn man das Haus nicht mehr selbst nutzen kann.
Was passiert, wenn ich ins Pflegeheim muss?
Das ist die Frage, die viele beschäftigt – und die im Detail entscheidet, welches Modell wirklich passt.
- Beim Wohnrecht: Zieht man dauerhaft aus, erlischt das Recht in der Regel. Die Immobilie gehört dem Kind – und man selbst hat keinen Anspruch mehr auf Einnahmen daraus.
- Beim Nießbrauch: Das Recht erlischt nicht automatisch durch den Auszug. Man kann das Haus vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren – auch aus dem Pflegeheim heraus. Allerdings: Das Sozialamt kann in bestimmten Fällen versuchen, auf den Nießbrauch zuzugreifen, um Pflegekosten zu decken.
Ein weiterer wichtiger Punkt: Wer die Immobilie bereits zehn Jahre vor dem Eintritt der Pflegebedürftigkeit übertragen hat, muss in der Regel keine Rückforderung durch das Sozialamt befürchten. Diese Zehnjahresfrist ist einer der wichtigsten Gründe, früh zu handeln.
Zehn Jahre zwischen Schenkung und Pflegefall – dann kann das Sozialamt in der Regel nicht mehr zurückfordern. Das ist kein Zufall. Das ist Planung.
Schenkung und Pflichtteil – was viele übersehen
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, sollte wissen: Auch Schenkungen können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen. Das bedeutet: Ein übergangener Erbe kann – auch nach einer Schenkung – Ansprüche geltend machen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt.
Besonderes Augenmerk gilt dabei dem Nießbrauch: Behält sich der Schenkende einen vollständigen Nießbrauch vor, beginnt die Zehnjahresfrist für Pflichtteilszwecke erst mit Beendigung des Nießbrauchs zu laufen – also nicht mit dem Datum der Schenkung. Das ist ein oft übersehener Fallstrick, der in der Planung berücksichtigt werden sollte.
Mehr zu Pflichtteilsansprüchen und was sie für die Familienplanung bedeuten, erklären wir in unserem Artikel zu Pflichtteil und Enterbung. [In Arbeit: Zum Artikel: Pflichtteil, Enterbung, Ausgleichsansprüche]
Was ist die Immobilie nach der Übertragung noch wert?
Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch mindern den steuerlichen Wert der Immobilie – und das erheblich. Der Wert des eingeräumten Rechts wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Je jünger der Schenkende, desto höher die statistische Lebenserwartung – und desto größer die Wertminderung.
Das klingt zunächst nach einem Nachteil. Ist es aber nicht: Denn die Wertminderung reduziert die steuerpflichtige Bereicherung für den Beschenkten. In vielen Fällen fällt dadurch gar keine Schenkungssteuer an – obwohl die Immobilie nominell über dem Freibetrag liegt.
- Ein Beispiel aus der Praxis: Ein 60-jähriger Eigentümer überträgt eine Wohnung in Köln im Wert von 450.000 Euro auf seine Tochter und behält sich einen Nießbrauch vor. Der Kapitalwert des Nießbrauchs reduziert den steuerlichen Wert auf rund 310.000 Euro – damit bleibt die Schenkung unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Keine Steuer.
Einen verlässlichen Ausgangswert für diese Berechnung liefert ein professionelles Verkehrswertgutachten. Wir bei Brock Immobilien ermitteln diesen Wert – präzise, nachvollziehbar und mit dem Wissen über die lokalen Märkte in unserer Region.
Jetzt Brock Immobilien kontaktieren und eine erste Orientierung erhalten.
Was gilt bei Immobilien im Ausland?
Wer neben einer deutschen Immobilie auch ein Ferienhaus im Ausland besitzt, steht vor zusätzlichen Fragen: Welches Erbrecht gilt? Droht Doppelbesteuerung? Wie wirkt sich eine Schenkung zu Lebzeiten auf das ausländische Objekt aus? Das ist ein Spezialthema, das eigene Regeln kennt – und eigene Fallstricke. Mehr dazu in unserem Artikel zu Immobilien im Ausland erben. [In Arbeit: Zum Artikel: Immobilie im Ausland erben]
Wann lohnt sich die Übertragung zu Lebzeiten – und wann nicht?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Es kommt auf die individuelle Situation an: Wie hoch ist der Immobilienwert? Wie viele Kinder gibt es? Gibt es andere Vermögenswerte? Wie ist die Gesundheitssituation? Und – nicht zu vergessen – wie ist das Verhältnis zu den Kindern?
Was wir aus Erfahrung sagen können: Wer früh plant, hat mehr Optionen. Wer wartet, bis die Fragen dringend werden, hat weniger Spielraum. Das gilt für die Steuern – und für den Familienfrieden. Denn oft kann es später bei zwei oder drei Geschwistern – 1 Haus auch keine Einigung geben, da ist es besser frühzeitig vorzubeugen.
Mehr zu den steuerlichen Konsequenzen – sowohl bei der Schenkung als auch beim Erbfall – erklären wir in unserem Artikel zur Erbschaftssteuer auf Immobilien. [In Arbeit: Zum Artikel: Erbschaftssteuer – was Erben wirklich zahlen]
Wir bei Brock Immobilien begleiten Eigentümer in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln – mit Ortskenntnis, Sachverstand und dem nötigen Feingefühl für eventuell schwierige Familiensituationen.
#Heimatmakler #Heimvorteil
FAQ – Erbe
und Geschwister
Kann ich mein Haus verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, wenn im Schenkungsvertrag ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart und ins Grundbuch eingetragen wird. Beides sichert das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen – auch nach der Eigentumsübertragung.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht erlaubt das persönliche Bewohnen der Immobilie. Der Nießbrauch geht weiter: Er erlaubt auch die Vermietung und das Erzielen von Einnahmen, selbst wenn man nicht mehr selbst darin wohnt.
Was passiert mit meinem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim muss?
Ein Wohnrecht erlischt in der Regel, wenn man dauerhaft auszieht. Ein Nießbrauch bleibt bestehen – man kann die Immobilie vermieten und die Einnahmen zur Finanzierung der Pflegekosten nutzen.
Wie oft kann ich den Schenkungssteuerfreibetrag nutzen?
Der Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und Kind gilt alle zehn Jahre neu. Wer frühzeitig überträgt, kann ihn mehrfach nutzen.
Kann das Sozialamt mein verschenktes Haus zurückfordern?
Wenn seit der Schenkung mehr als zehn Jahre vergangen sind, ist eine Rückforderung durch den Sozialhilfeträger in der Regel ausgeschlossen. Diese Frist ist einer der wichtigsten Gründe, früh zu handeln.
Löst eine Schenkung zu Lebzeiten Pflichtteilsansprüche aus?
Möglicherweise ja – wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt. Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Frist erst mit Beendigung des Nießbrauchs. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist daher dringend empfehlenswert.
Lohnt sich ein Gutachten vor der Übertragung?
Ja. Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist die Grundlage für alle steuerlichen Berechnungen – und schützt davor, zu hohe Steuern zu zahlen oder spätere Überraschungen beim Finanzamt zu erleben. Sprechen Sie uns für Ihre professionelle Immobilienbewertung an, wir erstellen sämtliche Gutachten, di Sie in Ihrem Fall benötigen.
Was kostet die Übertragung zu Lebzeiten?
