Grundsteuer 2025: Was Sie jetzt wissen müssen als Immobilienbesitzer

OK – für alle, die keine Zeit haben: das Wichtigste zur Grundsteuer 2025 sofort in Kürze…

Die neue Grundsteuer 2025 gilt seit dem 1. Januar 2025 – und mit ihr ändern sich Bewertungsgrundlagen, Berechnungswege und in vielen Fällen auch die Steuerlast. Grundlage ist eine bundesweite Reform, die mehr Gerechtigkeit bringen soll, aber auch viel Eigenverantwortung von Eigentümern verlangt. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Neue Bewertungsmaßstäbe: Statt veralteter Einheitswerte zählen nun aktuelle Bodenrichtwerte, Flächenangaben und Gebäudearten.
• Unterschiedliche Modelle: Einige Bundesländer wenden ein eigenes Flächenmodell an, andere folgen dem Bundesmodell.
• Hebesätze durch Kommunen angepasst: Manche Städte senken ihre Hebesätze, andere nutzen die Reform für Steuererhöhungen.
• Erste Zahlungen: Die neue Steuer ist erstmals zum 30. April 2025 fällig.
• Einsprüche möglich, aber ohne aufschiebende Wirkung: Wer Zweifel an der Berechnung hat, muss dennoch zahlen.

Wer sich einen Überblick verschafft, seine Daten prüft und strategisch denkt, kann unnötige Mehrkosten vermeiden. Ihr Volker Brock

Für alle, die es genauer wissen wollen – hier die ausführliche Variante …

1. Die Grundsteuer-Bescheide sind gekommen…

Ja, es kam ja nicht überraschend – die Reform war lange angekündigt, die Medien hatten oft darüber berichtet. Trotzdem liegt vielen Eigentümern ein mulmiges Gefühl im Magen, sobald der Brief vom Finanzamt zur neuen Grundsteuer 2025 im Briefkasten liegt. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung ist sachlich formuliert, aber wer genau liest, merkt schnell: Hier geht es nicht nur um Bürokratie, sondern um Geld. Der Bescheid wirkt technokratisch, aber der Hintergrund ist klar – das gesamte System der Grundsteuer wird auf neue Beine gestellt. Wer Eigentum besitzt, muss handeln. Ohne Wenn und Aber.

2. Was ist die Grundsteuer überhaupt – und warum betrifft sie jeden Eigentümer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuerarten in Deutschland – sie wird auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Jeder Eigentümer zahlt sie, Jahr für Jahr, an seine Kommune. Die Höhe dieser Steuer berechnet sich bislang nach teils veralteten Werten, die aus den 60er Jahren stammen – in Westdeutschland. In Ostdeutschland wurde sogar auf Werte von 1935 zurückgegriffen. Ein echtes Kuriosum im deutschen Steuerrecht, das spätestens vor dem Bundesverfassungsgericht keinen Bestand mehr hatte.

3. Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Die Antwort ist einfach und juristisch eindeutig: Die alte Berechnungsgrundlage war verfassungswidrig. Das Bundesverfassungsgericht forderte 2018 eine Reform, weil identische Immobilien unterschiedlich besteuert wurden – je nach Region, Alter des Gebäudes oder Glück beim Einheitswert. Ziel der Grundsteuer 2025 ist daher ein gerechteres System, das bundesweit einheitlicher und nachvollziehbarer funktioniert. Die Reform soll außerdem verhindern, dass finanzstarke Regionen dauerhaft bevorteilt werden, während strukturschwächere Gegenden immer weiter ins Hintertreffen geraten. Dass dabei ein gewisses Maß an Bürokratie entsteht, war abzusehen – aber es gibt auch gute Ansätze.

„Die Grundsteuer 2025 bringt Klarheit – aber nur für die, die ihre Zahlen im Griff haben.“

4. Die zwei großen Modelle der Bundesländer

Nicht jedes Bundesland folgt dem gleichen Modell. Das Bundesmodell ist eine Kombination aus Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Nettokaltmiete und Baujahr. Sieben Länder – darunter Bayern, Baden-Württemberg und Hessen – gehen eigene Wege. Dort gilt ein sogenanntes Flächenmodell, das bewusst auf komplizierte Wertfaktoren verzichtet und allein auf Grundstücks- und Gebäudefläche setzt. Jedes Modell hat seine Tücken: Während das Bundesmodell präziser, aber komplex ist, wirkt das Flächenmodell fairer, vernachlässigt aber wertsteigernde Faktoren. Es ist ein typischer Fall von föderaler Vielfalt – mit Folgen für Millionen Eigentümer.

5. Welche Werte zählen jetzt: Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und mehr

Wer seine Grundsteuer 2025 korrekt berechnen will, muss bestimmte Daten parat haben. Dazu zählen:

• Grundstücksgröße: Diese ist meist aus dem Grundbuch oder Kaufvertrag ersichtlich.
• Bodenrichtwert: Wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen veröffentlicht – regional sehr unterschiedlich.
• Gebäudetyp: Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus etc.
• Nutzfläche: Nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche – auch Keller oder Gewerbeflächen zählen teilweise mit.
• Baujahr: Wichtig zur Einordnung des Gebäudewerts im Bundesmodell.

Viele Eigentümer sind überrascht, wie groß die Abweichungen bei den Bodenrichtwerten selbst innerhalb einer Gemeinde sein können. Hier entscheidet oft schon die Straßenseite über mehrere hundert Euro Steuerlast pro Jahr.

6. Wie Sie Ihren Grundsteuerwert selbst prüfen können

Der Grundsteuerwert ersetzt künftig den bisherigen Einheitswert. Er wird vom Finanzamt auf Basis der eingereichten Daten errechnet. Wer wissen will, ob dieser Wert korrekt ist, sollte sich selbst einen Überblick verschaffen:

• Prüfen Sie, ob alle Flächen korrekt angegeben wurden.
• Vergleichen Sie den angesetzten Bodenrichtwert mit den Werten im Boris-D-Portal Ihres Bundeslandes.
• Achten Sie auf die richtige Gebäudeklassifizierung.

Bei Fehlern lohnt sich ein Einspruch – denn selbst kleine Abweichungen können über Jahre hinweg zu erheblichen Mehrzahlungen führen. Besonders bei älteren Immobilien oder Grundstücksteilungen schleichen sich häufig fehlerhafte Annahmen ein, die nicht automatisch überprüft werden.

„Ein Fehler bei der Angabe kann über Jahre hinweg viel Geld kosten.“

Was Eigentümer konkret tun müssen – Schritt für Schritt erklärt

Was also ist zu tun? Die Finanzämter fordern Eigentümer seit 2022 zur Abgabe einer sogenannten Feststellungserklärung auf. Diese muss elektronisch über „ELSTER“ erfolgen. Der Ablauf:

1. Registrierung auf dem Elster-Portal
2. Zusammenstellen der relevanten Daten
3. Eintragung in die digitalen Formulare
4. Abgabe der Erklärung

Wer mehrere Grundstücke besitzt, muss für jedes eine eigene Erklärung abgeben. Dabei lohnt sich Sorgfalt – fehlerhafte Angaben können Nachfragen oder sogar Schätzungen durch das Finanzamt nach sich ziehen. Und das kann teuer werden. Wer sich unsicher ist, kann sich durch einen Steuerberater oder einen zertifizierten Sachverständigen unterstützen lassen.

„Die größte Gefahr liegt nicht im Gesetz – sondern in der Nachlässigkeit.“

8. Diese Fristen gelten – und das passiert bei Versäumnis

Fristen sind bei der neuen Grundsteuer kein lästiges Detail, sondern entscheiden darüber, ob die Bewertung reibungslos läuft – oder zum Problem wird. Eigentümer mussten ihre Feststellungserklärungen bis Ende Januar 2023 abgeben. Wer das versäumt hat, riskiert Säumniszuschläge und notfalls eine Schätzung durch das Finanzamt. Auch wenn der erste große Schwung vorbei ist: Neue Eigentümer oder Bauherren müssen künftig ebenfalls eigenständig tätig werden, sobald eine Immobilie neu bewertet werden muss.

Besonders wichtig: Es handelt sich um eine sogenannte „steuerliche Mitwirkungspflicht“. Das bedeutet: Das Finanzamt wartet nicht darauf, angeschrieben zu werden. Es erwartet, dass die Unterlagen aktiv eingereicht werden. Diese Umkehrung der üblichen Behördendynamik ist vielen nicht bewusst – und wird leicht unterschätzt.

9. Welche Änderungen 2025 konkret spürbar werden

2025 ist das Jahr, in dem die reformierte Grundsteuer erstmals tatsächlich gezahlt wird – basierend auf den neuen Werten. Viele Eigentümer fragen sich jetzt schon: Wird es teurer? Pauschal lässt sich das nicht sagen, denn die Kommunen müssen im Gegenzug ihre sogenannten Hebesätze anpassen. Der Hebesatz ist der Multiplikator, mit dem die endgültige Steuerhöhe berechnet wird. Wer Glück hat, lebt in einer Gemeinde mit moderatem Hebesatz. Wer Pech hat, wird durch einen hohen Hebesatz trotz niedriger Grundstückswerte zur Kasse gebeten. Ziel der Reform war eigentlich eine aufkommensneutrale Umstellung – doch viele Städte sehen darin auch Spielraum für Mehreinnahmen., die regional sehr unterschiedlich ausfallen.

10. Was bedeutet die Grundsteuer 2025 für Mieter?

Auch Mieter sind indirekt von der neuen Regelung betroffen. Denn die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten – sie kann also über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden. Das bedeutet: Wenn die Grundsteuer für eine Immobilie steigt, spüren das auch die Mieter in ihrer jährlichen Abrechnung. Doch auch hier gibt es Unterschiede: Manche Vermieter entscheiden sich bewusst dafür, die höheren Kosten nicht voll umzulegen, etwa aus Fairnessgründen oder um die Mietverhältnisse stabil zu halten. In Eigentümergemeinschaften, z. B. in einem Mehrfamilienhaus, wird dagegen häufig nach Miteigentumsanteilen abgerechnet – wer mehr besitzt, zahlt mehr. Für Mieter kann es also sinnvoll sein, die Grundsteuerentwicklung ihrer Immobilie zumindest grob im Blick zu behalten.

„2025 wird die neue Grundsteuer Realität – und für manche auch zur Kostenfalle.“

11. Was Eigentümer jetzt strategisch prüfen sollten

Neben der Pflicht zur Abgabe der Erklärung lohnt sich auch eine strategische Überprüfung der eigenen Immobilie. Warum? Weil die neue Bewertung Schwachstellen offenlegt, die bislang unter dem Radar flogen. Diese drei Punkte sind besonders relevant:

• Teilweise unklare Nutzflächen: Wer z. B. einen ausgebauten Dachboden nutzt, aber nie offiziell als Wohnfläche angegeben hat, sollte hier genauer hinsehen.
• Altbauten mit Sanierungsstau: Wenn die Bewertung vom Idealzustand ausgeht, aber in der Realität Schimmel im Keller wuchert, kann das zu einem zu hohen Steuerwert führen.
• Baureserven auf dem Grundstück: Wer noch unbebaute Fläche besitzt, muss damit rechnen, dass dieser Wert nun stärker ins Gewicht fällt.

Auch künftige Investitionsentscheidungen könnten beeinflusst werden. Eine Modernisierung, die den Gebäudewert deutlich steigert, kann in der nächsten Hauptfeststellung – geplant alle sieben Jahre – steuerlich spürbar werden.

12. Beispiele aus der Praxis: So unterschiedlich kann die neue Grundsteuer 2025 ausfallen

Um die konkreten Auswirkungen der neuen Grundsteuer 2025 besser einschätzen zu können, helfen reale Vergleichsbeispiele. Zwei typische Fälle aus der Praxis zeigen, wie unterschiedlich sich die Reform je nach Region und Modell auswirkt:

Beispiel 1: Einfamilienhaus in Köln (Bundesmodell)

• Lage: Stadtrand von Köln (NRW)
• Grundstück: 500 m²
• Wohnfläche: 140 m²
• Bodenrichtwert: 600 €/m²
• Baujahr: 1968

Hebesatz: 495 %

Berechnung:

Veränderung:
Alt: rund 550 €/Jahr → Neu: ca. 900 €/Jahr → Steigerung ca. 63 %

Beispiel 2: Eigentumswohnung im ländlichen Bayern (Flächenmodell)

• Lage: Kleinstadt in Oberfranken (Bayern)
• Wohnfläche: 85 m²
• Miteigentumsanteil: 120 m² Grundstücksfläche
• Modell: Bayerisches Flächenmodell
• Hebesatz: 350 %

Berechnung (vereinfachtes Flächenmodell):

Veränderung:
Alt: ca. 25 €/Jahr → Neu: ca. 28,70 €/Jahr → Kaum Veränderung

Fazit: Je nach Modell, Region und Grundstückswert kann die neue Grundsteuer massive Unterschiede machen – von leichtem Anstieg bis hin zur Verdopplung. Prüfen lohnt sich.

13. Was zählt, ist Klarheit und gute Vorbereitung

Die neue Grundsteuer 2025 ist kein Papiertiger, sondern ein ernstzunehmender Faktor für jede Immobilie. Die Herausforderung besteht darin, den Überblick zu behalten – und die nötigen Daten korrekt, rechtzeitig und strategisch klug zu erfassen. Wer das beherzigt, kann nicht nur unnötige Kosten vermeiden, sondern auch langfristig besser planen. Denn eine gute Vorbereitung zahlt sich am Ende aus – bei jedem Eigentümer, egal ob in der Großstadt oder auf dem Land.

14. Was Sie tun können, wenn der Steuerbescheid falsch ist

Wenn der Steuerbescheid ins Haus flattert und die Summe plötzlich deutlich höher ist als erwartet, ist die erste Reaktion oft Schock. Aber: Sie müssen das nicht einfach hinnehmen. Gegen den Feststellungsbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Wichtig ist, dass Sie stichhaltige Gründe anführen:

• falsche Flächenangaben
• veraltete oder fehlerhafte Bodenrichtwerte
• falsche Gebäudeklassifikation
• nicht berücksichtigter Leerstand oder Mängel

Ein kurzer Hinweis: Der Einspruch muss gut begründet sein. Einfach „zu hoch“ reicht nicht. Wer seine Daten mit offiziellen Quellen wie dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) belegt oder Fotos bzw. Gutachten beifügt, erhöht die Chancen deutlich.

15. Wann sich ein Gutachter lohnt – und was er kostet

In manchen Fällen reicht der gesunde Menschenverstand nicht aus. Dann ist ein professioneller Immobiliengutachter gefragt. Das kann sich lohnen, wenn größere Beträge auf dem Spiel stehen – etwa bei Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten oder sehr großen Grundstücken.

Ein Gutachten zur Grundsteuer-Bewertung kostet in der Regel zwischen 600 und 1.200 Euro – je nach Aufwand und Komplexität. Doch diese Ausgabe kann sich bezahlt machen, wenn sie über Jahre hinweg zu einer deutlich niedrigeren Steuer führt. Besonders bei fehlerhaften Flächenangaben oder Sonderfällen, wie Denkmalschutz, Altlasten oder Bauschäden bringt ein Gutachter Sicherheit und Argumentationsstärke im Einspruchsverfahren.

16. Typische Fehler bei der Grundsteuer – und wie Sie sie vermeiden

Einige Fehler tauchen bei vielen Eigentümern immer wieder auf. Diese fünf sind besonders häufig – und leicht zu vermeiden:

1. Wohn- statt Nutzfläche angegeben – besonders kritisch bei Keller, Dachboden oder Anbau.
2. Gebäudeart falsch eingestuft – ein Zweifamilienhaus ist keine Doppelhaushälfte.
3. Bodenrichtwert aus der falschen Zone verwendet – oft liegen Grundstücke an einer Zonen-Grenze.
4. Nebengebäude vergessen – Garagen, Gartenhäuser und Schuppen zählen mit.
5. Nicht auf ELSTER vorbereitet – fehlende Registrierung oder technische Fehler verzögern die Abgabe.

Wer diese Stolperfallen kennt, spart nicht nur Nerven, sondern auch Geld.

17. Wie Sie langfristig vorbereitet bleiben

Die Grundsteuer ist kein einmaliges Thema. Künftig sollen Hauptfeststellungen im Rhythmus von sieben Jahren erfolgen. Das bedeutet: Auch 2032 steht wieder eine Neubewertung an. Eigentümer sollten deshalb eine Art Immobilienakte führen, in der folgende Punkte dokumentiert sind:

• aktuelle Grundbuchauszüge
• Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen
• Angaben zu Sanierungen und Modernisierungen
• aktuelle Bodenrichtwerte

So behalten Sie dauerhaft den Überblick – und sind jederzeit auskunftsfähig, auch bei Verkauf oder Erbschaft. Ein gut gepflegter Aktenordner oder eine digitale Struktur kann in Zukunft unangenehme Überraschungen verhindern.

18. Chancen nutzen: Was Sie aus der Reform machen können

So viel Bürokratie – aber wo bleibt die Chance? Ganz klar: In der Transparenz. Wer seine Immobilie realistisch bewertet, erkennt oft auch deren Potenzial. Vielleicht ist eine Umnutzung von Nebenflächen möglich. Vielleicht zeigt sich, dass die Steuerlast so hoch ist, dass ein Verkauf der Immobilie oder eine Umstrukturierung wirtschaftlicher wäre. Vielleicht lohnt es sich, bislang unerschlossene Flächen zu aktivieren oder mit anderen Eigentümern über gemeinsame Lösungen zu sprechen. Auch in Eigentümergemeinschaften kann die Reform ein Anlass sein, über faire Kostenverteilungen neu zu verhandeln. Und nicht zuletzt wird der Markt an Miet- und Kaufpreisen langfristig auch durch die Grundsteuer 2025 beeinflusst – wer heute schon versteht, was auf ihn zukommt, kann morgen klüger investieren.

19. Fazit: Klarheit schlägt Unsicherheit – und Vorsorge zahlt sich aus

Die Grundsteuerreform 2025 ist kein Sturm im Wasserglas. Sie betrifft Millionen Eigentümer – und viele Mieter gleich mit. Doch wer sich frühzeitig mit den neuen Regeln auseinandersetzt, kommt klar durch den Nebel der Bürokratie. Ja, es gibt Hürden, Fristen, Daten und Formulare. Aber es gibt auch klare Strukturen, viele Informationen – und Experten, die helfen.

Übrigens… Wenn Sie sich grundsätzlich für das Thema Immobilienbewertung interessieren – etwa für den Verkauf oder die strategische Planung – dann empfehlen wir Ihnen unseren Beitrag: Immobilienbewertung richtig gemacht – worauf es wirklich ankommt.

Wir von Brock Immobilien begleiten Sie gerne – ob es um die richtige Einschätzung Ihrer Immobilie oder konkrete steuerliche Strategien geht. Verlässlich, erfahren und direkt in Ihrer Nähe – für Rösrath, Overath, Köln und die Region.

Ihr Volker Brock