Erbschaft gemacht: Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?

Immobilienbewertung bei einer Erbschaft – warum wird das von vielen Leuten gesucht? Oder ganz konkret: „Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?“ Nun, die Menschen erben Häuser. Jedes Jahr wechseln zahlreiche Immobilien nicht nur in Deutschland sondern auch in der Region Rösrath, Overath, Köln und Umgebung ihren Besitzer. Je nachdem kriegt das Finanzamt dann Erbschaftssteuer. Und das Finanzamt rechnet die Höhe der Steuern anhand des Verkehrswertes aus. Und dann komme ich ins Spiel – als Gutachter. Deshalb kenne ich auch die Fragen, die um eine Immobilienbewertung und eine Erbschaft entstehen.

Wertermittlung des Verkehrswerts: Neutralität ist gefragt

Nicht nur für das Finanzamt, sondern auch für alle weiteren Fragen bei einer Erbschaft, zählen zuverlässige Infos. Das gilt natürlich auch für den exakten Verkehrswert einer vererbten Immobilie. Nicht selten führen selbst vorgenommene Fehleinschätzungen zu finanziellen Verlusten. Auch gegenüber dem Finanzamt.

Es ist nämlich so: Das Finanzamt besichtigt die geerbte Immobilie nicht – sondern ermittelt den Verkehrswert nach regionalen Durchschnittswerten. Je nach Immobilie wird der Wert aber hier auch zu hoch angesetzt, was zu einer höheren Steuerlast führt. Ein Immobiliengutachter kommt jedoch zu Ihnen nach Hause – und schaut sich vor Ort eine Immobilie an. Damit fließen individuelle Faktoren in die Bewertung ein. Darüber hinaus erkennen Finanzämter oft niedrige eigene Schätzungen nicht an – und setzen eigenständig einen höheren Verkehrswert an. Dann bleibt nur der Einspruch.

Manchmal folgt auf den Erbfall ein Verkauf – aus verschiedenen Gründen. Wählen Sie in Rösrath und Umgebung den Verkauf über Brock Immobilien, bleibt die professionelle Immobilienbewertung für Sie kostenfrei. Vereinbaren Sie mit Volker Brock einen Termin

Exkurs: Höhe der Erbschaftssteuer des Verkehrswerts

Als Erbe einer Immobilie fallen Sie in eine von drei Steuerklassen hinsichtlich der Besteuerung für Ihre Immobilie – und zwar wird versteuert nach Abzug der für Immobilienwerte verbleibenden Restbeträge:

• Steuerklasse 1: Eltern, Ehepartner oder Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie deren Abkömmlinge – hier fängt es bei 7 % an
• Steuerklasse 2: geschiedene Ehepartner, Geschwister, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern oder Stiefeltern – sie beginnen bei 15 %
• Steuerklasse 3: Freunde – hier beginnt die Steuer bei 30 %

Gut zu wissen: Die Erbschaftssteuer auf die Immobilie wird nur auf den Restbetrag angerechnet. Also Verkehrswert minus Freibetrag des Erbenden nach der obigen Steuerklasse – und darauf fällt die Erbschaftssteuer an.

Die Freibeträge nach dem ErbStG gelten in folgender Höhe:

• Lebenspartner (Witwer, Witwe): 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkel: 200.000 €
• Eltern und Großeltern: 100.000 €
• Sonstige Erben (auch die eigenen Geschwister): 20.000 €

Eine gute Option: wann eine professionelle Immobilienbewertung Sinn macht

Als Erbe haben Sie ein Interesse daran, dass die Immobilie gegenüber dem Finanzamt auf keinen Fall zu wertvoll eingeschätzt wird. Denn an dieser Schätzung orientiert sich die Erbschaftssteuer. Deshalb macht die professionelle Schätzung per Gutachten in den folgenden Fällen auf jeden Fall finanziell Sinn:

• bei einem Mehrfamilienhaus mit geringen Mieteinnahmen
• ungünstigen Lagen wie zum Beispiel in einem Hinterhof
• anhaltendem Leerstand einer Mietwohnung
• Rückstand von Modernisierungen
• Schäden am Gebäude

Erbschaftssteuer umgehen? Die Option: Schenkung

Schenkungen sind legal – müssen allerdings zu Lebzeiten erfolgen. Der größte „Trick“ ist hier eine sehr wertvolle Immobilie in „Stückchen“ zu verschenken, z. B. das Kind zunächst etwa mit 27 % an der Immobilie zu beteiligen – nämlich alle 10 Jahre. Schenkungen bei Kindern haben Freibeträge bis 400.000 Euro – das gilt für die Schenkungssteuer. Allerdings werden diese Freibeträge alle 10 Jahre erneuert. Diese gelten aber zusammen auch für die Erbschaftsteuer, frühzeitiges Handeln lohnt sich also. So kann man seinen Kindern eine mehr als 400.000 Euro werthabende Immobilien in mehreren Teilen schenken – und so Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer umgehen.

Zu beachten: Eltern sollten sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht einräumen lassen – also ein lebenslanges Wohnrecht sowie ein Recht auf Mieteinnahmen, auch wenn das Wohnrecht aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausgeübt werden kann. Brock Immobilien arbeitet in solchen Fragen mit Runkel & Standfuss zusammen, Steuerberatungsgesellschaft in Rösrath-Hoffnungsthal und Bergisch Gladbach-Gronau. Gerne stellen wir bei Beratungsbedarf den Kontakt her. Sprechen Sie uns an.

Immobilienbewertung für ein sachlich korrektes Gutachten für das Finanzamt – verschiedene Möglichkeiten

Oben habe ich die Gründe genannt, wann sich ein Wertgutachten besonders lohnt. Aber auch im Fall, dass Sie eine solide Grundlage benötigen, innerhalb einer Erbengemeinschaft den Wert einer Immobilie gerecht aufzuteilen oder die Immobilie verkaufen möchten, ist das Gutachten wertvoll. Grundsätzlich haben Sie dann die Wahl zwischen:

1. Kurzgutachten: Die schnellste Immobilienbewertung – ein Kurzgutachten liegt preislich deutlich niedriger als das aufwändigere Verkehrswertgutachten – bei Brock Immobilien zum individuellen Angebot.
2. Verkehrswertgutachten: Dieses Gutachten ist umfassender – und berechnet den Wert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung aller individuellen Merkmale – auch der aktuellen Marktsituation für Immobilien in der Region. Mark Pedigrew erstellt bei Brock Immobilien die Verkehrswertgutachten für eine Immobilie in Rösrath, Overath, Köln und Umgebung. Er kennt den Markt über viele Jahre.

Mehr Infos zu den Gutachten-Arten? Gern – unter unserem Kurzüberblick Immobiliengutachten – die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick.