Sie haben gerade jemanden verloren. Und gleichzeitig liegt auf einmal ein Haus auf Ihrem Tisch – mit allem, was dazugehört. Unterlagen, Fristen, Fragen. Und das Gefühl, dass man jetzt irgendwie „etwas tun müssen“ sollte, ohne genau zu wissen, was.
Das kennen wir. Bei Brock Immobilien begleiten wir Familien in der Region Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln seit Jahren durch genau solche Situationen. Und das Erste, was wir ihnen sagen: Es gibt keine Entscheidung, die Sie in dieser Woche treffen müssen – außer einer einzigen.
Schritt 1: Annehmen oder ausschlagen – die einzige echte Frist
Das Gesetz gibt Ihnen sechs Wochen. So lange haben Sie Zeit, die Erbschaft offiziell auszuschlagen – wenn Sie das möchten. Diese Frist beginnt nicht mit dem Tod, sondern mit dem Moment, in dem Sie erfahren, dass Sie Erbe sind.
Warum sollte jemand eine Erbschaft ausschlagen? Weil Erben nicht nur bedeutet, ein Haus zu bekommen. Es bedeutet, alle Schulden und Verbindlichkeiten des Verstorbenen zu übernehmen. Wenn das Haus mit Hypotheken belastet ist, wenn Sanierungskosten die Immobilie wirtschaftlich überfordern – dann kann Ausschlagen die klügere Entscheidung sein.
Was Sie deshalb sofort tun sollten:
- Grundbuch einsehen: Gibt es Grundschulden oder Hypotheken? Als Erbe haben Sie ein Recht auf Einsicht.
- Verbindlichkeiten prüfen: Laufende Kredite, offene Rechnungen, Pflegekosten – all das geht auf Sie über.
- Zustand der Immobilie grob einschätzen: Sind große Sanierungen absehbar?
Wenn Sie sich nicht sicher sind, sprechen Sie vor der Entscheidung mit einem Fachanwalt für Erbrecht. Die sechs Wochen reichen – aber nutzen Sie sie bewusst.
Wer erbt, übernimmt alles – auch die Schulden. Prüfen Sie den Nachlass, bevor Sie handeln.
Schritt 2: Der Erbschein – wann brauche ich ihn wirklich?
Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, das beweist, wer Erbe ist und in welcher Quote. Banken, Ämter und das Grundbuchamt verlangen ihn – aber nicht immer.
Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reicht dessen Vorlage in vielen Fällen aus, um sich ins Grundbuch eintragen zu lassen. Ein handschriftliches Testament genügt dafür nicht. In diesem Fall brauchen Sie einen Erbschein.
Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht – das ist in der Regel das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Alternativ können Sie den Antrag über jeden Notar stellen.
Wichtig zu wissen: Die Kosten für den Erbschein richten sich nach dem Wert des gesamten Nachlasses – nicht nur der Immobilie. Planen Sie mehrere Wochen Bearbeitungszeit ein. Wer den Hausverkauf vorbereiten möchte, sollte früh damit anfangen.
Merksatz: Notarielles Testament vorhanden? Dann kein Erbschein nötig für die Grundbuchänderung. Handschriftliches Testament? Erbschein beantragen.
Schritt 3: Das Grundbuch – eine Frist, die viele übersehen
Mit dem Erbfall werden Sie automatisch Eigentümer der Immobilie. Im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Das muss geändert werden – und hier gibt es eine Frist, die sich wirklich lohnt zu kennen:
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung kostenlos. Wer diese Frist verpasst, zahlt Gebühren – die sich am Immobilienwert orientieren und schnell erheblich werden können.
Den Antrag stellen Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, wahlweise auch über einen Notar. Unterlagen, die Sie dafür brauchen:
- Sterbeurkunde
- Erbnachweis – notarielles Testament oder Erbschein
- Bei Erbengemeinschaft: gemeinsamer Antrag aller Miterben
Merksatz: Zwei Jahre Zeit – aber je früher, desto besser. Wer das Haus verkaufen oder beleihen möchte, braucht einen korrekten Grundbucheintrag.
Zwei Jahre, keine Kosten. Wer die Grundbuchfrist verpasst, zahlt – und zwar abhängig vom Immobilienwert.
Schritt 4: Sofortmaßnahmen rund ums Haus
Unabhängig davon, was Sie langfristig mit der Immobilie vorhaben, gibt es einige Dinge, um die Sie sich in den ersten Wochen kümmern sollten.
- Versicherung melden: Die Wohngebäudeversicherung geht automatisch auf Sie über. Aber: Sie müssen den Versicherer zeitnah informieren. Tun Sie das nicht, kann der Versicherungsschutz erlöschen. Teilen Sie dem Versicherer den Erbfall mit und klären Sie, ob Sie den Vertrag übernehmen oder kündigen möchten.
- Finanzamt informieren: Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls müssen Sie das zuständige Finanzamt informieren. Das gilt auch dann, wenn keine Erbschaftssteuer anfallen sollte. Wer das versäumt, riskiert im schlimmsten Fall den Vorwurf der Steuerhinterziehung.
- Leerstand regeln: Steht das Haus leer, melden Sie das ebenfalls der Versicherung. Leerstehende Immobilien gelten als erhöhtes Risiko – manche Versicherungen kürzen den Schutz oder kündigen, wenn der Leerstand nicht gemeldet wird.
- Laufende Kosten im Blick behalten: Grundsteuer, Nebenkosten, eventuelle Mieteinkünfte – all das liegt jetzt in Ihrer Verantwortung. Wer die Immobilie vermietet übernimmt, sollte die bestehenden Mietverhältnisse und laufenden Verträge prüfen. Mehr dazu in unserem Artikel zu Nebenkosten und Mietverwaltung.
Das Haus steht leer? Versicherung und Finanzamt informieren. Beides hat Fristen – und beide verzeihen Schweigen nicht.
Schritt 5: Was jetzt mit dem Haus? Erste Orientierung
Die große Frage stellt sich spätestens nach den ersten Wochen: behalten, vermieten oder Immobilie verkaufen? Diese Entscheidung müssen Sie jetzt noch nicht treffen. Aber Sie sollten anfangen, die Grundlage dafür zu schaffen.
Der wichtigste erste Schritt für Sie als Eigentümer: Wissen, was das Haus wert ist.
Ohne einen realistischen Marktwert können Sie keine fundierte Entscheidung treffen – nicht über einen möglichen Verkauf, nicht über die Frage, ob Erbschaftssteuer anfällt, und nicht darüber, wie hoch der Auszahlungsbetrag für Miterben wäre.
Wir bei Brock Immobilien ermitteln den Wert Ihrer geerbten Immobilie – sorgfältig, transparent und mit dem Wissen über die lokalen Märkte in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln. Volker Brock ist zertifizierter Immobiliengutachter. Das bedeutet: keine grobe Schätzung, sondern eine belastbare Einschätzung, die Ihnen wirklich weiterhilft.
Hier geht es zur kostenlosen Erstbewertung durch Brock Immobilien.
Die wichtigsten Fristen im Überblick
| Frist | Was ist zu tun? | Fristbeginn |
| 6 Wochen | Erbschaft annehmen oder ausschlagen | Ab Kenntnis des Erbfalls |
| 3 Monate | Finanzamt über den Erbfall informieren | Ab Kenntnis des Erbfalls |
| 2 Jahre | Grundbuchberichtigung – kostenlos | Ab Erbfall |
Wenn mehrere Erben beteiligt sind
Haben Sie das Haus nicht allein geerbt, bilden Sie mit den anderen Erben eine Erbengemeinschaft. Das klingt zunächst unkompliziert – kann aber schnell zu Spannungen etwa unter Geschwistern führen, wenn die Vorstellungen darüber auseinandergehen, was mit der Immobilie passieren soll.
Wichtig zu wissen: Über das Haus kann nur gemeinsam entschieden werden. Kein Miterbe kann allein verkaufen, vermieten oder umbauen.
Wie Sie als Erbengemeinschaft sinnvoll handeln – und was passiert, wenn einer blockiert – erklären wir in unserem Artikel zur Erbengemeinschaft. [In Arbeit: Zum Artikel: Erbengemeinschaft – wenn Geschwister sich nicht einigen können]
Was das Haus wirklich wert ist – und was das für Steuern bedeutet
Viele Erben unterschätzen, wie sehr der Immobilienwert ihre Steuerlast beeinflusst. Das Finanzamt schätzt den Wert anhand von Vergleichsdaten – und liegt dabei nicht selten zu hoch.
Wer ein eigenes Gutachten vorlegt, kann die Immobilienbewertung korrigieren und damit unter Umständen erheblich Steuern sparen. Mehr dazu – inklusive der wichtigen Selbstnutzungsregel, die in vielen Fällen Erbschaftssteuer vollständig vermeidet – erklären wir in unserem Artikel zur Erbschaftssteuer auf Immobilien. [In Arbeit: Zum Artikel: Erbschaftssteuer – was Erben wirklich zahlen]
Und wenn Sie sich fragen, ob Verkaufen, Vermieten oder Einziehen die richtige Entscheidung ist: [In Arbeit: Zum Artikel: Geerbtes Haus – behalten, vermieten oder verkaufen?]
Wir bei Brock Immobilien begleiten Erben in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln – mit echter Ortskenntnis und ohne unnötigen Druck. Sprechen Sie uns an.
#Heimatmakler #Heimvorteil
FAQ – Immobilie
und Erben
Was muss ich als Erstes tun, wenn ich ein Haus geerbt habe?
Prüfen Sie zunächst den Nachlass: Gibt es Schulden, Hypotheken oder hohe Sanierungskosten? Entscheiden Sie dann innerhalb von sechs Wochen, ob Sie die Erbschaft annehmen oder ausschlagen. Beides ist eine aktive Entscheidung – Untätigkeit gilt als Annahme.
Brauche ich immer einen Erbschein, wenn ich ein Haus erbe?
Nicht unbedingt. Liegt ein notariell beurkundetes Testament vor, akzeptiert das Grundbuchamt dieses oft als Nachweis. Bei einem handschriftlichen Testament oder fehlenden Unterlagen ist ein Erbschein beim Nachlassgericht zu beantragen.
Wie lange ist die Grundbuchberichtigung kostenlos?
Zwei Jahre ab dem Erbfall. Innerhalb dieser Frist entstehen keine Gebühren für die Umschreibung. Danach werden Kosten fällig, die sich am Immobilienwert orientieren.
Wann muss ich das Finanzamt informieren?
Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls. Das gilt unabhängig davon, ob Erbschaftssteuer anfällt oder nicht.
Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung?
Sie geht automatisch auf die Erben über. Informieren Sie den Versicherer aber zeitnah – sonst kann der Versicherungsschutz entfallen. Sie können die Police übernehmen oder zum Ende des Versicherungsjahres kündigen.
Was, wenn ich das Haus mit Geschwistern geerbt habe?
Dann bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen über die Immobilie – Verkauf, Vermietung, Umbau – müssen gemeinsam getroffen werden. Blockiert ein Miterbe, gibt es rechtliche Wege – aber der Familienfrieden ist das Erste, was es zu schützen gilt.
Wann lohnt sich eine professionelle Immobilienbewertung?
Immer dann, wenn Sie die Erbschaft annehmen und eine fundierte Entscheidung über den weiteren Umgang mit der Immobilie treffen möchten – oder wenn Sie prüfen wollen, ob die Finanzamtsbewertung korrekt ist.
