Kategorie: Erbschaft

11. Juni 2026 Das Berliner Testament: Fürsorge mit Nebenwirkungen für Immobilien

Es ist gut gemeint. Immer. Zwei Menschen, die ihr Leben miteinander aufgebaut haben, wollen sicherstellen, dass der andere im Ernstfall versorgt ist. Keine Erbengemeinschaft, kein Streit, kein fremdes Eingreifen. Alles geht an den Partner – und irgendwann dann an die Kinder.

Das Berliner Testament ist in Deutschland die beliebteste Form des Ehegattentestaments. Und es funktioniert – aber nicht immer so, wie die Verfassenden es sich vorgestellt haben. Wer die Nebenwirkungen kennt, kann vorsorgen. Wer sie nicht kennt, erlebt sie später.

Was das Berliner Testament ist – und was es bewirkt

Das Prinzip ist simpel: Beide Ehepartner setzen sich gegenseitig als Alleinerben ein. Stirbt einer, erbt der andere alles. Die Kinder gehen zunächst leer aus. Sie werden als sogenannte Schlusserben eingesetzt und erben erst, wenn auch der zweite Elternteil gestorben ist.

Das schützt den überlebenden Partner. Er muss sich den Nachlass nicht mit den Kindern teilen, keine Erbengemeinschaft bewältigen, keine Immobilie aufteilen. Er kann – in der Standardvariante – frei über das gesamte Vermögen verfügen.

Das Berliner Testament schützt den überlebenden Partner. Aber es hat Konsequenzen für die Kinder – und für die Steuern. Beides lässt sich mit kluger Planung abmildern.

Was der überlebende Ehepartner darf – und was nicht

Nach dem Tod des ersten Partners wird der Überlebende Alleinerbe. Er kann das Haus bewohnen, verkaufen, verschenken oder neu investieren – ganz nach eigenem Ermessen.

Alleinerbe sein heißt nicht automatisch: alles regeln können. Wer das Testament später anpassen will, braucht dafür eine Klausel – sonst ist die Tür zu.

Was er nicht mehr kann: das Testament einseitig ändern. Haben beide Ehepartner die Kinder als Schlusserben eingesetzt, ist diese Regelung nach dem Tod des Erstversterbenden bindend. Der überlebende Partner kann die Kinder nicht mehr enterben – und auch keine anderen Schlusserben einsetzen, solange keine entsprechende Änderungsklausel im Testament verankert ist. Das klingt nach einer Kleinigkeit. In Patchwork-Konstellationen oder bei veränderten Familienverhältnissen kann es aber erhebliche Konsequenzen haben.

Das Pflichtteilsproblem – und warum es die Immobilie gefährden kann

Kinder werden im Berliner Testament beim ersten Erbfall enterbt. Aber enterbt heißt nicht: ohne Ansprüche. Der gesetzliche Pflichtteil kann nicht durch ein Testament ausgeschlossen werden. Er beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils – und ist ein Geldanspruch, kein Anteil am Haus.

Wenn das Haus da ist, aber das Bargeld fehlt

Genau das wird zum Problem, wenn der Nachlass überwiegend aus einer Immobilie besteht und kaum liquide Mittel vorhanden sind. Das Kind fordert seinen Pflichtteil – in bar. Der überlebende Elternteil hat das Geld nicht. Im schlimmsten Fall muss das Haus verkauft werden, das er eigentlich behalten wollte.

Warum der Verkehrswert über alles entscheidet

Wie hoch der Pflichtteil ausfällt, hängt direkt vom Verkehrswert der Immobilie ab – und genau hier beginnt oft die Auseinandersetzung. Ist der Wert zu hoch angesetzt, gerät der überlebende Partner unter Druck. Ist er zu niedrig, fühlen sich die Kinder benachteiligt. Eine fundierte, neutrale Immobilienbewertung schafft die Grundlage für faire Lösungen – und vermeidet Konflikte, bevor sie entstehen.

Wenn die Finanzierung das Haus rettet

In vielen Fällen muss das Haus auch nicht verkauft werden, wenn die Immobilienfinanzierung klug aufgesetzt ist. Eine Beleihung der Immobilie – auch im fortgeschrittenen Alter noch möglich – kann den Pflichtteil auszahlbar machen, ohne dass der gewohnte Lebensmittelpunkt verloren geht.

Die Pflichtteilsstrafklausel – Schutz mit Grenzen

Um das Pflichtteilsproblem von vornherein zu entschärfen, arbeiten viele Berliner Testamente mit einer Pflichtteilsstrafklausel: Wer beim ersten Erbfall seinen Pflichtteil einfordert, erhält auch beim zweiten Erbfall nur den Pflichtteil – nicht den vollen Erbteil als Schlusserbe. Das macht das frühzeitige Einfordern wirtschaftlich oft unattraktiv.

Aber: Es verhindert den Anspruch nicht. Und es gibt Situationen, in denen Kinder trotz Strafklausel den Pflichtteil einfordern – weil sie das Geld brauchen oder die familiäre Situation es erfordert.

Mehr zu Pflichtteilsansprüchen und wie sie sich berechnen, erklären wir in unserem Artikel zu Pflichtteil und Enterbung. [In Arbeit: Zum Artikel: Pflichtteil, Enterbung, Ausgleichsansprüche] Wie Geschwister im Erbfall zu gemeinsamen Lösungen finden – auch wenn der Konflikt schon da ist – haben wir hier in Drei Geschwister. Ein Haus. Keine Einigung? zusammengefasst.

Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch – kein Anteil am Haus. Wer das Haus behalten will, muss zahlen können. Sonst entscheidet am Ende die Bank.

Die Steuerfalle – die kaum jemand auf dem Schirm hat

Hier liegt eine der an den häufigsten übersehenen Nebenwirkungen des Berliner Testaments: Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Erbschaftssteuerfreibetrag von 400.000 Euro. Und: Sie können ihn grundsätzlich zweimal nutzen: einmal beim Tod der Mutter, einmal beim Tod des Vaters.

Beim klassischen Berliner Testament erben die Kinder erst beim zweiten Erbfall – also nur einmal. Der Freibetrag beim ersten Erbfall verfällt ungenutzt. Ist das Vermögen hoch genug, kann das eine erhebliche Steuerlast auslösen, die ohne Berliner Testament nicht entstanden wäre.

  1. Ein Beispiel: Ein Ehepaar hat zusammen ein Vermögen von 900.000 Euro, davon 700.000 Euro Immobilienwert. Ein Kind erbt beim zweiten Erbfall alles auf einmal – 900.000 Euro, abzüglich 400.000 Euro Freibetrag bleiben 500.000 Euro steuerpflichtig. Hätte es beim ersten Erbfall bereits 400.000 Euro geerbt, wäre dieser Teil steuerfrei gewesen.

Eine Möglichkeit, das abzumildern: Das Kind fordert beim ersten Erbfall seinen Pflichtteil – nicht weil es das Geld braucht, sondern um den Freibetrag zu nutzen. Sofortige Auszahlung ist dabei nicht zwingend; häufig lässt sich eine Stundung vereinbaren.

Mehr zu Freibeträgen und Erbschaftssteuer auf Immobilien erklären wir in unserem Artikel zur Erbschaftssteuer. [In Arbeit: Zum Artikel: Erbschaftssteuer – was Erben wirklich zahlen]

Der Freibetrag verfällt nicht automatisch – aber er muss aktiv genutzt werden. Wer wartet, verschenkt ihn.

Was Kinder wissen sollten – wenn die Eltern ein Berliner Testament haben

Für erwachsene Kinder ist die Situation oft unklar. Das Berliner Testament ist rechtsgültig – aber es schließt den Pflichtteil nicht aus. Wer ihn geltend machen will, hat dafür in der Regel drei Jahre Zeit, ab dem Zeitpunkt, an dem er vom Erbfall erfährt.

Ob das sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab: Wie hoch ist das Vermögen? Gibt es eine Strafklausel? Wie ist die Beziehung zum überlebenden Elternteil? Und – besonders relevant bei Immobilien – würde die Auszahlung den überlebenden Elternteil in finanzielle Schwierigkeiten bringen?

Das sind keine Fragen mit einfachen Antworten. Aber sie sollten gestellt werden – am besten früh, ruhig und gemeinsam. Wenn der Erbfall bereits eingetreten ist und Sie sich fragen, was die ersten Schritte sind – unser Elternhaus geerbt – und jetzt? liefert eine erste Orientierung.

Drei Jahre Zeit – mehr nicht. Wer seine Rechte als Kind nicht kennt, verliert sie. Nicht aus Bosheit. Nur aus Unwissen.

Was Ehepaare beim Aufsetzen beachten sollten

Wer ein Berliner Testament aufsetzen möchte oder bestehende Regelungen überprüfen will, sollte folgende Punkte kennen:

  • Änderungsklausel – Ohne sie ist der Überlebende nach dem ersten Erbfall gebunden. Eine Klausel, die Änderungen unter bestimmten Bedingungen erlaubt, schafft mehr Flexibilität.
  • Pflichtteilsstrafklausel – Sinnvoll, aber kein Allheilmittel. Sie macht das frühzeitige Einfordern unattraktiv – verhindert es aber nicht.
  • Steuerliche Gestaltung – Bei höheren Vermögen lohnt es sich, frühzeitig zu prüfen, ob Schenkungen zu Lebzeiten oder andere Modelle die Steuerlast reduzieren können. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel: Das Haus weitergeben – und trotzdem darin wohnen bleiben
  • Immobilienwert kennen – Wer nicht weiß, was die Immobilie wert ist, kann keine fundierte Entscheidung treffen – weder über den Pflichtteil noch über die Erbschaftssteuer.

Nehmen Sie jetzt Kontakt auf – und erhalten Sie eine erste Orientierung. Wir bei Brock Immobilien begleiten Eigentümer und Erben in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln – mit Ortskenntnis, Sachverstand und dem nötigen Feingefühl für komplexe Familiensituationen.

#Heimatmakler #Heimvorteil

FAQ – Immobilie & Berliner Testament

Was ist das Berliner Testament?

Ein gemeinschaftliches Testament, bei dem sich Ehepartner gegenseitig als Alleinerben einsetzen. Die Kinder erben erst nach dem Tod beider Elternteile als sogenannte Schlusserben.

Können Kinder trotz Berliner Testament ihren Pflichtteil verlangen?

Ja. Der Pflichtteil ist ein gesetzlicher Anspruch, der durch kein Testament ausgeschlossen werden kann. Er beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist in Geld auszuzahlen.

Was ist eine Pflichtteilsstrafklausel?

Eine Regelung im Testament, die besagt: Wer beim ersten Erbfall seinen Pflichtteil fordert, erhält auch beim zweiten Erbfall nur den Pflichtteil – nicht den vollen Erbteil. Das soll das frühzeitige Einfordern wirtschaftlich unattraktiv machen.

Darf der überlebende Ehepartner das Haus verkaufen?

In der Standardvariante des Berliner Testaments ja – er ist Alleinerbe und kann frei über den Nachlass verfügen udn auch die Immobilie verkaufen. In der Vorerben-Variante gelten Einschränkungen.

Hat das Berliner Testament steuerliche Nachteile?

Kann es haben, wenn das Vermögen hoch ist. Kinder können den Erbschaftssteuerfreibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil dann nur einmal nutzen statt zweimal. Das lässt sich durch kluge Gestaltung – z.B. durch strategische Nutzung des Pflichtteils – abmildern.

Was sollte ich tun, wenn meine Eltern ein Berliner Testament haben?

Informieren Sie sich über Ihre Rechte – insbesondere den Pflichtteil und die Fristen. Sprechen Sie offen mit dem überlebenden Elternteil. Und holen Sie im Zweifel rechtliche und steuerliche Beratung ein.

Kann der überlebende Ehepartner das Testament noch ändern?

Nein – nicht die wechselbezüglichen Verfügungen, also z.B. die Einsetzung der gemeinsamen Kinder als Schlusserben. Es sei denn, eine Änderungsklausel wurde im Testament vereinbart.

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Volker Brock

Gründer, Geschäftsführender Gesellschafter, Leiter Immobilienbewertung, Immobilienberatung & Immobilienmanagement

02. Mai 2026 Drei Geschwister. Ein Haus. Keine Einigung?

Es beginnt meistens nicht mit Streit. Es beginnt mit Schweigen, wenn das Haus der Eltern plötzlich leer steht. Und während das Leben der Familie noch in den Räumen liegt – mit den Büchern im Regal, den großen Windlichtern im Garten, der gemütlichen Kaschmirdecke übe der Sofalehne – stehen die Geschwister, die Erbengemeinschaft, plötzlich vor Entscheidungen, auf die einen keiner so richtig vorbetreitet.

Der Eine will verkaufen, weil es das Vernünftigste ist. Der Andere will einziehen, weil er das Elternhaus nicht loslassen kann. Der Dritte sagt: auf keinen Fall an Fremde verkaufen, ohne genau zu wissen, was er selbst eigentlich will. Und alle drei haben – rechtlich gesehen – das gleiche Stimmgewicht.

Keiner kann allein entscheiden – aber keiner kann auch dauerhaft blockieren. Wer sich verweigert, riskiert am Ende die schlechteste Lösung für alle: die Teilungsversteigerung.

Was als gemeinsamer Abschied beginnt, wird manchmal zur härtesten Probe, die eine Geschwisterkonstellation je erlebt. Dabei hilft vor allem eines: die Rahmenbedingungen und Fakten zu kennen, um gute Entscheidungen zu treffen. Willkommen in der Erbengemeinschaft.

Was eine Erbengemeinschaft wirklich bedeutet

Sobald mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das klingt nach einer freiwilligen Vereinbarung – ist es aber nicht. Es ist eine Zwangsgemeinschaft, die das Gesetz schafft. Niemand hat sie beantragt, niemand hat ihr zugestimmt.

Was das in der Praxis bedeutet: Jede Entscheidung über die geerbte Immobilie muss gemeinsam getroffen werden. Kein Miterbe kann allein das Haus verkaufen, vermieten, umbauen oder belasten. Und kein Miterbe kann einen anderen zwingen, mitzumachen. Genau hier beginnen oft Probleme.

Eine Erbengemeinschaft entsteht ohne Zutun – aber aufgelöst werden muss sie mit Einigkeit. Und die ist schwerer zu erreichen, als viele ahnen.

Warum Immobilien besonders oft zum Streit führen

Geld lässt sich teilen. Ein Haus nicht.

Ein Aktiendepot oder ein Sparbuch kann man zu gleichen Teilen aufteilen – klar, sauber, ohne Diskussion. Eine Immobilie dagegen lässt sich nicht in drei gleiche Stücke schneiden. Irgendjemand muss sich entscheiden: kaufen, verkaufen oder gemeinsam verwalten. Und diese Entscheidung berührt nicht nur Zahlen, sondern Erinnerungen, Kindheit, Familie.

Dazu kommt: Wo Geld sofort verfügbar ist, bindet eine Immobilie. Laufende Kosten entstehen – Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung – auch dann, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann. Wer zahlt? Wer entscheidet, ob das Dach repariert wird? Wer haftet, wenn etwas passiert?

Diese Fragen machen aus einer eigentlich einfachen Situation schnell eine belastende Dauerauseinandersetzung.

Die drei Wege zur Einigung

Wenn alle Miterben mitziehen, gibt es drei realistische Lösungen:

  • Gemeinsamer Verkauf: Der häufigste Weg – und oft der einfachste. Die Erbengemeinschaft verkauft das Haus gemeinsam an einen Käufer, der Erlös wird entsprechend der Erbquoten aufgeteilt. Voraussetzung: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Kein Miterbe kann allein verkaufen – auch dann nicht, wenn er einen besseren Käufer kennt oder den Preis für angemessen hält.
  • Ein Erbe übernimmt – und zahlt die anderen aus: Möchte eines der Geschwister das Haus behalten, kann es die anderen auszahlen. Die Grundlage dafür ist ein neutrales Verkehrswertgutachten: Es bestimmt den Marktwert der Immobilie und damit den Betrag, der jedem Miterben zusteht. Das übernehmende Geschwisterteil finanziert die Auszahlung – entweder aus Eigenkapital oder über ein Immobiliendarlehen, für das die geerbte Immobilie als Sicherheit dienen kann. Der gesamte Vorgang wird notariell beurkundet.
  • Gemeinsame Vermietung: Einigen sich alle Miterben auf eine Vermietung, bleibt die Immobilie im Besitz der Erbengemeinschaft – und wirft laufende Einnahmen ab. Das klingt attraktiv, erfordert aber dauerhaft ein hohes Maß an Abstimmung: Wer verwaltet? Wer kümmert sich um Reparaturen? Wer entscheidet bei Mieterwechseln? Für viele Erbengemeinschaften ist das auf Dauer zu aufwendig.

Was passiert, wenn einer blockiert?

Das ist die Frage, die wir am häufigsten hören. Ein Geschwisterteil blockiert den Verkauf. Ein anderes verweigert die Auszahlung. Oder jemand reagiert schlicht nicht mehr auf Nachrichten.

Rechtlich ist die Lage eindeutig: Ein einzelner Miterbe kann wichtige Entscheidungen – wie den Verkauf – nicht erzwingen. Er kann aber auch nicht dauerhaft blockiert werden, ohne dass es Konsequenzen hat.

Fremde bieten auf das Elternhaus. Der Erlös bleibt weit unter Marktwert. Die Teilungsversteigerung ist keine Lösung – sie ist das Ende aller Lösungen.

Es gibt zwei Wege aus der Blockade:

  • Den eigenen Erbteil verkaufen: Jeder Miterbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft jederzeit verkaufen – ohne Zustimmung der anderen. Das ermöglicht einen Ausstieg, auch wenn die Gemeinschaft sich nicht einigt. Die verbleibenden Miterben haben bei einem Verkauf an Dritte ein Vorkaufsrecht. Diesen Weg sollte man rechtlich begleiten lassen.
  • Den Streit eskalieren lassen – bis zur Teilungsversteigerung: Wenn wirklich gar nichts mehr geht, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht lässt die Immobilie dann öffentlich versteigern – und der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt.

Das klingt nach einer Lösung. Ist es aber selten eine gute.

Die Teilungsversteigerung erzielt fast immer deutlich weniger als ein freihändiger Verkauf. Sie kostet Geld, Zeit und – meistens – den letzten Rest Familienfrieden.

Sie ist der letzte Ausweg, nicht die erste Reaktion. Wer sie beantragt, sollte wissen: Fremde bieten auf das Elternhaus. Nachbarn sind dabei. Und der Erlös, den die Erben am Ende erhalten, liegt in der Praxis oft weit unter dem, was ein geordneter Verkauf gebracht hätte.

Wie man Blockaden verhindert – bevor sie entstehen

Nicht jede Erbengemeinschaft muss im Streit enden. Viele Konflikte lassen sich lösen – wenn man früh und offen spricht. Was wirklich hilft:

  • Früh das Gespräch suchen – idealerweise, bevor überhaupt ein Streit entsteht. Wer die Stimmung in der Geschwisterkonstellation kennt, kann frühzeitig Kompromisse anbieten.
  • Einen neutralen Wert ermitteln lassen – die meisten Streitigkeiten über Auszahlungsbeträge entstehen, weil die Vorstellungen über den Immobilienwert auseinandergehen. Ein unabhängige Wertermittlung schafft eine gemeinsame Grundlage.
  • Einen Mediator hinzuziehen – wenn direkte Gespräche nicht mehr möglich sind, kann eine neutrale Vermittlungsperson helfen, die Fronten aufzuweichen, ohne dass gleich ein Anwalt eingeschaltet wird.
  • Rechtliche Beratung frühzeitig suchen – nicht um Druck zu machen, sondern um alle Miterben über ihre tatsächliche Rechtslage zu informieren. Viele Blockaden entstehen aus Unwissenheit.

Der Immobilienwert als Schlüssel zur Einigung

Wir bei Brock Immobilien erleben es regelmäßig: Geschwister streiten über den Wert des Hauses – und meinen dabei eigentlich etwas ganz anderes. Der eine sieht das Elternhaus mit den Augen eines Kindes. Die andere rechnet nüchtern nach Marktwert. Der Dritte hat schon vor Jahren einen „Freund“ befragt, der eine völlig andere Zahl im Kopf hat.

Eine verlässliche Immobilienbewertung bringt alle auf denselben Stand. Es ist die sachliche Grundlage, auf der Auszahlungsbeträge, Kaufpreise und Kompromisse verhandelt werden können – ohne dass jemand das Gefühl hat, übervorteilt zu werden. Ein solches Gutachten durch einen zertifizierter Immobiliengutachter bedeutet: keine grobe Schätzung aus der Hüfte, sondern eine belastbare, nachvollziehbare Einschätzung – die auch vor dem Finanzamt standhält.

Wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft befinden und nicht wissen, wie Sie weiterkommen: Sprechen Sie uns an. Wir kennen die Region – und wir kennen diese Situation. Nicht als Außenstehende, sondern als Menschen, die solche Gespräche seit Jahren begleiten. Nehmen Sie gerne jetzt hier Kontakt auf – und erhalten Sie eine erste Orientierung.

Wenn aus dem Erbstreit ein Trennungsfall wird

Manchmal verändert sich die Situation während einer laufenden Erbengemeinschaft: Ein Miterbe trennt sich vom Partner, eine Scheidung kündigt sich an. Dann wird aus der Erbfrage auch eine Vermögensfrage im Familienrecht. Was das für die Immobilie bedeutet, erklären wir in unserem Artikel zu Immobilie und Scheidung.

Und wenn Sie noch am Anfang stehen und noch gar nicht wissen, welche Formalitäten nach dem Erbfall zuerst zu erledigen sind, lesen Sie: Elternhaus geerbt – und jetzt?

Oder wenn die Erbengemeinschaft sich einig ist – und nun entscheiden muss, ob das Haus verkauft, vermietet oder behalten wird: [In Arbeit: Zum Artikel: Geerbtes Haus – behalten, vermieten oder verkaufen?]

Und wenn Pflichtteilsansprüche ins Spiel kommen?

Es gibt Fälle, in denen jemand im Testament übergangen wurde – aber trotzdem Ansprüche hat. Der gesetzliche Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und muss in Geld ausgezahlt werden. Das kann ein weiterer Druck auf die Erbengemeinschaft sein. Mehr dazu – und was Ausgleichsansprüche unter Geschwistern bedeuten – erklären wir in unserem Artikel zu Pflichtteil und Enterbung. [In Arbeit: Zum Artikel: Pflichtteil, Enterbung, Ausgleichsansprüche]

Wir bei Brock Immobilien begleiten Erbengemeinschaften in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln – mit Ortskenntnis, Sachverstand und dem nötigen Feingefühl für schwierige Familiensituationen.

#Heimatmakler #Heimvorteil

FAQ – Erbe
und Geschwister

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Alle Miterben sind gemeinsam Eigentümer des Nachlasses – auch der Immobilie. Entscheidungen über das Haus können grundsätzlich nur gemeinsam getroffen werden.

Kann ein Miterbe das Haus allein verkaufen?

Nein. Der Verkauf einer geerbten Immobilie erfordert die Zustimmung aller Miterben. Kein Geschwisterteil kann den anderen zum Verkauf zwingen – oder ihn ohne Zustimmung vollziehen.

Was passiert, wenn ein Miterbe nicht kooperiert?

Blockiert ein Miterbe dauerhaft alle Entscheidungen, gibt es zwei Wege: den Verkauf des eigenen Erbteils oder – als letzter Ausweg – die Beantragung einer Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. Beide Schritte sollten rechtlich begleitet werden.

Wie werden Geschwister beim Hausverkauf ausgezahlt?

Wer das Haus übernehmen möchte, zahlt den anderen Miterben deren Anteil am Verkehrswert aus. Grundlage ist ein neutrales Gutachten. Der Vorgang wird notariell beurkundet.

Was ist eine Teilungsversteigerung – und wann droht sie?

Eine Teilungsversteigerung ist die zwangsweise Versteigerung einer Immobilie durch das Amtsgericht, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt. Der Erlös liegt meist deutlich unter dem Marktwert. Sie ist der letzte Ausweg – nicht die erste Lösung.

Wir sind uns über den Wert des Hauses nicht einig – was hilft?

Eine unabhängige Immobilienbewertung. Die schafft eine neutrale Grundlage für alle weiteren Entscheidungen und verhindert, dass Zahlen zur Verhandlungsmasse werden.

Kann die Erbengemeinschaft das Haus auch vermieten, statt es zu verkaufen?

Ja – wenn alle Miterben zustimmen. Die Mieteinnahmen werden entsprechend der Erbquoten aufgeteilt. Die Verwaltung erfordert dauerhaft Abstimmung. Eine professionelle Hausverwaltung kann hier erheblich entlasten.

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Volker Brock

Gründer, Geschäftsführender Gesellschafter, Leiter Immobilienbewertung, Immobilienberatung & Immobilienmanagement

26. Mai 2026 Haus an Kinder überschreiben – und trotzdem wohnen bleiben

Irgendwann stellt sich die Frage fast von allein. Das Haus ist abbezahlt. Die Kinder sind erwachsen. Und man beginnt, darüber nachzudenken, was eigentlich passiert – mit dem Haus, mit dem Vermögen, mit dem, was man aufgebaut hat.

Vererben? Natürlich. Aber wann – und wie? Und muss man wirklich bis zum Schluss warten?

Ich sage Ihnen was: Die Antwort lautet nein. Wer sein Haus zu Lebzeiten weitergibt, kann sogar Steuern sparen, Streit in der Familie vermeiden – und trotzdem bis ans Lebensende im eigenen Zuhause wohnen bleiben. Vorausgesetzt, man weiß, welche Modelle es gibt und was sie wirklich bedeuten.

Wir bei Brock Immobilien begleiten Eigentümer in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln seit Jahren bei genau solchen Überlegungen. Was wir dabei immer wieder erleben: Die meisten Menschen wissen, dass es Möglichkeiten gibt – aber nicht, was sie im Einzelnen bedeuten. Das wollen wir jetzt mal ändern.

Warum zu Lebzeiten – und nicht erst beim Erbfall?

Der entscheidende Vorteil der frühzeitigen Übertragung liegt im Steuerrecht. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Schenkungssteuerfreibetrag von 400.000 Euro – und dieser Freibetrag lässt sich alle zehn Jahre neu nutzen. Wer also früh genug plant, kann eine Immobilie schrittweise und vollständig steuerfrei auf die nächste Generation übertragen. Wer wartet, verschenkt diesen Vorteil – buchstäblich.

Dazu kommt: Wer zu Lebzeiten überträgt, kann selbst bestimmen, wer das Haus bekommt. Und unter welchen Bedingungen. Das Testament regelt die Erbfolge erst nach dem Tod – eine Schenkung zu Lebzeiten gibt dem Schenkenden die Kontrolle noch zu einem Zeitpunkt, an dem er selbst noch mitgestalten kann.

Der Freibetrag von 400.000 Euro gilt je Elternteil und Kind – alle zehn Jahre neu. Von Mutter und Vater zusammen können Kinder also bis zu 800.000 Euro steuerfrei erhalten. Wer früh überträgt, nutzt den Freibetrag mehrfach.

Was passiert nach der Schenkung – muss ich ausziehen?

Das ist die Frage, die fast alle zuerst stellen. Und die Antwort ist eindeutig: Nein – wenn man es richtig regelt.

Wer eine Immobilie verschenkt, übergibt das Eigentum. Ohne zusätzliche Vereinbarung verliert er damit das Recht, darin zu wohnen. In der Praxis sichert man sich deshalb eines von zwei Modellen: das Wohnrecht oder den Nießbrauch. Beide werden notariell im Schenkungsvertrag vereinbart und ins Grundbuch eingetragen – damit sind sie dauerhaft gesichert, auch wenn Erben etwa später das Haus in Rösrath verkaufen.

Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist der Unterschied?

Im Alltag werden beide Begriffe oft gleichgesetzt. Rechtlich und wirtschaftlich unterscheiden sie sich aber erheblich, besonders dann, wenn man älter wird und die eigene Situation sich verändert.

WohnrechtNießbrauch
Selbst bewohnenJaJa
Immobilie vermietenNeinJa
Mieteinnahmen erhaltenNeinJa
ÜbertragbarNeinNein
Erlischt im PflegefallJa – wenn vertraglich so geregeltNein – Vermietung bleibt möglich
Wertminderung der ImmobilieJaJa – oft stärker
Steuerliche WirkungReduziert den SchenkungswertReduziert den Schenkungswert deutlich

Das Wohnrecht ist das einfachere Modell: Es sichert das lebenslange Recht, in der Immobilie zu wohnen – und sonst nichts. Wer auszieht, verliert es. Wer ins Pflegeheim muss, kann das Haus weder vermieten noch anderweitig nutzen.

Der Nießbrauch geht weiter. Er sichert nicht nur das Wohnrecht, sondern das vollständige wirtschaftliche Nutzungsrecht. Das bedeutet: Wer ins Pflegeheim zieht, kann das Haus vermieten – und die Mieteinnahmen zur Finanzierung der Pflegekosten nutzen. Das ist ein erheblicher Unterschied, der im Ernstfall sehr viel wert sein kann.

Wohnrecht schützt das Zuhause. Nießbrauch schützt auch die finanzielle Absicherung – gerade dann, wenn man das Haus nicht mehr selbst nutzen kann.

Was passiert, wenn ich ins Pflegeheim muss?

Das ist die Frage, die viele beschäftigt – und die im Detail entscheidet, welches Modell wirklich passt.

  • Beim Wohnrecht: Zieht man dauerhaft aus, erlischt das Recht in der Regel. Die Immobilie gehört dem Kind – und man selbst hat keinen Anspruch mehr auf Einnahmen daraus.
  • Beim Nießbrauch: Das Recht erlischt nicht automatisch durch den Auszug. Man kann das Haus vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren – auch aus dem Pflegeheim heraus. Allerdings: Das Sozialamt kann in bestimmten Fällen versuchen, auf den Nießbrauch zuzugreifen, um Pflegekosten zu decken.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Wer die Immobilie bereits zehn Jahre vor dem Eintritt der Pflegebedürftigkeit übertragen hat, muss in der Regel keine Rückforderung durch das Sozialamt befürchten. Diese Zehnjahresfrist ist einer der wichtigsten Gründe, früh zu handeln.

Zehn Jahre zwischen Schenkung und Pflegefall – dann kann das Sozialamt in der Regel nicht mehr zurückfordern. Das ist kein Zufall. Das ist Planung.

Schenkung und Pflichtteil – was viele übersehen

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, sollte wissen: Auch Schenkungen können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen. Das bedeutet: Ein übergangener Erbe kann – auch nach einer Schenkung – Ansprüche geltend machen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt.

Besonderes Augenmerk gilt dabei dem Nießbrauch: Behält sich der Schenkende einen vollständigen Nießbrauch vor, beginnt die Zehnjahresfrist für Pflichtteilszwecke erst mit Beendigung des Nießbrauchs zu laufen – also nicht mit dem Datum der Schenkung. Das ist ein oft übersehener Fallstrick, der in der Planung berücksichtigt werden sollte.

Mehr zu Pflichtteilsansprüchen und was sie für die Familienplanung bedeuten, erklären wir in unserem Artikel zu Pflichtteil und Enterbung. [In Arbeit: Zum Artikel: Pflichtteil, Enterbung, Ausgleichsansprüche]

Was ist die Immobilie nach der Übertragung noch wert?

Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch mindern den steuerlichen Wert der Immobilie – und das erheblich. Der Wert des eingeräumten Rechts wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Je jünger der Schenkende, desto höher die statistische Lebenserwartung – und desto größer die Wertminderung.

Das klingt zunächst nach einem Nachteil. Ist es aber nicht: Denn die Wertminderung reduziert die steuerpflichtige Bereicherung für den Beschenkten. In vielen Fällen fällt dadurch gar keine Schenkungssteuer an – obwohl die Immobilie nominell über dem Freibetrag liegt.

  • Ein Beispiel aus der Praxis: Ein 60-jähriger Eigentümer überträgt eine Wohnung in Köln im Wert von 450.000 Euro auf seine Tochter und behält sich einen Nießbrauch vor. Der Kapitalwert des Nießbrauchs reduziert den steuerlichen Wert auf rund 310.000 Euro – damit bleibt die Schenkung unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Keine Steuer.

Einen verlässlichen Ausgangswert für diese Berechnung liefert ein professionelles Verkehrswertgutachten. Wir bei Brock Immobilien ermitteln diesen Wert – präzise, nachvollziehbar und mit dem Wissen über die lokalen Märkte in unserer Region.

Jetzt Brock Immobilien kontaktieren und eine erste Orientierung erhalten.

Was gilt bei Immobilien im Ausland?

Wer neben einer deutschen Immobilie auch ein Ferienhaus im Ausland besitzt, steht vor zusätzlichen Fragen: Welches Erbrecht gilt? Droht Doppelbesteuerung? Wie wirkt sich eine Schenkung zu Lebzeiten auf das ausländische Objekt aus? Das ist ein Spezialthema, das eigene Regeln kennt – und eigene Fallstricke. Mehr dazu in unserem Artikel zu Immobilien im Ausland erben. [In Arbeit: Zum Artikel: Immobilie im Ausland erben]

Wann lohnt sich die Übertragung zu Lebzeiten – und wann nicht?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Es kommt auf die individuelle Situation an: Wie hoch ist der Immobilienwert? Wie viele Kinder gibt es? Gibt es andere Vermögenswerte? Wie ist die Gesundheitssituation? Und – nicht zu vergessen – wie ist das Verhältnis zu den Kindern?

Was wir aus Erfahrung sagen können: Wer früh plant, hat mehr Optionen. Wer wartet, bis die Fragen dringend werden, hat weniger Spielraum. Das gilt für die Steuern – und für den Familienfrieden. Denn oft kann es später bei zwei oder drei Geschwistern – 1 Haus auch keine Einigung geben, da ist es besser frühzeitig vorzubeugen.

Mehr zu den steuerlichen Konsequenzen – sowohl bei der Schenkung als auch beim Erbfall – erklären wir in unserem Artikel zur Erbschaftssteuer auf Immobilien. [In Arbeit: Zum Artikel: Erbschaftssteuer – was Erben wirklich zahlen]

Wir bei Brock Immobilien begleiten Eigentümer in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Köln – mit Ortskenntnis, Sachverstand und dem nötigen Feingefühl für eventuell schwierige Familiensituationen.

#Heimatmakler #Heimvorteil

FAQ – Erbe
und Geschwister

Kann ich mein Haus verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja, wenn im Schenkungsvertrag ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart und ins Grundbuch eingetragen wird. Beides sichert das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen – auch nach der Eigentumsübertragung.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnrecht erlaubt das persönliche Bewohnen der Immobilie. Der Nießbrauch geht weiter: Er erlaubt auch die Vermietung und das Erzielen von Einnahmen, selbst wenn man nicht mehr selbst darin wohnt.

Was passiert mit meinem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim muss?

Ein Wohnrecht erlischt in der Regel, wenn man dauerhaft auszieht. Ein Nießbrauch bleibt bestehen – man kann die Immobilie vermieten und die Einnahmen zur Finanzierung der Pflegekosten nutzen.

Wie oft kann ich den Schenkungssteuerfreibetrag nutzen?

Der Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und Kind gilt alle zehn Jahre neu. Wer frühzeitig überträgt, kann ihn mehrfach nutzen.

Kann das Sozialamt mein verschenktes Haus zurückfordern?

Wenn seit der Schenkung mehr als zehn Jahre vergangen sind, ist eine Rückforderung durch den Sozialhilfeträger in der Regel ausgeschlossen. Diese Frist ist einer der wichtigsten Gründe, früh zu handeln.

Löst eine Schenkung zu Lebzeiten Pflichtteilsansprüche aus?

Möglicherweise ja – wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt. Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Frist erst mit Beendigung des Nießbrauchs. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist daher dringend empfehlenswert.

Lohnt sich ein Gutachten vor der Übertragung?

Ja. Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist die Grundlage für alle steuerlichen Berechnungen – und schützt davor, zu hohe Steuern zu zahlen oder spätere Überraschungen beim Finanzamt zu erleben. Sprechen Sie uns für Ihre professionelle Immobilienbewertung an, wir erstellen sämtliche Gutachten, di Sie in Ihrem Fall benötigen.

Was kostet die Übertragung zu Lebzeiten?

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Volker Brock

Gründer, Geschäftsführender Gesellschafter, Leiter Immobilienbewertung, Immobilienberatung & Immobilienmanagement

31. Januar 2025 Haus geerbt, was nun?

Plötzlich sind Sie Hausbesitzer. Doch statt Freude kommt Unsicherheit auf: Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen? Oder gibt es Fristen, Hürden und steuerliche Fallstricke? Diese Fragen stellen sich viele Erben, die eine Immobilie geerbt haben und nicht wissen, was als Nächstes zu tun ist. Fakt ist: Ein Hausverkauf ist oft die beste Lösung – doch nicht immer ist er sofort möglich. Aber – ich erkläre das am besten der Reihe nach…

Darf ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Grundsätzlich können Sie eine geerbte Immobilie verkaufen – aber nicht in jedem Fall direkt. Wichtig ist, ob Sie bereits als offizieller Eigentümer im Grundbuch stehen. Denn nur dann dürfen Sie das geerbte Haus verkaufen. Falls das noch nicht geschehen ist, müssen Sie zunächst einen Erbschein beantragen oder, falls ein notarielles Testament existiert, die Grundbuchberichtigung veranlassen.

Ein weiteres Hindernis kann eine bestehende Erbengemeinschaft sein. Falls mehrere Erben beteiligt sind, müssen sich alle einig sein. Einer allein kann das Haus nicht ohne Zustimmung der anderen verkaufen.

Erbschein und Grundbuch: Wichtige Formalitäten vor dem Verkauf

Der Erbschein ist der amtliche Nachweis, dass Sie berechtigt sind, das geerbte Haus zu verkaufen. Ohne dieses Dokument oder eine Grundbuchberichtigung können Sie nicht über die Immobilie verfügen. Die Ausstellung dauert in der Regel einige Wochen – manchmal auch Monate. Falls Sie ein notarielles Testament haben, können Sie die Grundbuchänderung direkt beantragen, was schneller geht.

Sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind, steht einem Verkauf grundsätzlich nichts mehr im Weg. Dann gilt es nur noch, steuerliche Aspekte zu klären.

Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses

Viele Erben sorgen sich um Steuern. Entscheidend ist, ob das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre von der verstorbenen Person selbst genutzt wurde. Ist das der Fall, fällt keine Spekulationssteuer an. Wenn das Haus hingegen vermietet war oder noch nicht lange im Besitz des Erblassers war, kann eine Steuer fällig werden.

Zudem gibt es die Erbschaftssteuer, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich ausfällt. Ehepartner und Kinder profitieren von hohen Freibeträgen, weiter entfernte Verwandte oder nicht verwandte Erben zahlen mehr.

Wichtig: Wer das Haus länger als zehn Jahre nach der Erbschaft behält, kann es steuerfrei verkaufen.

Sonderfall: geerbtes Haus mit mehreren Erben verkaufen

Ein geerbtes Haus gehört oft nicht nur einem Erben allein. Falls mehrere Personen als Erben eingesetzt wurden, entsteht eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass das Eigentum an der Immobilie auf mehrere Schultern verteilt ist – und jede Entscheidung gemeinsam getroffen werden muss.

Welche Herausforderungen gibt es in einer Erbengemeinschaft?

  • Alle müssen zustimmen: Kein einzelner Erbe kann das Haus ohne die Zustimmung der anderen verkaufen.
  • Unterschiedliche Interessen: Während einer verkaufen möchte, will ein anderer das Haus behalten oder vermieten.
  • Wer zahlt laufenden Kosten?: Bis zur Einigung müssen Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltungskosten weitergetragen werden.

Falls sich alle Erben einig sind, kann der Verkauf relativ unkompliziert erfolgen. Doch sobald unterschiedliche Vorstellungen bestehen, kann es schnell zu Konflikten kommen.

Lösungen für eine Erbengemeinschaft

  1. Gemeinsamer Verkauf
    • Die Erben verkaufen das Haus zusammen und teilen den Verkaufserlös entsprechend ihrer Erbanteile auf.
    • Vorteil: Eine schnelle, unkomplizierte Lösung, wenn sich alle einig sind.
    • Nachteil: Einigung über Preis, Maklerwahl und Verkaufsstrategie nötig.
  2. Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus
    • Falls einer der Erben das Haus behalten will, kann er die anderen auszahlen.
    • Vorteil: Die Immobilie bleibt in der Familie.
    • Nachteil: Der übernehmende Erbe muss Kapital für die Auszahlung aufbringen.
  3. Teilungsversteigerung
    • Falls sich die Erben nicht einigen können, kann ein Erbe eine Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung) beantragen.
    • Vorteil: Es gibt eine endgültige Lösung.
    • Nachteil: Der Verkaufserlös liegt oft unter dem Marktwert.

Wer Streit vermeiden will, sollte frühzeitig mit den anderen Erben sprechen und gemeinsam eine Lösung erarbeiten. In manchen Fällen kann ein Mediator oder Anwalt helfen, eine gütliche Einigung zu finden.

Eine Erbengemeinschaft bedeutet gemeinsame Verantwortung – und manchmal auch Konflikte. Hier helfen frühzeitig klare Absprachen und eine Immobilienbewertung, die dann auch für den Fall eines Verkaufs wichtig wird.

Welche Alternativen gibt es zum Verkauf eines geerbten Hauses?

Nicht immer ist ein Verkauf die beste Wahl. Je nach finanzieller Lage, Wohnsituation und steuerlichen Aspekten können auch andere Möglichkeiten sinnvoll sein.

1. Vermietung – laufende Einnahmen statt Einmalerlös

Falls das Haus in einer gefragten Wohnlage steht, kann es sich lohnen, die Immobilie zu vermieten. Vorteile:

  • Monatliche Mieteinnahmen: Eine Immobilie kann eine langfristige Einkommensquelle sein.
  • Wertsteigerung: Die Immobilie kann im Laufe der Jahre an Wert gewinnen.
  • Steuerliche Vorteile: Abschreibungen und Reparaturen können steuerlich geltend gemacht werden.

Allerdings bedeutet eine Vermietung auch Verantwortung: Mietersuche, Instandhaltung und Verwaltung müssen übernommen werden. Falls die Erben keine Erfahrung damit haben, kann ein Hausverwalter helfen.

Vermietung, Verwaltung oder doch Verkauf – Brock Immobilien steht in jedem Fall an ihrer Seite. Wie Sie sich auch gemeinsam entscheiden.
Vereinbaren Sie gerne einen Termin.

2. Eigennutzung – selbst ins geerbte Haus einziehen

Wer Wohnraum benötigt, kann überlegen, das Haus selbst zu beziehen. Besonders dann, wenn die Immobilie bereits schuldenfrei ist und in gutem Zustand, kann das eine sinnvolle Option sein.

Vorteile:

  • Keine Kosten für eine neue Immobilie
  • Mögliche Steuervergünstigungen (z. B. keine Spekulationssteuer, falls der Erblasser vorher darin gewohnt hat)
  • Immobilienbesitz als Altersvorsorge

Aber: Die Immobilie muss den eigenen Bedürfnissen entsprechen. Wenn umfangreiche Umbauten nötig sind oder das Haus zu groß ist, kann ein Verkauf trotzdem die bessere Lösung sein.

3. Leibrente oder Nießbrauch – Haus behalten, aber trotzdem Kapital erhalten

Eine interessante Alternative für ältere Erben kann die Immobilien-Leibrente oder der Nießbrauch sein. Dabei wird das Haus verkauft, aber der bisherige Eigentümer erhält ein Wohnrecht auf Lebenszeit oder eine monatliche Zahlung.

  • Leibrente: Die Immobilie wird verkauft, aber der Verkäufer erhält eine monatliche Zahlung vom Käufer, oft bis zum Lebensende.
  • Nießbrauch: Das Haus wird verkauft, aber der Verkäufer behält das Recht, es weiterhin zu nutzen oder zu vermieten.

Diese Modelle sind vor allem für Erben interessant, die das Haus eigentlich nicht verkaufen möchten, aber finanzielle Mittel benötigen.

Was ist der beste Weg?Jede Option hat Vor- und Nachteile. Ob ein Verkauf, eine Vermietung oder eine andere Lösung am besten passt, hängt von den persönlichen Umständen ab. Eine Immobilienbewertung kann helfen, die wirtschaftlich sinnvollste Entscheidung zu treffen.

Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist oft der einfachste Weg – doch nicht immer der Beste. Denken Sie in Ruhe nach und wägen alle Möglichkeiten ab, nachdem Sie wichtige Informationen eingeholt haben wie Immobilienwert, Verkaufs- oder Vermietmöglichkeiten sowie Auszahlungshöhe an die anderen Erben.

Die Frage „Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die rechtlichen, steuerlichen und praktischen Rahmenbedingungen an. Wer als alleiniger Erbe im Grundbuch steht, kann grundsätzlich sofort verkaufen – vorausgesetzt, es sind keine weiteren Formalitäten wie die Beantragung eines Erbscheins nötig.

In einer Erbengemeinschaft ist der Verkauf oft komplizierter, da alle Beteiligten zustimmen müssen. Hier kann es hilfreich sein, frühzeitig das Gespräch zu suchen, eine Einigung zu erzielen oder professionelle Unterstützung hinzuzuziehen.

Steuerliche Aspekte spielen ebenfalls eine große Rolle: Wer das geerbte Haus schnell verkauft, kann unter Umständen Spekulationssteuer zahlen müssen. Wer die Immobilie länger als zehn Jahre behält, kann sie später steuerfrei verkaufen. Zudem gibt es Alternativen wie die Vermietung, die Eigennutzung oder Modelle wie die Leibrente, die eine genauere Prüfung wert sind.

Letztendlich hängt die beste Entscheidung von Ihrer persönlichen Situation, den finanziellen Rahmenbedingungen und Ihren Zukunftsplänen ab.

Tipps für einen erfolgreichen Hausverkauf

Falls Sie sich für den Verkauf entscheiden, gibt es einige Punkte, die Ihnen helfen können, den bestmöglichen Preis zu erzielen und Fallstricke zu vermeiden.

1. Den Marktwert vom geerbten Haus ermitteln

Bevor das Haus verkauft wird, sollte eine Immobilienbewertung durchgeführt werden. Der Marktwert hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Lage: Eine Immobilie in einer gefragten Stadt oder einem beliebten Wohnviertel erzielt höhere Preise.
  • Zustand: Ein renovierungsbedürftiges Haus bringt weniger ein als eine gepflegte Immobilie.
  • Größe und Ausstattung: Grundstücksgröße, Wohnfläche und Extras wie ein Garten oder eine Garage spielen eine Rolle.
  • Nachfrage: In Regionen mit vielen Kaufinteressenten steigen die Preise, während sie in ländlichen Gegenden niedriger ausfallen können.

Eine professionelle Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter oder einen erfahrenen Makler kann helfen, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.

2. Verkaufsstrategie festlegen: Privatverkauf oder Makler?

Erben stehen vor der Wahl, ob sie das Haus selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Privatverkauf

  • Vorteil: Keine Maklerprovision
  • Nachteil: Hoher Zeitaufwand, Risiken bei der Preisverhandlung

Verkauf über einen Makler

  • Vorteil: Professionelle Vermarktung, bessere Preisverhandlung, weniger Aufwand
  • Nachteil: Maklerprovision (wird oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)

3. Wichtige Dokumente vor dem Verkauf vorbereiten

Ein erfolgreicher Hausverkauf erfordert eine vollständige Dokumentation. Fehlende Unterlagen können den Verkaufsprozess verzögern oder sogar verhindern. Wichtige Unterlagen sind:

  • Grundbuchauszug: Nachweis über die Eigentumsverhältnisse
  • Erbschein (falls erforderlich)
  • Energieausweis: Pflichtdokument für den Verkauf
  • Baugenehmigungen und Grundrisse
  • Wohnflächenberechnung
  • Aktuelle Nebenkostenabrechnung (wichtig für Käufer)

4. Immobilie vor dem Verkauf optimieren

Ein kleiner Aufwand kann oft große Wirkung erzielen:

  • Kleine Reparaturen durchführen: Abgeblätterte Farbe, kaputte Türklinken oder undichte Fenster machen einen schlechten Eindruck.
  • Haus entpersonalisieren: Käufer wollen sich vorstellen, selbst dort zu leben – private Fotos und persönliche Gegenstände sollten reduziert werden.
  • Aufgeräumte Außenbereiche: Ein gepflegter Garten oder Eingangsbereich erhöht die Attraktivität.

5. Steuerliche Konsequenzen minimieren

  • Falls möglich, prüfen, ob ein Verkauf steuerlich günstiger wird, wenn er erst nach einer gewissen Zeit erfolgt.
  • Falls die Spekulationssteuer anfallen würde, kann eine Vermietung als Zwischenlösung eine Option sein.

Wann sollte man mit dem Verkauf besser warten?

Nicht immer ist ein sofortiger Verkauf die beste Lösung. In manchen Fällen kann es sich lohnen, erst nach einigen Monaten oder Jahren zu verkaufen.

1. Marktanalyse abwarten

Falls sich der Immobilienmarkt gerade in einer Schwächephase befindet, kann es finanziell sinnvoller sein, mit dem Verkauf zu warten.

  • Steigende Nachfrage abwarten: In vielen Städten schwankt die Nachfrage nach Immobilien je nach Jahreszeit und wirtschaftlicher Lage.
  • Bessere Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer: Niedrigere Zinsen machen es für Käufer attraktiver, Immobilien zu erwerben – was die Nachfrage steigert.

Manchmal ist Geduld der Schlüssel zu einem besseren Verkauf. Wer den Markt beobachtet, steuerliche Fristen nutzt und in sinnvolle Renovierungen investiert, kann langfristig mehr aus seiner geerbten Immobilie herausholen.

2. Steuerliche Vorteile nutzen

Falls der Verkauf aktuell zu einer hohen Steuerlast führen würde, kann es sich lohnen, die Immobilie zu behalten. Beispiel:

  • Falls das Haus erst nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann.
  • Falls Erben das Haus drei Jahre lang selbst bewohnen, entfällt oft die Spekulationssteuer.

3. Renovierung für einen höheren Verkaufspreis

In manchen Fällen kann es sich lohnen, in eine Renovierung zu investieren, um den Wert der Immobilie zu steigern. Typische Maßnahmen:

  • Badsanierung: Alte Bäder schrecken viele Käufer ab.
  • Fassade streichen: Ein frischer Anstrich wertet das Haus optisch auf.
  • Fenster austauschen: Energetische Sanierungen können den Wert steigern.

Falls das Haus in schlechtem Zustand ist, kann es jedoch sinnvoller sein, es als Sanierungsobjekt zu verkaufen, anstatt hohe Investitionen in eine Modernisierung zu stecken.

Zusammenfassung: So treffen Sie die beste Entscheidung

Ob Sie ein geerbtes Haus verkaufen oder eine andere Lösung wählen, hängt von vielen Faktoren ab. Eine sorgfältige Analyse der finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Situation bringt Ihnen Klarheit.

Schneller Verkauf sinnvoll, wenn:
✅ Sie alleiniger Erbe sind und im Grundbuch stehen.
✅ Keine steuerlichen Nachteile drohen.
✅ Sie keine persönliche oder finanzielle Bindung zur Immobilie haben.

Besser mit dem Verkauf warten, wenn:
❌ Eine Erbengemeinschaft erst eine Einigung finden muss.
❌ Steuerliche Gründe dafür sprechen, den Verkauf zu verschieben.
❌ Der Immobilienmarkt sich aktuell in einer Schwächephase befindet.

Egal, welche Entscheidung Sie treffen: Eine professionelle Beratung kann helfen, Fehler zu vermeiden und den besten Weg für Ihre geerbte Immobilie zu finden.

Übrigens: Wenn Sie mehr über die Bewertung einer geerbten Immobilie erfahren möchten, dann lesen Sie unseren Artikel Wie hilft ein Sachverständiger für Immobilienbewertung? Wir von Brock Immobilien helfen Ihnen auch gerne weiter – mit Wissen, Erfahrung und allen nötigen Dienstleistungen rund um den Verkauf einer geerbten Immobilie. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung in Rösrath, Overath und Umgebung sowie in Köln.

Ihr Volker Brock

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Volker Brock

Gründer, Geschäftsführender Gesellschafter, Leiter Immobilienbewertung, Immobilienberatung & Immobilienmanagement

15. Mai 2024 Haus geerbt? So vermeiden Sie zu hohe Steuern – ein Leitfaden

Beim Erben einer Immobilie kommen viele Gefühle ins Spiel – Freude über den neuen Besitz, Trauer um den Verlust eines geliebten Menschen und oft auch Unsicherheit über die nächsten Schritte, besonders wenn es um das Thema Steuern geht.

In meiner Karriere als Immobilienmakler habe ich unzählige Klienten begleitet, ein geerbtes Haus zu verkaufen, Steuern zu sparen sowie zentrale Aspekte zu berücksichtigen und dabei stets festgestellt, wie wichtig fundierte Informationen sind.

Was gilt: Erbschaftssteuern, Spekulationssteuern und mehr

Der Verkauf eines geerbten Hauses kann durch verschiedenste Steuergesetze beeinflusst werden, die für Laien oft nicht einfach zu verstehen sind. Steuern wie die Erbschaftssteuer, die Spekulationssteuer oder andere regionale Abgaben können erheblichen Einfluss auf den Verkaufsprozess haben und den erzielbaren Verkaufspreis signifikant beeinträchtigen. Es ist daher entscheidend, diese steuerlichen Aspekte frühzeitig zu klären, um Überraschungen und unerwartete Kosten zu vermeiden.

Wer erbt, hat eine Menge Aufgaben zu bewältigen. Zu wissen, wie man bei einem Hausverkauf die Steuerlast senken kann, gibt eine kleine Hilfe. Dafür ist dieser Artikel gedacht.

In diesem Artikel werde ich die wichtigsten steuerlichen Überlegungen beim Verkauf eines geerbten Hauses detailliert erörtern. Ziel ist es, Ihnen als Erben eine klare Vorstellung davon zu geben, welche Schritte Sie unternehmen müssen und wie Sie die Steuerlast eventuell minimieren können. Dieses Wissen soll Ihnen helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen und den Verkaufsprozess so effizient und gewinnbringend wie möglich zu gestalten.

Begleiten Sie mich also durch die verschiedenen Aspekte dieses Themas, beginnend mit den Grundlagen des Erbrechts und der Erbschaftssteuer, über die Spekulationssteuer und strategische Überlegungen für den Verkauf, bis hin zu praktischen Tipps und häufig gestellten Fragen.

Geerbtes Haus verkaufen, Steuern: Grundlegendes zum Erbrecht und zur Erbschaftssteuer

Das Erbrecht in Deutschland ist ein komplexes Thema, das jeden betrifft, der eine Immobilie erbt. Ein zentraler Punkt dabei ist die Erbschaftssteuer, die je nach Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen und Höhe des geerbten Vermögens anfällt. Es ist wichtig, sich dieser Steuern bewusst zu sein, um bei der Planung des Erbes oder des Verkaufs einer geerbten Immobilie gut vorbereitet zu sein.

Freibeträge und Steuersätze

Die Erbschaftssteuer hängt stark vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Die deutschen Steuergesetze sehen verschiedene Freibeträge vor, die darauf abzielen, die finanzielle Last für die direkten Angehörigen zu mildern.

Hier ist eine Übersicht über die gängigen Freibeträge:

VerwandtschaftsgradFreibetrag
Ehepartner500.000 Euro
Kinder400.000 Euro
Enkel200.000 Euro
Geschwister20.000 Euro

Sobald das Erbe die jeweiligen Freibeträge überschreitet, wird der übersteigende Betrag besteuert. Die Steuersätze variieren ebenfalls je nach Höhe des Erbes und der Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses:

ErbschaftswertSteuersatz
Bis 75.000 Euro7 %
75.001 – 300.000 Euro11 %
300.001 – 600.000 Euro15 %
Über 600.000 Euro30 %

Diese Tabellen sind entscheidend, um die mögliche Steuerlast einschätzen zu können, die auf einen Erben zukommen könnte. Neben den Steuersätzen und Freibeträgen ist es auch wichtig, die Fristen zu beachten, die für die Anmeldung und Zahlung der Erbschaftssteuer gelten. Diese Fristen können je nach Bundesland variieren, daher ist eine rechtzeitige Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt ratsam.

Zudem sollte man sich darüber im Klaren sein, dass bestimmte Regelungen es ermöglichen, die Steuerlast zu minimieren. Zum Beispiel kann das Wohnrecht oder die Selbstnutzung der Immobilie unter bestimmten Bedingungen steuerlich vorteilhaft sein. Des Weiteren gibt es Möglichkeiten, durch frühzeitige Planung und geschickte Testamentsgestaltung die Steuerlast für die Erben zu reduzieren.

Die Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Die Spekulationssteuer beim Verkauf eines geerbten Hauses betrifft den Gewinn, den man aus dem Verkauf erzielt, wenn dieser innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb durch den Erblasser erfolgt. Das bedeutet, dass Ihr finanzieller Vorteil aus dem Verkauf der Immobilie durch diese Steuer gemindert werden kann, wenn der Verkauf nicht strategisch nach Ablauf dieser Frist geplant wird.

Die zehnjährige Haltefrist

Die Frist für die Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien wird vom Anschaffungsdatum des Verstorbenen gerechnet, nicht vom Erbfall. Ein Beispiel verdeutlicht die Relevanz der Frist:

Jahr der Anschaffung durch ErblasserJahr des VerkaufsFälligkeit der Spekulationssteuer
20132023Nein
20182023Ja

Ausnahmeregelung für selbstgenutzte Immobilien

Eine wichtige Ausnahme von der Spekulationssteuer besteht, wenn die geerbte Immobilie vom Erben selbst genutzt wurde. Für eine Befreiung muss die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren vom Erben selbst bewohnt worden sein:

Jahr des Verkaufs der geeerbten ImmobilieNutzung in den VorjahrenSpekulationssteuer anwendbar?
20232021, 2022 (selbst genutzt)Nein
20232021 (vermietet), 2022 (selbst genutzt)Ja

Extra-Tipp: Da die Jahre hier nicht „voll“ zählen, können Sie die gesamte Frist dafür für Sie vorteilhaft verkürzen. Minimal beträgt die Frist ein Jahr und 2 Tage! Ein Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie ab dem 31. Dezember 2021 selbst bewohnen, können Sie sie bereits ab dem 1. Januar 2023 verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Es reicht theoretisch aus, wenn Sie das Objekt für nur ein Jahr und zwei Tage bewohnt haben, wobei Sie an je einem Tag in den Randjahren 2021 und 2023 dort gewohnt haben müssen.

Berechnung der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers ab. Der steuerpflichtige Gewinn kann durch abzugsfähige Kosten wie Renovierungsarbeiten reduziert werden.

Die Kenntnis dieser Regelungen ist entscheidend, um als Erbe strategische Entscheidungen bezüglich eines Immobilienverkaufs zu treffen, insbesondere wenn steuerliche Implikationen eine Rolle spielen. Im folgenden Abschnitt gehen wir auf Strategien ein, um diese Steuerlast effektiv zu minimieren.

Geerbtes Haus verkaufen: Verkaufsstrategien und steuerliche Optimierung

Strategische Planung beim Verkauf

Eine der wichtigsten Strategien beim Verkauf eines geerbten Hauses ist das Timing. Es ist ratsam, den Verkauf so zu planen, dass er außerhalb der Spekulationsfrist liegt, um die Spekulationssteuer zu vermeiden. Dies bedeutet, dass das Haus mindestens zehn Jahre nach dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser verkauft werden sollte. Eine solche strategische Verzögerung kann erheblich zur Minimierung der Steuerlast beitragen.

Nutzung von steuerlichen Vorteilen durch Selbstnutzung geerbter Immobilien

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz vor dem Verkauf. Wenn Sie die Immobilie für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnen, können Sie unter Umständen von der Steuerbefreiung für selbst genutztes Wohneigentum profitieren. Dies reduziert nicht nur die Steuerlast, sondern kann auch den Verkaufswert der Immobilie steigern, da verbesserte Wohnbedingungen oft zu einem höheren Marktwert führen.

Einbeziehung von Fachleuten

Zur Maximierung Ihrer steuerlichen Vorteile ist es oft sinnvoll, einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Erbrecht zu konsultieren. Diese Fachleute können spezifische Ratschläge bieten, die auf Ihre persönliche Situation zugeschnitten sind, wie beispielsweise die Möglichkeit, durch Renovierungsarbeiten die Bemessungsgrundlage für die Spekulationssteuer zu reduzieren oder die optimale Nutzung aller relevanten steuerlichen Abschreibungen.

Effiziente Nutzung des Immobilienmarktes

Ein tieferes Verständnis des aktuellen Immobilienmarktes ist entscheidend, um den optimalen Verkaufszeitpunkt zu bestimmen. Die Beobachtung von Markttrends und Preisentwicklungen kann helfen, einen Verkaufszeitpunkt zu wählen, der nicht nur steueroptimal ist, sondern auch das Potential hat, den höchsten Verkaufserlös zu erzielen. Dies kann eine detaillierte Marktanalyse und eventuell die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler erfordern.

Langfristige Planung und Vorbereitung

Die Vorbereitung auf den Verkauf sollte nicht unterschätzt werden. Dazu gehört nicht nur die Instandhaltung der Immobilie, sondern auch die Planung der Nachlassverwaltung, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen und rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden. Eine frühzeitige und umfassende Planung kann helfen, überraschende Steuerforderungen zu vermeiden und den Verkaufserlös zu maximieren.

Durch die Anwendung dieser Strategien können Sie die Steuerlast effektiv reduzieren und gleichzeitig den Verkaufserlös Ihres geerbten Hauses maximieren. Im nächsten Abschnitt werden wir die speziellen Herausforderungen und Strategien beim Umgang mit einer Erbengemeinschaft untersuchen.

Geerbtes Haus verkaufen: Verfahrensweise bei einer Erbengemeinschaft

In meiner Laufbahn als Immobilienmakler habe ich oft gesehen, dass eine Erbengemeinschaft Herausforderungen mit sich bringen kann, besonders wenn es um den Verkauf einer gemeinsam geerbten Immobilie geht. Die verschiedenen Interessen und emotionalen Bindungen der Miterben können den Prozess komplizieren.

Kommunikation und Mediation

Ich empfehle immer, einen offenen Dialog zu fördern und bei Bedarf professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ein Mediator oder ein auf Erbrecht spezialisierter Anwalt kann Wunder wirken, indem er hilft, die unterschiedlichen Standpunkte zu harmonisieren und eine für alle akzeptable Lösung zu finden.

Gerechte Aufteilung des Erlöses

Es ist wichtig, dass der Verkaufserlös fair entsprechend den Erbanteilen aufgeteilt wird. Aus meiner Erfahrung heraus ist es ebenfalls wichtig, diese Aufteilungen klar zu dokumentieren, um zukünftige Konflikte zu vermeiden. Dabei sollte man stets versuchen, einen Verkaufspreis zu erzielen, der alle Parteien zufriedenstellt.

Lösungen bei Meinungsverschiedenheiten

Falls keine Einigung möglich ist, kann eine Teilungsversteigerung in Betracht gezogen werden. Diese Option ist allerdings oft nicht ideal, da sie finanziell weniger ertragreich sein kann. Eine Alternative ist, dass interessierte Erben die anderen auszahlen, um die Immobilie selbst zu nutzen oder anderweitig zu verwalten.

Diese persönlichen Einblicke und Empfehlungen basieren auf meinen Erfahrungen und sollen Ihnen helfen, durch die potenziellen Schwierigkeiten bei einer Erbengemeinschaft zu navigieren. Im nächsten Abschnitt gehe ich auf die konkreten Schritte ein, die Sie unternehmen sollten, um Ihren geerbten Immobilienverkauf erfolgreich zu gestalten.

Praktische Schritte zum Verkauf eines geerbten Hauses

Gründliche Bewertung und Preisfindung

Eine der ersten Maßnahmen beim Verkauf eines geerbten Hauses sollte eine professionelle Immobilienbewertung sein. Diese Einschätzung gibt Ihnen nicht nur eine klare Vorstellung vom realistischen Marktwert, sondern ist auch grundlegend für eine fundierte Preisgestaltung. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Bewertungsunternehmen, um eine möglichst genaue Schätzung zu erhalten.

Zusammenstellung der notwendigen Unterlagen

Die Zusammenstellung aller relevanten Dokumente ist ein umfangreicher, aber wichtiger Schritt. Dazu zählen nicht nur der Erbschein und der Grundbuchauszug, sondern auch aktuelle Belege über das Haus, wie Energieausweise und etwaige Gutachten zur Bausubstanz. Diese Unterlagen sind essentiell, um potenzielle rechtliche Hindernisse im Verkaufsprozess frühzeitig zu erkennen und zu adressieren.

Auswahl eines geeigneten Immobilienmaklers

Ein erfahrener Immobilienmakler, der sich mit den Besonderheiten geerbter Immobilien auskennt, kann eine enorme Unterstützung sein. Ein guter Makler versteht es, die Immobilie optimal am Markt zu positionieren und die Interessen der Erben zu vertreten. Achten Sie bei der Auswahl auf Referenzen und bisherige Erfolge, besonders in vergleichbaren Fällen.

Effektives Marketing für die Immobilie

Um das Haus erfolgreich zu vermarkten, sind hochwertige Fotos und eine ansprechende Objektbeschreibung unerlässlich. Es kann auch lohnenswert sein, in Homestaging zu investieren, also in Maßnahmen, die das Haus für Besichtigungen attraktiver machen. Überlegen Sie, ob kleine Investitionen in die Ästhetik des Hauses, wie frische Anstriche oder Gartenarbeiten, den Verkaufswert steigern könnten.

Kommunikation mit potenziellen Käufern

Eine offene und ehrliche Kommunikation mit interessierten Käufern ist wichtig, um Vertrauen aufzubauen und den Verkaufsprozess transparent zu gestalten. Informieren Sie potenzielle Käufer über alle relevanten Aspekte der Immobilie, einschließlich aller bekannten Mängel, um späteren Diskrepanzen vorzubeugen.

Diese sorgfältigen Vorbereitungen sind die Basis für den erfolgreichen Verkauf eines geerbten Hauses und helfen, den Verkaufsprozess für alle Beteiligten so effektiv und stressfrei wie möglich zu gestalten. Im nächsten Abschnitt werden wir einige der häufigsten Fragen behandeln, die beim Verkauf einer geerbten Immobilie aufkommen können.

Häufig gestellte Fragen rund um „geerbtes Haus verkaufen“

Beim Verkauf geerbter Immobilien treten oft vielfältige Fragen auf. Hier sind einige der häufigsten Fragen, die Erben stellen, zusammen mit ausführlichen Antworten, um Unsicherheiten zu adressieren:

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Ja, aber berücksichtigen Sie mögliche steuerliche Folgen wie die Spekulationssteuer, wenn das Haus innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb durch den Erblasser verkauft wird.

Was passiert, wenn ich das geerbte Haus selbst bewohnen möchte?

Selbstnutzung kann Sie von der Spekulationssteuer befreien, vorausgesetzt, das Haus wurde in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf durch Sie bewohnt.

Wie wird der Verkaufserlös bei mehreren Erben aufgeteilt?

Der Erlös wird nach den im Testament festgelegten Quoten oder, falls kein Testament vorliegt, nach der gesetzlichen Erbfolge aufgeteilt.

Müssen Renovierungen vor dem Verkauf durchgeführt werden?

Renovierungen sind nicht verpflichtend, können aber den Marktwert erhöhen und den Verkauf beschleunigen.

Wie kann ich den besten Verkaufspreis erzielen?

Durch eine professionelle Immobilienbewertung und das Timing des Verkaufs optimal zu den Marktbedingungen.

Was sollte ich bei der Auswahl eines Maklers beachten?

Wählen Sie einen Makler mit Erfahrung im Verkauf geerbter Immobilien und einem guten Verständnis des lokalen Marktes.

Wie gehe ich mit bestehenden Hypotheken auf dem geerbten Haus um?

Bestehende Hypotheken müssen entweder vor dem Verkauf abgelöst oder vom Käufer übernommen werden, was in den Verkaufsverhandlungen zu klären ist.

Gibt es steuerliche Vorteile, wenn ich das Haus vermiete?

Ja, Vermietung kann steuerliche Abschreibungen ermöglichen und potenzielle Einnahmen generieren, bevor Sie sich für einen Verkauf entscheiden.

Können Erbstreitigkeiten den Verkauf verzögern?

Ja, rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Erben können den Verkaufsprozess erheblich verzögern. Klären Sie Erbstreitigkeiten möglichst früh.

Was ist zu tun, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht?

Bei denkmalgeschützten Immobilien sind besondere Vorschriften zu beachten, die den Verkaufswert und die Vermarktung beeinflussen können.

Mein Fazit: das sollten Sie beim Verkauf eines geerbten Hauses beachten…

Beim Verkauf eines geerbten Hauses sollten Sie eine Reihe von Überlegungen im Blick behalten, um den Prozess möglichst reibungslos und vorteilhaft zu gestalten:

  • Marktwert und Zustand der Immobilie: Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten und berücksichtigen Sie notwendige Reparaturen oder Renovierungen, um den besten Preis zu erzielen.
  • Steuerliche Aspekte: Verstehen Sie die steuerlichen Implikationen, einschließlich der Erbschafts- und Spekulationssteuer, und planen Sie entsprechend, um Steuerlasten zu minimieren.
  • Rechtliche Dokumentation: Stellen Sie sicher, dass alle notwendigen Unterlagen vollständig und aktuell sind, um rechtliche Verzögerungen zu vermeiden.
  • Wahl des Maklers: Wählen Sie einen erfahrenen Makler, der sich mit dem Verkauf geerbter Immobilien auskennt.
  • Vermarktung der Immobilie: Investieren Sie in professionelles Marketing, um die Sichtbarkeit und Attraktivität des Angebots zu erhöhen. Ein guter Immobilienmakler hat das aber bereits in seinem Portfolio beim Immobilien verkaufen.
  • Kommunikation mit Miterben: Halten Sie die Kommunikation mit anderen Erben offen und transparent, um Einigungen zu erleichtern und Konflikte zu vermeiden.

Betrachten Sie den Verkauf einer geerbten Immobilie als Chance, nicht nur finanziell, sondern auch im Hinblick auf die persönliche Weiterentwicklung. Mit der richtigen Vorbereitung und Unterstützung können Sie diesen Prozess erfolgreich meistern und zu einem positiven Abschluss bringen. Wenn Sie Unterstützung benötigen oder Fragen haben, zögern Sie nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

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Volker Brock

Gründer, Geschäftsführender Gesellschafter, Leiter Immobilienbewertung, Immobilienberatung & Immobilienmanagement

21. Juni 2022 Erbschaft gemacht: Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?

Immobilienbewertung bei einer Erbschaft – warum wird das von vielen Leuten gesucht? Oder ganz konkret: „Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?“ Nun, die Menschen erben Häuser. Jedes Jahr wechseln zahlreiche Immobilien nicht nur in Deutschland sondern auch in der Region Rösrath, Overath, Köln und Umgebung ihren Besitzer. Je nachdem kriegt das Finanzamt dann Erbschaftssteuer. Und das Finanzamt rechnet die Höhe der Steuern anhand des Verkehrswertes aus. Und dann komme ich ins Spiel – als Gutachter. Deshalb kenne ich auch die Fragen, die um eine Immobilienbewertung und eine Erbschaft entstehen.

Wertermittlung des Verkehrswerts: Neutralität ist gefragt

Nicht nur für das Finanzamt, sondern auch für alle weiteren Fragen bei einer Erbschaft, zählen zuverlässige Infos. Das gilt natürlich auch für den exakten Verkehrswert einer vererbten Immobilie. Nicht selten führen selbst vorgenommene Fehleinschätzungen zu finanziellen Verlusten. Auch gegenüber dem Finanzamt.

Es ist nämlich so: Das Finanzamt besichtigt die geerbte Immobilie nicht – sondern ermittelt den Verkehrswert nach regionalen Durchschnittswerten. Je nach Immobilie wird der Wert aber hier auch zu hoch angesetzt, was zu einer höheren Steuerlast führt. Ein Immobiliengutachter kommt jedoch zu Ihnen nach Hause – und schaut sich vor Ort eine Immobilie an. Damit fließen individuelle Faktoren in die Bewertung ein. Darüber hinaus erkennen Finanzämter oft niedrige eigene Schätzungen nicht an – und setzen eigenständig einen höheren Verkehrswert an. Dann bleibt nur der Einspruch.

Manchmal folgt auf den Erbfall ein Verkauf – aus verschiedenen Gründen. Wählen Sie in Rösrath und Umgebung den Verkauf über Brock Immobilien, bleibt die professionelle Immobilienbewertung für Sie kostenfrei.
Vereinbaren Sie mit Volker Brock einen Termin!

Exkurs: Höhe der Erbschaftssteuer des Verkehrswerts

Als Erbe einer Immobilie fallen Sie in eine von drei Steuerklassen hinsichtlich der Besteuerung für Ihre Immobilie – und zwar wird versteuert nach Abzug der für Immobilienwerte verbleibenden Restbeträge:

  • Steuerklasse 1: Eltern, Ehepartner oder Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder sowie deren Abkömmlinge – hier fängt es bei 7 % an
  • Steuerklasse 2: geschiedene Ehepartner, Geschwister, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern oder Stiefeltern – sie beginnen bei 15 %
  • Steuerklasse 3: Freunde – hier beginnt die Steuer bei 30 %

Gut zu wissen: Die Erbschaftssteuer auf die Immobilie wird nur auf den Restbetrag angerechnet. Also Verkehrswert minus Freibetrag des Erbenden nach der obigen Steuerklasse – und darauf fällt die Erbschaftssteuer an.

Die Freibeträge nach dem ErbStG gelten in folgender Höhe:

  • Lebenspartner (Witwer, Witwe): 500.000 €
  • Kinder: 400.000 €
  • Enkel: 200.000 €
  • Eltern und Großeltern: 100.000 €
  • Sonstige Erben (auch die eigenen Geschwister): 20.000 €
Rest-Betrag nach
Abzug Freibetrag		Steuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
Bis 75.000 Euro7 %15 %30 %
Bis 300.000 Euro11 % 20 %30 %
Bis 600.000 Euro15 %25 %30 % 
Bis 6.000.000 Euro19 % 30 %30 %

Eine gute Option: wann eine professionelle Immobilienbewertung Sinn macht

Als Erbe haben Sie ein Interesse daran, dass die Immobilie gegenüber dem Finanzamt auf keinen Fall zu wertvoll eingeschätzt wird. Denn an dieser Schätzung orientiert sich die Erbschaftssteuer. Deshalb macht die professionelle Schätzung per Gutachten in den folgenden Fällen auf jeden Fall finanziell Sinn:

  • bei einem Mehrfamilienhaus mit geringen Mieteinnahmen
  • ungünstigen Lagen wie zum Beispiel in einem Hinterhof
  • anhaltendem Leerstand einer Mietwohnung
  • Rückstand von Modernisierungen
  • Schäden am Gebäude

Erbschaftssteuer umgehen? Die Option: Schenkung

Schenkungen sind legal – müssen allerdings zu Lebzeiten erfolgen. Der größte „Trick“ ist hier eine sehr wertvolle Immobilie in „Stückchen“ zu verschenken, z. B. das Kind zunächst etwa mit 27 % an der Immobilie zu beteiligen – nämlich alle 10 Jahre. Schenkungen bei Kindern haben Freibeträge bis 400.000 Euro – das gilt für die Schenkungssteuer. Allerdings werden diese Freibeträge alle 10 Jahre erneuert. Diese gelten aber zusammen auch für die Erbschaftsteuer, frühzeitiges Handeln lohnt sich also. So kann man seinen Kindern eine mehr als 400.000 Euro werthabende Immobilien in mehreren Teilen schenken – und so Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer umgehen.

Zu beachten: Eltern sollten sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht einräumen lassen – also ein lebenslanges Wohnrecht sowie ein Recht auf Mieteinnahmen, auch wenn das Wohnrecht aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausgeübt werden kann. Brock Immobilien arbeitet in solchen Fragen mit Runkel & Standfuss zusammen, Steuerberatungsgesellschaft in Rösrath-Hoffnungsthal und Bergisch Gladbach-Gronau. Gerne stellen wir bei Beratungsbedarf den Kontakt her. Sprechen Sie uns an.

Immobilienbewertung für ein sachlich korrektes Gutachten für das Finanzamt – verschiedene Möglichkeiten

Oben habe ich die Gründe genannt, wann sich ein Wertgutachten besonders lohnt. Aber auch im Fall, dass Sie eine solide Grundlage benötigen, innerhalb einer Erbengemeinschaft den Wert einer Immobilie gerecht aufzuteilen oder die Immobilie verkaufen möchten, ist das Gutachten wertvoll. Grundsätzlich haben Sie dann die Wahl zwischen:

  1. Kurzgutachten: Die schnellste Immobilienbewertung – ein Kurzgutachten liegt preislich deutlich niedriger als das aufwändigere Verkehrswertgutachten – bei Brock Immobilien zum individuellen Angebot.
  2. Verkehrswertgutachten: Dieses Gutachten ist umfassender – und berechnet den Wert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung aller individuellen Merkmale – auch der aktuellen Marktsituation für Immobilien in der Region. Mark Pedigrew erstellt bei Brock Immobilien die Verkehrswertgutachten für eine Immobilie in Rösrath, Overath, Köln und Umgebung. Er kennt den Markt über viele Jahre.

Mehr Infos zu den Gutachten-Arten? Gern – unter unserem Kurzüberblick Immobiliengutachten – die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick.

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Volker Brock

Gründer, Geschäftsführender Gesellschafter, Leiter Immobilienbewertung, Immobilienberatung & Immobilienmanagement

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