Haben Sie sich auch schon gefragt, was Ihre Immobilie in Bergisch Gladbach heute wirklich wert ist – und ob die Zahlen aus dem Internet überhaupt zu Ihrer Straße passen? Sie sind damit nicht allein. Bergisch Gladbach liegt direkt vor den Toren Kölns, und genau das macht den Markt hier so lebendig wie unübersichtlich. Wer in Refrath wohnt, erlebt einen ganz anderen Markt als jemand in Herrenstrunden.
Der neue Grundstücksmarktbericht ist da – zum fünfunddreißigsten Mal vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bergisch Gladbach. Er wertet das Jahr 2025 aus. Und er erzählt eine klare Geschichte: Nach den ruhigeren Jahren hat der Markt wieder kräftig angezogen. Wir haben die wichtigsten Zahlen für Sie aus dem Bericht gezogen und lesefreundlich aufbereitet – Stadtteil für Stadtteil.
| Bergisch Gladbach Immobilienmarkt 2025 auf einen Blick Kaufverträge: 1.251 – rund 28 % mehr als im Vorjahr Geldumsatz: 482,3 Mio. Euro – rund 34 % mehr als im Vorjahr Treiber des Jahres: Eigentumswohnungen: Kauffälle +40,5 %, Geldumsatz +55,9 % Häuser: 332 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser – Verkaufszahlen +17,7 % Bodenwerte (Ein-/Zweifamilienhaus): rund 400 bis fast 1.000 €/m², je nach Stadtteil Berichtsquelle: Gutachterausschuss der Stadt Bergisch Gladbach, Berichtszeitraum 2025 |
Der Gesamtmarkt 2025: nach der Ruhe ein deutliches Plus
Die Richtung ist eindeutig. 1.251 notariell beurkundete Kaufverträge bedeuten rund 28 Prozent mehr Bewegung als im Vorjahr. Der Geldumsatz kletterte auf 482,3 Millionen Euro – ein Plus von etwa 34 Prozent. Nur der reine Flächenumsatz ging mit 70,5 Hektar leicht zurück, weil der Zuwachs vor allem aus Wohnungen und Häusern kam, nicht aus großen Grundstücken.
Spürbar wird das in den wichtigsten Teilmärkten: bei den Ein- und Zweifamilienhäusern, bei den Renditeobjekten und ganz besonders beim Wohnungseigentum. Die Vorsicht der vergangenen Jahre ist einer neuen Aktivität gewichen – Käufer und Verkäufer finden wieder häufiger zusammen.
Das Stadtteil-Mosaik: ein Stadtname, zwölf Märkte
Bergisch Gladbach ist auf der Landkarte eine Stadt. Am Immobilienmarkt sind es viele. Über die Hälfte aller Verträge entfiel 2025 auf nur drei Stadtteile – Gladbach, Refrath und Bensberg. Andere Lagen wie Herrenstrunden oder Gierath kommen über das ganze Jahr auf eine Handvoll Verkäufe. Wer den Markt verstehen will, muss kleiner schauen als auf das Ortsschild.
Die folgende Übersicht zeigt, wo 2025 am meisten bewegt wurde – nach Zahl der Verträge und nach Geldumsatz.
| Stadtteil | Verträge 2025 | Geldumsatz (Mio. €) |
| Gladbach | 249 | 122,3 |
| Refrath | 247 | 81,4 |
| Bensberg | 204 | 87,7 |
| Frankenforst | 86 | 42,7 |
| Hebborn | 66 | 19,7 |
| Hand | 63 | 18,9 |
| Schildgen | 62 | 24,6 |
| Katterbach | 59 | 19,4 |
| Paffrath / Nußbaum | 56 | 20,9 |
| Herkenrath | 45 | 12,0 |
| Moitzfeld / Löhe | 38 | 12,7 |
| Rommerscheid | 28 | 7,9 |
| Gierath | 6 | 3,3 |
| Herrenstrunden | 5 | 1,5 |
| Gesamt | 1.251 | 482,3 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Bergisch Gladbach, Gesamtumsatz nach Stadtteilen.
Bergisch Gladbach ist auf dem Papier eine Stadt – am Markt ist es ein gutes Dutzend. Zwischen Refrath und Herrenstrunden liegt beim Bodenwert mehr als das Doppelte.
Volker Brock, Immobiliensachverständiger
Wer für sein eigenes Haus den Stadtdurchschnitt heranzieht, rechnet an der eigenen Straße vorbei. Bewertet wird am Ende immer das einzelne Objekt – Ihre Lage, Ihr Stadtteil, Ihr Haus. Diese Spannen kennt man nur, wenn man die Mikromärkte aus echten Abschlüssen kennt.
Ein- und Zweifamilienhäuser: mehr Verkäufe, gespaltene Preise
332 Häuser wechselten 2025 den Eigentümer – rund 17,7 Prozent mehr als im Vorjahr, der Geldumsatz stieg um gut 31 Prozent. Die Nachfrage ist also klar zurück. Bei den Preisen lohnt aber der zweite Blick, denn sie laufen je nach Haustyp auseinander.
- Freistehende Eigenheime gaben im Wiederverkauf gegenüber 2024 leicht nach – rund minus 3 Prozent.
- Doppelhaushälften legten dagegen deutlich zu – rund plus 8 Prozent.
Das ist typisch für einen Markt, der sich sortiert: Käufer achten stärker auf Größe, Grundstück und Folgekosten. Kompaktere, gut nutzbare Objekte sind gefragt, große freistehende Häuser werden genauer kalkuliert. Ein einzelner Durchschnittswert verdeckt diese Bewegung mehr, als er sie zeigt.
Eigentumswohnungen: der Treiber des Jahres
Kein Teilmarkt legte 2025 so zu wie das Wohnungseigentum. 586 verkaufte Wohnungen bedeuten ein Plus von 40,5 Prozent bei den Kauffällen, der Geldumsatz stieg um 55,9 Prozent. Der Schwerpunkt liegt klar im Wiederverkauf – fast 500 der Abschlüsse waren Bestandswohnungen.
Auch die Preise haben gedreht. Erstverkaufte Neubauwohnungen legten um rund 7 Prozent zu, große Wohnanlagen um etwa 6 Prozent, und in den kleinen und mittleren Anlagen war der Anstieg mit rund 13 Prozent am deutlichsten. Die Quadratmeterpreise reichten 2025 von etwa 1.000 Euro in großen Anlagen bis 8.500 Euro bei erstverkauften Wohnungen – eine enorme Bandbreite, die fast alles über den Zustand verrät.
Am meisten Bewegung gab es dabei in Refrath, Bensberg und Gladbach – die drei Stadtteile, die auch insgesamt den Markt anführen.
Der Zustand entscheidet inzwischen härter über den Preis als die Adresse. Zwei Wohnungen in derselben Anlage, gleiche Größe, gleiche Etage – die eine saniert, die andere nicht: Beim Quadratmeterpreis liegen Welten dazwischen. Käufer rechnen heute Heizung, Fenster und Energiekosten sofort mit ein. Wer verkaufen möchte, sollte den energetischen Stand der eigenen Immobilie kennen, bevor es der Interessent tut.
Volker Brock, Immobiliensachverständiger
Bodenrichtwerte: die Lage in Zahlen – und ihre Grenzen
Bei den Grundstückspreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser blieb das Wertniveau über das gesamte Stadtgebiet stabil. Zwischen den Stadtteilen liegen aber Welten. Die folgende Übersicht zeigt die Bodenwertspannen pro Quadratmeter.
| Stadtteil | Bodenwert €/m² (2025) |
| Refrath | 790 – 970 |
| Bensberg | 570 – 930 |
| Gladbach | 480 – 720 |
| Paffrath / Nußbaum | 540 – 720 |
| Schildgen | 490 – 660 |
| Hand | 510 – 660 |
| Moitzfeld | 480 – 630 |
| Herkenrath | 430 – 540 |
| Herrenstrunden | 400 – 490 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Bergisch Gladbach, Bodenwertspannen Ein- und Zweifamilienhäuser.
Für ein und dasselbe Haus sind oft drei Zahlen im Umlauf: der Bodenrichtwert aus BORIS, der Wert, mit dem das Finanzamt bei Schenkung oder Erbschaft rechnet, und der Preis, den am Ende jemand wirklich zahlt.
Volker Brock, Immobiliensachverständiger
Diese drei laufen selten zusammen. Wo sie auseinandergehen, geht es schnell um fünfstellige Beträge – und genau dort lohnt sich der prüfende Blick eines Sachverständigen.
Wer kauft in Bergisch Gladbach? Der Blick aus Köln
Eine Besonderheit, die der Bericht jedes Jahr sichtbar macht: Bergisch Gladbach lebt auch von seiner Nähe zu Köln. Über die Hälfte der Käufer kommt zwar aus der Stadt selbst – bei Eigenheimen sind es 58 Prozent. Doch der Zuzug aus Köln ist erheblich.
- Baugrundstücke gehen zu rund 32 Prozent an Käufer aus Köln.
- Eigenheime zu rund 25 Prozent.
- Eigentumswohnungen zu rund 18 Prozent.
Für Eigentümer heißt das: Ein gut vorbereitetes Objekt erreicht weit mehr als die direkte Nachbarschaft – es spricht eine ganze Region an. Wer verkauft, sollte wissen, welche Zielgruppe zu seiner Immobilie passt – und sie auch erreichen. Eien Verkaufsberatung kann hier schnell weiterhelfen.
Nischenmärkte kurz erklärt
Neben den großen Teilmärkten bewegt sich in Bergisch Gladbach einiges im Kleinen. Diese Segmente sind übersichtlich, aber für die Betroffenen oft entscheidend.
- Unbebaute Grundstücke – 116 Verträge, darunter nur 35 auswertbare Grundstücke mit klarer Neubauabsicht. 23 davon waren Baulücken, 10 entstanden durch Abbruch bestehender Bebauung. Bauland im Innenbereich bleibt knapp.
- Arrondierungsflächen – 50 Verkäufe, meist kleine Zusatzflächen wie Wegeanteile oder Grundstücksverlängerungen. Wer ein angrenzendes Reststück besitzt, kann sein Grundstück damit spürbar aufwerten.
- Renditeobjekte – 69 Verkäufe von Drei- und Mehrfamilienhäusern sowie gemischt genutzten Objekten, mit einem Geldumsatz von rund 92 Millionen Euro. Ein gefragter, aber sehr individueller Markt.
- Erbbaurechte – 27 bebaute Erbbaurechte plus ein Erbbaurechtsgrundstück. Ein kleiner Markt mit eigener Berechnungssystematik, bei dem sich eine fundierte Bewertung besonders auszahlt.
- Land- und Forstwirtschaft – gut zwei Dutzend Flächen, häufig in Schutzgebieten und damit baulich eingeschränkt. Vor Kauf oder Verkauf lohnt der genaue Blick auf Zugang, Lage und rechtliche Rahmenbedingungen.
Was die Zahlen für Eigentümer und Käufer bedeuten
- Für Verkäufer – der Markt ist wieder aktiv, das ist die gute Nachricht. Entscheidend bleiben Lage, Zustand und der energetische Stand. Ein realistischer, fundierter Preis verkauft schneller als eine Wunschvorstellung.
- Für Käufer – vergleichen lohnt sich mehr denn je, gerade zwischen saniert und unsaniert. Rechnen Sie Sanierungs- und Energiekosten von Anfang an mit ein.
- Für Vermieter – auch hier zählt der genaue Blick auf Objekt, Lage und Zustand; bei Renditeobjekten erst recht.
Über alle Zahlen hinweg gilt: Durchschnittswerte sind ein grober Kompass. Den echten Wert einer einzelnen Immobilie liefert erst die Bewertung vor Ort.
Wir begleiten Sie dabei gern – ob beim Verkaufen, beim Vermieten oder mit einer fundierten Wertermittlung. Aktuelle Immobilienangebote finden Sie ebenfalls auf unserer Seite.
Ein Marktbericht schaut zurück – diese Zahlen beschreiben das Jahr 2025. Was sich heute, im Frühjahr 2026, an den Verhandlungstischen bewegt, steht erst im nächsten Bericht schwarz auf weiß, in rund einem Jahr. Wer Tag für Tag vor Ort verkauft und bewertet, spürt eine Verschiebung früher, als die Statistik sie bestätigt. Genau dieser Vorsprung ist der Heimvorteil.
Volker Brock, Immobiliensachverständiger
Ein lebendiger Markt – und die Frage nach Ihrer Straße
Der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt ein klares Bild: Bergisch Gladbach hat 2025 kräftig zugelegt, getragen vom Wohnungseigentum und von einer spürbar zurückgekehrten Nachfrage nach Häusern. Zugleich bleibt der Markt vielschichtig. Zwischen Refrath und Herrenstrunden, zwischen saniert und unsaniert, zwischen freistehendem Haus und Doppelhaushälfte liegen Unterschiede, die kein Stadtdurchschnitt einfängt.
Wer verkaufen, vermieten oder kaufen möchte, ist gut beraten, die eigenen Zahlen genau zu kennen – und sich von jemandem begleiten zu lassen, der den Markt vor Ort aus echten Abschlüssen kennt.
Was ist Ihre Immobilie in Bergisch Gladbach wirklich wert?
Die Bodenrichtwerte geben eine erste Orientierung. Eine fundierte Wertermittlung ersetzen sie nicht – sie berücksichtigt aktuelle Vergleichspreise, den Zustand, die energetische Qualität, rechtliche Besonderheiten und die Nachfrage in Ihrer Mikrolage. Wer den wahren Wert kennt, kann in Ruhe entscheiden: verkaufen, vermieten, halten oder sanieren.
Wir sind in der ganzen Region für Sie da – in Rösrath, Overath sowie Bergisch Gladbach und Köln. Sprechen Sie uns an – wir hören zu, schauen genau hin und sagen Ihnen ehrlich, wo Ihre Immobilie steht.
Ihr Volker Brock
