Kategorie: Aktuelles

01. Oktober 2025 Immobilienbewertung 2025: Warum Eigentümer jetzt handeln sollten

Kurze Frage: Kennen Sie den wahren Wert Ihrer Immobilie – inklusive energetischer Risiken und Potenziale?

Für viele Eigentümer in Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und Umgebung lautet die ehrliche Antwort: nicht ganz.

Dabei ist genau das heute wichtiger denn je. Ob Sie verkaufen, sanieren oder einfach den Überblick behalten wollen – eine fundierte Immobilienbewertung ist auch 2025 und 2026 der Schlüssel.

Denn seitdem CO₂-Kosten steigen und energetische Standards zum Verkaufsfaktor werden, reicht der Blick aufs Baujahr oder den früheren Kaufpreis nicht mehr aus. Was zählt, ist Substanz. Und Strategie. Und genau dabei helfen wir als Heimatmakler – mit Bewertungskompetenz, regionalem Marktgespür und ehrlichem Rat.

Ein Haus mit Geschichte – aber was sagt der Markt?

Ein Beispiel aus dem Alltag: Familie Berg aus Rösrath lebt seit 22 Jahren im eigenen Haus. Gepflegt, freistehend, Bj. 1984. Gute Lage. Doch der Sohn ist aus dem Haus, die Wohnfläche zu groß. Die Immobilie verkaufen wird zum Thema. Erste Online-Schnellbewertungen spucken hohe Summen aus. Klingt gut – aber stimmt das?

Eine professionelle Immobilienbewertung – im Zweifel mit zusätzlicher Absicherung durch Spezialisten – zeigt schnell: Die Fenster sind nicht energetisch auf dem Stand, die Heizung von 2001 wird mit CO₂-Aufschlägen belegt, die Dämmung ist lückenhaft. Der Marktwert liegt deutlich unter den Erwartungen – aber: gezielte Sanierungen könnten den Wert erheblich steigern. Und die Immobilie dadurch attraktiver machen – für Familien, die heute auf Nebenkosten und Energieeffizienz achten.

Genau hier setzen wir an: Wir bewerten mit Substanz – und helfen bei der Entscheidung.

1. Immobilienbewertung: Was steckt dahinter?

Eine gute Immobilienbewertung ist kein Schätzwert „aus dem Bauch“, sondern ein fundiertes Verfahren. Bei Brock Immobilien erfolgt sie:

  • durch zertifizierte Sachverständige oder DEKRA-Bewerter
  • mit Vor-Ort-Besichtigung, nicht nur auf Basis von Zahlen
  • unter Einbezug energetischer Faktoren
  • unter Berücksichtigung aktueller Marktdaten in Ihrer Mikrolage

Wir analysieren dabei sowohl die bauliche Substanz als auch die energetische Qualität. Wo andere nur Quadratmeter zählen, schauen wir auf Dämmung, Fenster, Heizung, Dach, Verbrauchswerte – kurz: auf alles, was 2025 wirklich über den Wert entscheidet und empfehlen im Zweifel oder für weitere Maßnahmen entsprechende Spezialisten.

Je nach Ziel – Verkauf, Sanierung oder Orientierung – liefern wir so eine klar strukturierte Bewertung. Als Grundlage für Ihre Strategie. Oder als solides Argument gegen unrealistische Online-Schätzwerte.

2. CO₂-Steuer, Energieklassen & Co: Warum jetzt Klarheit wichtig ist

Die politische und regulatorische Landschaft rund um energetische Anforderungen an Wohngebäude hat sich in den letzten Jahren grundlegend verändert. Besonders relevant für Eigentümer: die schrittweise steigende CO₂-Abgabe auf fossile Brennstoffe wie Heizöl oder Erdgas. Wer mit alten Heizsystemen arbeitet, zahlt heute schon spürbar mehr – und künftig noch deutlicher. Diese Mehrkosten machen sich in der Nebenkostenabrechnung bemerkbar und beeinflussen damit direkt die Attraktivität und den Marktwert der Immobilie.

Ebenso wichtig: die Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie. Diese wird nicht nur im Energieausweis vermerkt, sondern zunehmend von Käufern als Entscheidungskriterium herangezogen. Ein Gebäude mit Klasse A oder B punktet mit niedrigen Betriebskosten und attraktiven Fördermöglichkeiten. Dagegen gelten Immobilien mit Klasse G oder H inzwischen als Sanierungsfälle – und erzielen Abschläge im Verkaufspreis von bis zu 20 %.

Eine gute Immobilienbewertung beleuchtet all diese Aspekte. Sie macht sichtbar, wo energetische Schwächen liegen und was sie kosten könnten. Und sie beantwortet im Zweifel unter Hinzunahme von Spezialisten zentrale Fragen wie:

FrageBedeutung für Eigentümer
Wie hoch ist mein CO₂-Kostenrisiko?Beeinflusst direkt die laufenden Betriebskosten und die Bewertung durch potenzielle Käufer.
Welche Energieklasse hat meine Immobilie?Wirkt sich auf Verkaufspreis, Sanierungsbedarf und Förderfähigkeit aus.
Welche Maßnahmen verbessern meine Bewertung?Gibt gezielte Hinweise auf lohnende Investitionen vor einem Verkauf.

Wer hier Klarheit hat, kann besser entscheiden: sanieren, halten oder verkaufen. Und das mit dem guten Gefühl, auf einem belastbaren Fundament zu stehen.

3. Sanierungspotenzial erkennen – und gezielt investieren

Nicht jede Sanierung zahlt sich im gleichen Maß aus. Während neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage sich direkt auf die Energiekosten und damit auf den Marktwert auswirken können, bringt eine hochwertige Küchensanierung allein meist keinen nachhaltigen Mehrwert beim Verkauf. Wichtig ist die strategische Betrachtung: Welche Investitionen heben den energetischen Standard? Welche Maßnahmen sind wirtschaftlich sinnvoll – gemessen am Aufwand, an der Lage und an den Erwartungen der Zielgruppe?

Unsere Bewertung liefert konkrete Handlungsempfehlungen: Wo lohnt sich ein Austausch, wo eher nicht? Wie wirkt sich eine Dachdämmung auf den Gesamtwert aus? Gibt es Fördermöglichkeiten? Besonders in Regionen wie Refrath, Overath-Zentrum oder Bensberg kann eine gezielte Sanierung vor dem Verkauf bares Geld bedeuten. Gleichzeitig schafft sie für Kaufinteressenten Transparenz und Vertrauen. Dafür ziehen wir je nach Wunsch und Notwendigkeit Spezialisten für Bau& Energie aus unserem Netzwerk hinzu.

4. Besser verkaufen – mit Bewertung als Verkaufsargument

Käufer von heute sind gut informiert, kritisch und vergleichen intensiv. Das bedeutet für Eigentümer: Nur wer den echten Wert seiner Immobilie kennt und klar belegen kann, erzielt einen guten Preis. Eine Bewertung durch Brock Immobilien liefert genau das: belastbare Zahlen, nachvollziehbare Argumente und eine Strategie für die Vermarktung.

Wir binden energetische Pluspunkte aktiv ins Exposé ein: Eine neue Heizungsanlage? Wird hervorgehoben. Frisch gedämmte Fassade? Ein Verkaufsargument. Gleichzeitig zeigen wir transparent auf, wo Nachrüstbedarf besteht – das schafft Glaubwürdigkeit. Immobilien mit klarer Bewertung lassen sich schneller und gezielter verkaufen. Und oft auch zu höheren Preisen. Denn wer Vertrauen schafft, verkauft erfolgreicher.

5. Auch für Käufer: Immobilienbewertung 2025 bringt Sicherheit

Auch für Kaufinteressenten bietet eine professionelle Immobilienbewertung enorme Vorteile. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien, wie sie in der Region zwischen Hoffnungsthal, Herkenrath oder Untereschbach häufig zu finden sind, stellt sich die Frage: Welche Sanierungskosten kommen auf mich zu? Ist der Kaufpreis realistisch? Was bedeutet die Energieklasse für meine Nebenkosten?

Mit einer Bewertung erhalten Käufer nicht nur eine fachliche Einordnung des Kaufobjekts, sondern auch eine solide Entscheidungsgrundlage. So lassen sich Risiken minimieren, Sanierungsbudgets besser kalkulieren und Preisverhandlungen sicherer führen. Wer mit Klarheit kauft, kauft besser.

6. Regionale Unterschiede? Unbedingt!

Die Immobilienmärkte im Bergischen sind alles andere als homogen. Zwischen einem Einfamilienhaus in Rösrath-Rambrück und einer Wohnung in Bensberg liegen oft Welten – auch im Hinblick auf Zielgruppen, Preisniveaus und energetische Anforderungen. Was in Overath-Wilkhausen noch als normaler Standard gilt, kann in Refrath bereits als veraltet gelten.

Wir bewerten deshalb immer im regionalen Kontext: Wie sieht die Nachfrage vor Ort aus? Welche Standards setzen Vergleichsobjekte? Welche Erwartungen haben Interessenten? Nur so ergibt sich ein realistischer Wert – und eine sinnvolle Handlungsstrategie für Sie als Eigentümer. Und das können wir nur als Immobilienmakler mit Heimvorteil und Insiderwissen aus der Region.

7. Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Viele Eigentümer fragen sich: Muss ich jetzt handeln? Unsere Antwort: Je früher, desto besser. Eine Immobilienbewertung ist keine Frage des Verkaufsdatums, sondern der Vorbereitung. Sie hilft Ihnen nicht nur, den Ist-Zustand zu verstehen, sondern auch eine Entscheidung zu treffen: verkaufen, modernisieren, halten?

Auch bei Themen wie Erbschaft, Scheidung, Schenkung oder Finanzierung ist der Marktwert essenziell. Und je früher Sie Bescheid wissen, desto besser können Sie reagieren, verhandeln, planen. Besonders in einem Markt, der sich verändert und differenziert, ist Klarheit ein echter Wettbewerbsvorteil. Wenn Sie mehr über den Immobilienmarkt Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach, Köln und Umgebung wissen möchten: In unserem Magazin finden Sie aktuell und lesbar aufbereitete Marktberichte für unsere Regionen und Standorte.

Immobilienbewertung 2025 heißt Klarheit – und bringt Vorteile

Heute ist es so: der Immobilienmarkt kennt nicht mehr automatisch steigende Preise, deshalb ist eine fundierte Bewertung der erste Schritt zu einer guten Entscheidung. Ob für Eigentümer oder Käufer. Ob für Verkauf, Sanierung oder einfach Weitblick.

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in der Region wirklich wert ist? Dann sprechen Sie uns an. Wir begleiten Sie persönlich – mit Fachwissen, Erfahrung und echtem Heimatblick.

Jetzt kostenlosen Ersttermin vereinbaren – bei Brock Immobilien.

#Heimatmakler #Heimvorteil #WertmitWeitblick

Ihr Volker Brock

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03. Juli 2025 Immobilienmarkt Engelskirchen 2025: aktuelle Infos

In Engelskirchen geht es nicht um Rekorde, sondern um Substanz. Die Gemeinde im Westen des Oberbergischen Kreises zeigt im Jahr 2024 ein Marktbild, das sich mit einem Wort zusammenfassen lässt: solide. Wer Eigentum besitzt oder sich für den Markt interessiert, erkennt schnell – hier wird gekauft, was gebraucht wird. Der Grundstücksmarktbericht 2025 dokumentiert das mit nüchternen Zahlen: keine Hektik, keine Blase, keine Flaute – aber kontinuierliche Bewegung.

Keine Schlagzeilen – aber Substanz: 216 Verkäufe, 30 Millionen Euro Umsatz.

Engelskirchen ist kein überhitzter Speckgürtel und auch keine ländliche Nische, sondern ein funktionierender Wohnstandort mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Marktaktivität ist zurückhaltend, aber stetig. Das zahlt sich gerade für Eigentümer aus, die ehrlich bewerten, gut vorbereitet sind – und ihre Immobilie mit klarem Blick in den Markt bringen.

Marktzahlen im Überblick: mehr als erwartet

Im Jahr 2024 wurden in Engelskirchen insgesamt 216 Kauffälle registriert. Der Geldumsatz lag bei 30,4 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr (2023: 180 Fälle, 26,0 Mio. € Umsatz) entspricht das einer Zunahme von 36 Kauffällen bzw. rund 17 % Umsatzwachstum.

Diese Steigerung ist bemerkenswert – gerade in einem von Zurückhaltung geprägten Marktumfeld. Offenbar bleibt Engelskirchen für Eigennutzer ebenso wie für regionale Anleger interessant, sofern Lage und Zustand stimmen.

Die Zahlen zeigen: Es wird verkauft – wenn auch ohne Getöse. Engelskirchen profitiert von seiner Bodenständigkeit. Und gerade diese Verlässlichkeit macht den Markt widerstandsfähiger als viele denken.

Bebaute Grundstücke: Höchster Anteil am Immobilienmarkt Engelskirchen

Die stärkste Aktivität fand 2024 im Teilmarkt der bebauten Grundstücke statt. Laut Bericht wurden 116 Kauffälle in diesem Segment dokumentiert – also mehr als die Hälfte aller Transaktionen in Engelskirchen. Der Geldumsatz betrug 14,9 Millionen Euro.

Detaillierte Informationen zu Baujahren, Wohnflächen oder Grundstücksgrößen liefert der Bericht nicht. Klar ist jedoch: Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt das Rückgrat der Gemeinde. Käufer suchen hier nicht die große Rendite – sondern bezahlbaren Wohnraum mit Alltagsqualität. Für Eigentümer bedeutet das: Häuser mit nachvollziehbarer Bausubstanz und moderater energetischer Ausstattung bleiben gefragt – solange der Preis zur Lage passt.

Wer in energetische Sanierung investiert hat – etwa in Fenster, Heizung oder Dach –, hat beste Karten. Wer Modernisierungsbedarf ignoriert, riskiert längere Vermarktungszeiten und Nachverhandlungen.

Wohnungs- und Teileigentum: Kleiner Markt mit ordentlichem Volumen

Im Jahr 2024 wurden in Engelskirchen 56 Verkäufe von Wohnungseigentum erfasst. Der Geldumsatz betrug 9,3 Millionen Euro. Damit liegt das durchschnittliche Transaktionsvolumen je Verkauf bei rund 166.000 Euro – eine moderate Größe, die typisch für Bestandswohnungen im ländlich geprägten Verdichtungsraum ist.

Der Grundstücksmarktbericht enthält keine Angaben zu Baujahr, Lage oder Flächen dieser Wohnungen. Auch nach Segmenten wie Neubau oder Kapitalanlage wird nicht differenziert. Klar ist aber: Engelskirchen spielt in diesem Marktsegment eine ergänzende Rolle, nicht die Hauptrolle.

Eigentumswohnungen werden hier nicht spekulativ gehandelt, sondern langfristig genutzt. Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte das auch kommunizieren – etwa mit vollständigen Unterlagen, Rücklagenstatus und modernisierter Ausstattung. Käufer honorieren Transparenz.

Unbebaute Grundstücke: Kaum Bewegung, aber hohe Bedeutung

Nur 23 Verkäufe von unbebauten Grundstücken wurden 2024 in Engelskirchen verzeichnet. Der Geldumsatz lag bei 1,5 Millionen Euro. Diese Zahlen belegen: Bauland ist rar – und entsprechend begehrt.

Der Bericht nennt keine Bodenrichtwerte, Grundstücksgrößen oder Erschließungsdetails. Dennoch lässt sich festhalten: Wer in Engelskirchen ein baureifes Grundstück besitzt, hält eine begehrte Ressource in der Hand. Das knappe Angebot sorgt für kontinuierliches Interesse – gerade bei ortsansässigen Bauherren, die nicht auf urbane Dichte setzen, sondern auf Ruhe und Raum.

Marktsegmente und regionale Einordnung

Wohnen auf solider Grundlage: Engelskirchen im Kreisvergleich

Mit seinen 216 Kauffällen liegt Engelskirchen 2024 im oberen Mittelfeld der Kommunen im Oberbergischen Kreis. Gemeinden wie Gummersbach (446 Fälle) oder Wiehl (312 Fälle) verzeichnen zwar höhere Transaktionszahlen, doch Engelskirchen bewegt sich in einer stabilen Größenordnung.

Auch beim Geldumsatz zeigt sich eine gewisse Konstanz: Mit 30,4 Mio. € liegt Engelskirchen über Kommunen wie Wipperfürth (27,7 Mio. € bei 155 Fällen) oder Lindlar (29,6 Mio. € bei 213 Fällen) und nahezu gleichauf mit Marienheide (29,8 Mio. € bei 206 Fällen).

Was bedeutet das? Engelskirchen hat – gemessen an seiner Größe – eine überdurchschnittliche Marktaktivität pro Fall. Zwar ist die Stückzahl kleiner als in den Nachbarkommunen, doch der Wert pro Verkauf liegt stabil. Das ist oft ein Zeichen für klare Marktstrukturen und weniger „Spekulationsverkäufe“.

In Engelskirchen wird solide gehandelt – 2024 war kein Ausreißer, sondern ein Spiegel der Realität.

Ein stabiles Haussegment – aber auch kein Selbstläufer

Wie bereits erwähnt, entfallen 116 von 216 Kauffällen auf bebaute Grundstücke. Das entspricht einem Anteil von rund 54 % – ein typischer Wert für eine Gemeinde mit starkem Bestand an Einfamilienhäusern und Doppelhäusern.

Die Verkaufszahlen liegen damit auf Vorjahresniveau (2023: 113 Fälle). Auch beim Geldumsatz gibt es nur eine geringe Veränderung: 2024 lag dieser bei 14,9 Mio. €, gegenüber 13,6 Mio. € im Jahr zuvor.

Das zeigt: Der Häusermarkt in Engelskirchen ist kein Boomsegment, sondern ein verlässliches Rückgrat – jedoch mit klaren Anforderungen an Lage, Zustand und Dokumentation.

Wer verkaufen möchte, sollte vorbereitet sein:

  • Energieausweis aktuell?
  • Grundriss und Wohnflächenberechnung vollständig?
  • Sanierungen belegbar?
  • Preis-Leistung angemessen? Hier hilft eine professionelle Immobilienbewertung

Nur wer diese Fragen mit Ja beantworten kann, wird auch 2025 auf ernsthafte Interessenten treffen – denn der Käufermarkt ist anspruchsvoller geworden.

Wohnungen in Engelskirchen: Klein, konstant, konservativ

Das Segment des Wohnungs- und Teileigentums macht mit 56 Verkäufen rund ein Viertel aller Transaktionen in Engelskirchen aus. Das ist – im Vergleich zu urbaneren Gemeinden – ein geringer, aber nicht untypischer Anteil.

Der Geldumsatz in diesem Segment lag 2024 bei 9,3 Mio. €. Rechnerisch ergibt sich daraus ein durchschnittlicher Transaktionswert von ca. 166.000 € je Verkauf.

Dass keine Angaben zu Baujahr, Fläche oder Zustand im Bericht stehen, erschwert eine genauere Einordnung. Aber klar ist: Das Wohnungseigentum in Engelskirchen wird eher zur Eigennutzung als zur Kapitalanlage gehandelt.

Wer hier verkauft, tut gut daran, auf eine vollständige Dokumentation zu achten – insbesondere:

  • Teilungserklärung
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Informationen zu Rücklagen und Instandhaltung

Gerade bei kleineren Märkten wie Engelskirchen kann Vertrauen über die Verkaufsentscheidung entscheiden.

Baugrundstücke Engelskirchen: Wenig verfügbar, aber gefragt

Die 23 Verkäufe von unbebauten Grundstücken im Jahr 2024 zeigen ein gewohnt niedriges Niveau. Der Geldumsatz lag bei 1,5 Mio. €.

In einer Gemeinde wie Engelskirchen, wo die Nachverdichtung Grenzen hat und neue Baugebiete rar sind, bleibt Bauland eine begehrte Ausnahme. Der Grundstücksmarktbericht nennt keine Preise pro Quadratmeter oder Lagebewertungen, doch die Fallzahl spricht eine klare Sprache: Wer ein Grundstück verkaufen kann, hält eine gefragte Ressource.

Einordnung, Orientierung und Empfehlungen für den Immobilienmarkt Engelskirche

Verlässliche Zahlen – aber keine Preislisten

Der Grundstücksmarktbericht 2025 für den Oberbergischen Kreis bietet für Engelskirchen klare Daten zu Kauffällen und Umsätzen in den Teilmärkten, aber keine Quadratmeterpreise, Preisbandbreiten oder Durchschnittswerte je Objektart. Das heißt: Verkäufer, Käufer und Interessierte können sich zwar über die Marktaktivität informieren, müssen konkrete Preisbewertungen jedoch individuell und objektbezogen vornehmen.

Für eine fundierte Preisfindung braucht es daher:

  • einen regional erfahrenen Makler oder Gutachter
  • Vergleichswerte aus ähnlichen Verkäufen
  • aktuelle Bodenrichtwerte (nicht Bestandteil des GMBs)

Diese Einschränkung betrifft übrigens den gesamten Bericht – nicht nur Engelskirchen. Wer Zahlen wie „durchschnittlich 2.100 €/m²“ liest, sollte also genau hinsehen, woher diese stammen – im offiziellen Marktbericht stehen sie nicht.

Engelskirchen im Vergleich: Mehr Aktivität als gedacht

Mit 216 Kauffällen und einem Geldumsatz von 30,4 Mio. € ist Engelskirchen eine der aktivsten Kommunen im Oberbergischen Kreis. Zum Vergleich:

  • Gummersbach verzeichnete 311 Kauffälle mit 83,1 Mio. € Umsatz
  • Wiehl kam auf 271 Verkäufe mit 55,3 Mio. € Umsatz

Engelskirchen liegt also mengenmäßig darunter, aber auf Platz 4 bei der Gesamtaktivität (nach Gummersbach, Wiehl und Bergneustadt). Der Markt ist kleiner – aber keinesfalls unbedeutend.

Insbesondere der Anteil der bebauten Grundstücke (116 Fälle) macht deutlich, dass Engelskirchen ein klassischer Eigentumsstandort ist – eher für Selbstnutzer als für Investoren.

Wenig Grundstücke, viele Häuser – und was das bedeutet

Nur 23 unbebaute Grundstücke wurden 2024 in Engelskirchen verkauft. Das bedeutet: Die Bautätigkeit ist gering, der Flächenvorrat knapp – eine Entwicklung, die sich im gesamten Oberbergischen Kreis beobachten lässt.

Für Eigentümer heißt das: Wer Bauland besitzt, hat etwas Rares. Und wer sanierte Bestandsimmobilien bietet, tritt kaum in Konkurrenz zu Neubauten. Die Nachfrage richtet sich 2024 klar auf vorhandene Bausubstanz – sofern Zustand und Preis stimmen.

Empfehlungen für Eigentümer: Was 2025 für den Immobilienmarkt Engelskirchen

  1. Zustand statt Bauchgefühl: Wer weiß, was seine Immobilie bietet – und was nicht –, kann seriös verkaufen. Energiewerte, Modernisierungen, Nachweise, Immobilienbewertung vom Profi: alles zählt.
  2. Unterlagen bündeln: Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundrisse, Teilungserklärung – vollständige Dokumentation spart Zeit und macht Eindruck.
  3. Klare Kommunikation: Gerade in kleineren Märkten zählt Vertrauen. Ehrlichkeit über Sanierungsbedarf oder Gemeinschaftskosten zahlt sich oft direkt aus.
  4. Marktgerecht anbieten: Kein Lockpreis, kein Fantasiepreis – sondern objektiv, passend, nachvollziehbar. Das erzeugt Nachfrage – und wir helfen als Immobilienmakler der Region hier gerne mit Zahlen aus.

Engelskirchen bleibt ein kalkulierbarer Standort

2024 war kein Jahr der Überraschungen – und das ist für viele Eigentümer eine gute Nachricht. Engelskirchen bleibt ein Ort mit stabiler Nachfrage, klaren Marktstrukturen und aktiven Teilsegmenten. Wer verkaufen will, braucht keine Show – sondern Substanz.

Übrigens … wenn Sie wissen möchten, wie sich der Markt z. B. in Rösrath, Overath, Köln oder Bergisch Gladbach entwickelt hat: In unserem Magazin finden Sie dazu aktuelle Berichte auf

Ihre Alessandra Lovegrove vom Standort Overath

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16. Juni 2025 Immobilienmarkt Oberbergischer Kreis 2025: Zahlen, Fakten, Entwicklungen

Man kann sich gut vorstellen, wie ein Eigentümer in Gummersbach, Nümbrecht oder Engelskirchen auf die aktuellen Marktberichte schaut – mit der Frage: Was ist meine Immobilie heute wert? Die Antwort darauf ist kein Bauchgefühl, sondern lässt sich auf den Punkt genau aus den Zahlen des aktuellen Grundstücksmarktberichts ablesen. Und genau diese Erkenntnisse liegen nun auch für das Jahr 2024 vor.

Deutliches Marktvolumen – über 616 Mio. Euro im Oberbergischen Kreis umgesetzt

Im Jahr 2024 wurden im gesamten Oberbergischen Kreis 2.974 Kauffälle registriert – ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr (2023: 2.773). Der Geldumsatz summierte sich auf stolze 616,9 Millionen Euro, was eine spürbare Zunahme gegenüber den 482,7 Mio. Euro im Jahr 2023 bedeutet. Die Flächenumsätze bewegten sich ebenfalls nach oben: von 804,7 Hektar (2023) auf 1.410,8 Hektar (2024).

2024 war ein Jahr der Bewegung – mit mehr Kauffällen und deutlich mehr Umsatz als im Vorjahr

Teilmarktvergleich: Bebaut dominiert weiterhin

Die mit Abstand meisten Kauffälle entfielen erneut auf bebaute Grundstücke. 1.445 Fälle wurden 2024 gezählt – das sind über 48 % aller Transaktionen im Kreis. Damit liegt dieser Teilmarkt auch deutlich vor dem Wohnungseigentum (654 Kauffälle) und den unbebauten Grundstücken (378 Kauffälle).

Interessant ist auch die Betrachtung des Geldvolumens:

  • Bebaute Grundstücke: 453,7 Mio. Euro
  • Wohnungseigentum/Teileigentum: 100,9 Mio. Euro
  • Unbebaute Grundstücke: 44,1 Mio. Euro

Damit entfielen allein rund 74 % des Gesamtumsatzes auf bebaute Flächen.

Flächenumsätze: Mehr Hektar, aber mit Schwerpunkt auf wenigen Segmenten

Die bebaute Fläche machte mit 412,9 Hektar den größten Anteil aus, gefolgt von:

  • Forstwirtschaft: 317,2 ha
  • Gemischt land-/forstwirtschaftliche Flächen: 473,1 ha
  • Landwirtschaftlich genutzte Flächen: 154,3 ha
  • Unbebaute Baugrundstücke: 44,1 ha

Insbesondere das starke Plus im forstwirtschaftlichen Bereich gegenüber 2023 (253,7 ha → 317,2 ha) zeigt, dass hier Bewegung im Markt herrscht.

Bodenrichtwerte und Quadratmeterpreise nicht systematisch auswertbar

Im Bericht finden sich keine flächendeckenden Auswertungen zu durchschnittlichen Kaufpreisen pro Quadratmeter für alle Nutzungsarten. Zwar gibt es Einzelangaben für bestimmte Gemeinden und Teilmärkte (wie z. B. Engelskirchen mit einem Medianpreis für Bauland von 149 €/m²), diese sind jedoch nicht repräsentativ für den gesamten Kreis. Wer einen belastbaren Preis ermitteln möchte, kommt also an einer individuellen Wertermittlung nicht vorbei.

Wohnungseigentum im Kreis – Neubaupreise leicht gesunken

Für den Neubausektor bei Eigentumswohnungen wurden 32 Kauffälle gezählt. Der mittlere Quadratmeterpreis lag im Kreis bei 3.727 €/m². Der Median betrug 3.702 €/m² bei einer mittleren Wohnfläche von 94 m².

Flächenumsatz je Gemeinde: Reichshof und Wiehl weit vorne

Spitzenreiter beim Flächenumsatz 2024 waren:

  • Reichshof: 440,6 ha
  • Wiehl: 181,4 ha
  • Radevormwald: 125,4 ha

Diese Werte zeigen, dass sich die größten Umwandlungen in diesen Bereichen abspielten – sei es durch Verkäufe großer Grundstücke oder durch Bauprojekte.

Starkes Gewicht privater Erwerber

Rund 90 % der Kauffälle im Oberbergischen Kreis wurden laut Bericht von natürlichen Personen getätigt. Das zeigt: Der Markt wird maßgeblich von privaten Haushalten getragen – eine wichtige Information für alle, die als Eigentümer über einen Verkauf nachdenken.

Tipp für Eigentümer: Lokale Unterschiede im Blick behalten

Obwohl der Markt insgesamt ein lebhaftes Bild zeigt, gilt: Die Unterschiede zwischen den Gemeinden sind teils erheblich. In Gummersbach liegt der Geldumsatz bei 97,97 Mio. €, in Morsbach hingegen bei 13,93 Mio. €. Solche Differenzen sind bei Verkaufsüberlegungen entscheidend und erfordern immer eine spezifische Betrachtung der Immobilie und ihres Standorts.

Die Marktaktivität konzentriert sich stark auf bebaute Flächen – sie machen fast drei Viertel des Geldumsatzes aus.

Oberbergischer Kreis 2024: Struktur, Käufergruppen, regionale Unterschiede

Wer kauft was – und warum? Die Käuferstruktur 2024

Ein aufschlussreicher Blick ergibt sich aus der Betrachtung der Käufergruppen. Rund 90 % der Erwerber im Oberbergischen Kreis waren natürliche Personen. Das zeigt: Die überwältigende Mehrheit der Transaktionen wird von Privatpersonen getragen – sei es für den Eigennutz oder zur privaten Kapitalanlage. Die übrigen rund 10 % verteilen sich auf juristische Personen, darunter Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Kapitalgesellschaften, Kommunen oder kirchliche Träger. Der Markt wird damit weniger durch institutionelle Großanleger als durch private Akteure bestimmt. Für Eigentümer bedeutet das: Emotionale, persönliche Faktoren – etwa Lage, Zustand und Atmosphäre der Immobilie – spielen eine größere Rolle als bei rein renditeorientierten Käufen.

90 % der Käufer sind Privatpersonen – wer verkauft, sollte Substanz zeigen, nicht Show liefern

Gemeindevergleich: Wo war 2024 besonders viel los?

Das Marktgeschehen ist im Kreisgebiet nicht gleichmäßig verteilt. Ein Blick auf die Geldumsätze pro Kommune offenbart große Unterschiede. Die höchsten Umsätze verzeichneten:

  • Gummersbach: 97,97 Mio. €
  • Wiehl: 73,96 Mio. €
  • Bergneustadt: 64,62 Mio. €
  • Engelskirchen: 46,46 Mio. €
  • Wipperfürth: 42,36 Mio. €

Am unteren Ende der Skala liegen:

  • Morsbach: 13,93 Mio. €
  • Marienheide: 17,40 Mio. €
  • Lindlar: 20,91 Mio. €

Diese Differenzen spiegeln sowohl die Einwohnerzahl als auch die Marktaktivität und Attraktivität wider. Während Gummersbach als wirtschaftliches Zentrum punktet, bleiben kleinere Gemeinden eher von regionaler Nachfrage geprägt.

Die Unterschiede zwischen Gummersbach und Morsbach sind riesig – Lage bleibt der Schlüssel.

Einzelhandel, Büro, Praxis – gewerbliche Transaktionen 2024

Ein kleiner, aber wichtiger Teilmarkt sind die gewerblich genutzten Immobilien. Hierzu zählen z. B. Verkaufsflächen, Hallen, Werkstätten oder Büronutzungseinheiten. Der Geldumsatz in diesem Bereich belief sich 2024 auf 29,1 Mio. € bei einem Flächenumsatz von 19,4 Hektar . Diese Zahlen zeigen: Der gewerbliche Markt bleibt stabil, wächst aber nicht. Insbesondere in Mittelzentren wie Radevormwald oder Hückeswagen erfolgt das Transaktionsgeschehen punktuell und mit klarer Branchenbindung.

Erstverkäufe Neubau-ETW – kleines Segment mit interessanten Daten

Im Bereich neu errichteter Eigentumswohnungen wurden 32 Verkäufe registriert. Die mittlere Wohnfläche lag bei 94 m², der mittlere Quadratmeterpreis bei 3.727 €/m², der Median bei 3.702 €/m².

Diese Angaben verdeutlichen:

  • Der Neubau-ETW-Markt ist ein Nischensegment.
  • Er richtet sich vorrangig an Eigennutzer mit hohem Anspruch an Lage und Qualität.

Die Preisniveaus sind – trotz zurückhaltender Nachfrage – weiterhin hoch.

Bauflächenpreise im Vergleich: Engelskirchen als Beispiel

Einzelne Kommunen veröffentlichen Richtwerte für Bauland. In Engelskirchen lag der Medianpreis für Wohnbauland im Jahr 2024 bei 149 €/m². Der Spannungsbereich innerhalb der Gemeinde kann allerdings stark variieren – je nach Erschließung, Mikrolage und Zuschnitt des Grundstücks. Der Bericht weist ausdrücklich darauf hin, dass Bodenrichtwerte zwar Orientierung geben, aber kein Ersatz für eine marktangepasste Einzelfallbewertung sind. Wer verkaufen will, braucht Klarheit über Zustand, Entwicklungspotenzial und Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt.

Fokus auf Wohnhäuser: freistehend oder in Reihe?

Im Detail betrachtet entfielen auf freistehende Einfamilienhäuser in Engelskirchen 15 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 2,90 Mio. €, bei einer Flächenveräußerung von 0,78 ha. Auf Doppelhaushälften und Reihenhäuser entfielen 3 Kauffälle mit 0,66 Mio. € Umsatz und 0,08 ha Fläche.

Für Eigentümer bedeutet das: Das Transaktionsgeschehen im Einfamilienhausbereich ist vorhanden – aber nicht überhitzt. Gute Chancen auf einen zügigen Verkauf einer Immobilie bestehen dort, wo Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz überzeugen.

Ausblick, Besonderheiten & Handlungstipps für Eigentümer im Oberbergischen Kreis

Stichwort Eigentümerwechsel: Häufigster Grund bleibt der Generationenübergang

Nicht nur der reine Verkaufspreis zählt – viele Transaktionen werden durch Lebenssituationen ausgelöst: Erbschaften, Scheidungen, altersbedingte Umzüge oder die Entscheidung, ins Eigentum zu wechseln. Auch wenn der Bericht keine gesonderte Statistik zu Verkaufsgründen enthält, zeigt sich indirekt: Der Markt wird nicht durch Spekulation getrieben, sondern durch persönliche Umstände. Das bestätigt sich unter anderem dadurch, dass über 90 % der Verkäufe auf Privatpersonen entfallen.

Reaktionen auf Preisentwicklungen: Verkäufer zurückhaltend, Käufer gezielter

Die Entwicklung der Preise 2024 zeigt: Es gibt keine flächendeckende Preisexplosion, aber auch keinen Preisverfall. Die Werte bewegen sich in den meisten Gemeinden in einem stabilen bis leicht aufwärtsgerichteten Rahmen. Der Medianpreis für Wohnbauland lag etwa in Engelskirchen bei 149 €/m². Neubauwohnungen kosteten durchschnittlich rund 3.700 €/m².

Für Eigentümer, die verkaufen möchten, heißt das: Es besteht Marktaktivität – aber nicht zu jedem Preis. Käufer sind heute informierter, vorsichtiger und vergleichender als noch vor fünf Jahren. Der erste Eindruck, das Energiezertifikat und der Zustand entscheiden über Resonanz und Tempo im Verkaufsprozess.

Zersplitterter Markt: Unterschiede nach Gemeinde und Nutzung

Die Marktanalyse zeigt deutlich: Es gibt keinen einheitlichen Oberberg-Markt, sondern viele kleine Teilmärkte mit eigener Dynamik. In Gummersbach wurden 2024 rund 98 Mio. € umgesetzt – in Nümbrecht nur etwa 21 Mio. €. Auch die Zahl der Verkäufe, Grundstücksgrößen und Bauvorhaben unterscheiden sich teils erheblich.

Für Eigentümer bedeutet das: Ein Vergleich mit dem Nachbarort bringt oft wenig – es braucht eine Lagebewertung auf Mikroebene. Der Bodenrichtwert, die Nachfrage und der Zustand der Immobilie ergeben im Zusammenspiel den realistischen Preisrahmen.

Viele kleine Märkte, viele Unterschiede – Oberberg ist kein homogenes Pflaster.

Freistehende Einfamilienhäuser bleiben gesucht – aber mit klarem Profil

In Engelskirchen zum Beispiel wurden 2024 12 freistehende Häuser mit insgesamt 2,9 Mio. € Umsatz verkauft. Die dazugehörige Fläche lag bei 0,78 ha. Ergänzt wurde dies durch 4 Verkäufe von Reihen-/Doppelhäusern mit 0,66 Mio. € Umsatz.

Diese Zahlen zeigen: Die Nachfrage ist da – aber gezielt. Gesucht werden Häuser mit guter Energiebilanz, gepflegtem Zustand und praktischer Lage. Für sanierungsbedürftige Objekte wird es dagegen schwieriger, zügig einen fairen Preis zu erzielen.

Tipps für Eigentümer, die 2025 verkaufen wollen

Wer einen Immobilienverkauf im Oberbergischen Kreis plant, sollte aus den Zahlen 2024 folgende Empfehlungen ableiten:

  1. Lage analysieren – nicht jedes Viertel zieht gleich stark.
  2. Substanz bewerten lassen – energetische Sanierungen beeinflussen den Preis. Schauen Sie hier auch auf unseren Magazinbeitrag zum Thema Energetische Sanierung und Fokus auf Nachhaltigkeit
  3. Zielgruppe bestimmen – wer könnte Ihre Immobilie kaufen? Familie, Kapitalanleger, Selbstnutzer?
  4. Vermarktung vorbereiten – gute Fotos, vollständige Unterlagen, realistischer Preisrahmen.

Denn auch wenn der Markt aktiv ist: Verkauft wird nicht mehr „von selbst“. Vorbereitung, Ehrlichkeit und Know-how machen den Unterschied.

Der Immobilienmarkt ist aktiv – aber nicht überhitzt. Wer gut vorbereitet ist, hat beste Karten.

2024 war für den Oberbergischen Kreis ein Jahr mit mehr Kauffällen, höherem Umsatz und stabilen Preisen – aber ohne Überhitzung oder dramatische Ausschläge. Wer verkaufen will, kann auf eine solide Nachfrage treffen – sofern Preis, Zustand und Präsentation stimmen.

Übrigens: Wenn Sie erfahren möchten, wie sich der Markt in der Nachbarregion entwickelt hat – etwa in Rösrath, Köln oder Bergisch Gladbach– dann werfen Sie doch einen Blick in unsere weiteren Artikel: in unserem Magazin: https://www.brock-immobilien.com/blog/

Wir von Brock Immobilien helfen Ihnen gerne weiter – mit fundierter Immobilienbewertung, Marktkenntnis und allen nötigen Dienstleistungen für den erfolgreichen Verkauf.
Ob in Engelskirchen, Lindlar, Wiehl oder Gummersbach – wir sind in Ihrer Nähe.

Ihr Volker Brock

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10. Juni 2025 Energetische Sanierung und Fokus auf Nachhaltigkeit: gut bei Bestandimmobilien

Ab 2025 gelten in Deutschland strengere Energieeffizienzstandards für Neubauten – doch auch Verkäufer von Bestandsimmobilien sollten sich spätestens jetzt mit dem Thema energetische Sanierung beschäftigen. Dieser Artikel zeigt praxisnah, warum Investitionen in Dämmung, Heizung und erneuerbare Energien nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern vor allem wirtschaftlich klug sind. Mit konkreten Beispielen, einer Checkliste zur Planung und Tipps zur Nutzung von Fördermitteln bietet er fundierte Beratung für alle, die den Wert ihrer Immobilie erhalten oder steigern wollen.

Manchmal kann man es kommen sehen: Der Eigentümer, ein älterer Herr mit jahrzehntelangem Besitzstolz, hatte sich nie groß um den Energieverbrauch seiner Doppelhaushälfte gekümmert. „War doch immer gemütlich“, sagte er, als der Energieberater mit dem Tablet durch die Räume ging. Doch plötzlich hatte sich das Blatt gewendet. Nicht nur, dass das Interesse an der Immobilie geringer war als erwartet – auch die Fragen der potenziellen Käufer klangen anders: „Was hat das Haus für einen Energieausweis?“ „Sind neue Fenster verbaut?“ „Wurde die Heizung modernisiert?“ In dieser Szene steckt bereits alles, was Verkäufer heute wissen sollten.

Ab 2025 wird es ernst: Die neuen Energieeffizienzstandards für Neubauten

Ab Januar 2025 gelten europaweit strengere Effizienzstandards für Neubauten. Deutschland wird die neuen Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie umsetzen, was bedeutet: Neubauten müssen mindestens die Anforderungen der Effizienzklasse A erreichen – faktisch also ein sehr guter Dämmstandard, eine moderne Heizanlage und idealerweise der Einsatz erneuerbarer Energien. Der Hintergrund ist klar: Der Gebäudesektor soll bis 2045 klimaneutral werden.

Was bislang eher wie eine Empfehlung wirkte, wird damit zur Vorgabe. Und das wirkt sich mittelbar auch auf Bestandsimmobilien aus – durch neue Erwartungen, neue Vergleichsmaßstäbe und ein verändertes Marktumfeld.

„Energetisch gut dastehen – das ist heute kein Luxus mehr, sondern Verkaufsstrategie.“

Was bedeutet energetische Sanierung für Bestandsimmobilien?

Immobilien mit einem Energieausweis der Klassen F oder G werden künftig schwerer zu verkaufen sein – zumindest ohne Preisnachlässe. Käufer achten zunehmend auf die laufenden Kosten und mögliche Sanierungspflichten. Banken wiederum kalkulieren konservativer und koppeln ihre Kreditvergabe zunehmend an die Energieeffizienz der Immobilie. Das bedeutet: Verkäufer geraten unter Zugzwang.

Wohlgemerkt, es geht nicht darum, jedes Haus in ein Passivhaus zu verwandeln. Aber wer in zentrale energetische Maßnahmen investiert – wie die Dämmung der obersten Geschossdecke, neue Fenster oder den Austausch der Heizanlage – kann den Gesamtzustand deutlich aufwerten. Und das zahlt sich aus: Käufer sind bereit, für energetisch modernisierte Immobilien einen Aufpreis zu zahlen – weil sie wissen, was ihnen sonst blüht.

Warum sich Verkäufer heute mit Sanierungen beschäftigen sollten

In vielen Gesprächen zeigt sich: Verkäufer unterschätzen die Wirkung eines soliden energetischen Zustands. Dabei lohnt sich eine Investition in Modernisierung besonders dann, wenn ein Verkauf innerhalb der nächsten 1 bis 5 Jahre geplant ist. Die Rechnung ist einfach: Je besser die Energiekennwerte, desto attraktiver die Immobilie – nicht nur optisch, sondern wirtschaftlich.

Denn was für Käufer zählt, ist Planungssicherheit. Ein Haus, das „sofort einziehbar“ ist, ohne teure Sanierungsmaßnahmen in den ersten Jahren, überzeugt. Besonders Familien mit Kindern oder Selbstständige mit knapp kalkulierten Budgets reagieren empfindlich auf den energetischen Zustand. Wer also jetzt in Heizung, Dämmung oder Photovoltaik investiert, schafft Klarheit – und erhöht seinen Verhandlungsspielraum.

Energetische Sanierung: Maßnahmen, was bringt wirklich etwas?

Nicht jede Maßnahme rechnet sich gleichermaßen. Und nicht jeder Handgriff zahlt direkt auf den Verkaufswert ein. Aber folgende Investitionen gelten als besonders wirkungsvoll:

  • Austausch der Heizanlage, insbesondere bei Ölheizungen
  • Dachdämmung oder Dämmung der obersten Geschossdecke
  • Erneuerung der Fenster, idealerweise mit 3-fach-Verglasung
  • Installation einer Photovoltaikanlage mit oder ohne Speicher
  • Einbau einer Wärmepumpe, wenn Gebäudestruktur das zulässt

Wichtig ist: Es geht nicht nur um Technik. Es geht darum, Käufern die Angst zu nehmen – vor Auflagen, vor Sanierungskosten, vor Unsicherheiten. Wer hier mit klaren Fakten und einem modernen Energiekonzept aufwartet, verschafft sich einen echten Vorsprung.

„Wer heute klug investiert, muss morgen nicht um den Angebotspreis feilschen.“

Wirtschaftlich denken: Die Kosten-Nutzen-Rechnung

Sanieren kostet Geld – keine Frage. Doch wie viel Investition tatsächlich nötig ist und ob sie sich rechnet, hängt vom Zustand des Hauses, dem Standort und der Käuferzielgruppe ab. Die gute Nachricht: In vielen Fällen lässt sich mit gezielten Maßnahmen bereits viel erreichen – ohne gleich ein Vermögen auszugeben.

Ein einfaches Beispiel: Der Austausch einer alten Gasheizung durch eine moderne Brennwerttechnik schlägt mit rund 8.000 bis 12.000 Euro zu Buche, kann aber den Energieausweis deutlich verbessern und Heizkosten deutlich senken. Der Effekt auf den Verkaufspreis? In Ballungsräumen oder begehrten Lagen ist ein Preisaufschlag von 5 % bis 10 % nicht unüblich – allein durch die verbesserte energetische Einstufung.

Entscheidend ist, ob die Investition sich kurzfristig über den Verkaufserlös amortisiert – und ob sie Käufergruppen anspricht, die bereit sind, für „Sorglosigkeit“ mehr zu zahlen. Gerade in Märkten, wo viele Objekte um Käufer konkurrieren, ist das ein echtes Plus.

So steigt der Verkaufswert: Praxisbeispiele und Erfahrungswerte

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein freistehendes Einfamilienhaus aus den 80ern, Baujahr 1984, Lage am Stadtrand, ursprünglicher Energieausweis: Klasse G. Nach Sanierung von Dach, Heizung und Fenstern: Energieklasse D – Investitionssumme rund 55.000 Euro. Der erzielte Verkaufspreis lag 18 % über dem ursprünglich angesetzten Marktwert.

Ein zweites Beispiel: Eine Eigentumswohnung, 95 m², Baujahr 1972, im Zentrum einer Mittelstadt. Durch neue Fenster, eine kontrollierte Wohnraumbelüftung und eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung konnte der Energieausweis von F auf C verbessert werden. Kostenpunkt: 25.000 Euro. Die Wohnung war innerhalb von drei Wochen verkauft – bei über 20 Besichtigungsanfragen. Die Erfahrung zeigt: Käufer sind sensibel für energetische Qualität. Besonders, wenn sie durch transparente Nachweise, Sanierungsprotokolle oder Energieberater-Gutachten belegt ist.

„Energieeffizienz ist die neue Lage – ein echter Hebel für den Verkauf.“

Energetische Sanierung Förderung: Förderprogramme richtig nutzen

Ein entscheidender Faktor bei der Entscheidung zur energetischen Modernisierung ist die Nutzung staatlicher Fördermittel. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sowie das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) bieten eine Vielzahl von Programmen an, die Investitionen fördern – entweder durch direkte Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite.

Hier einige Beispiele:

  • BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude): Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Heizungstausch, Fenstererneuerung
  • KfW-Kredit 261: Zinsgünstiger Kredit für umfassende Sanierungen zum Effizienzhausstandard
  • Energieberatung für Wohngebäude: 80 % Zuschuss auf qualifizierte Energieberatung, vor jeder Sanierungsmaßnahme empfehlenswert

Wer diese Programme geschickt kombiniert, kann seine Investitionskosten um bis zu 40 % reduzieren – und so mit einem besseren Kosten-Nutzen-Verhältnis modernisieren. Wichtig: Frühzeitig informieren und die Anträge vor Baubeginn stellen.

Checkliste: In 7 Schritten zur gewinnbringenden energetischen Sanierung

Damit der Weg zur energetischen Modernisierung nicht im Klein-Klein versandet, hilft eine strukturierte Vorgehensweise. Hier eine praxisnahe Schritt-für-Schritt-Checkliste:

  1. Objektzustand analysieren: Energieausweis prüfen oder neu erstellen lassen
  2. Energieberater einbinden: Fachlich fundierte Einschätzung der Möglichkeiten einholen
  3. Fördermittel prüfen: Was ist kombinierbar, was sind Deadlines?
  4. Maßnahmen priorisieren: Was bringt viel, was kostet wenig, was lässt sich gut erklären?
  5. Planung und Umsetzung: Handwerker koordinieren, Maßnahmen dokumentieren
  6. Nachweise sammeln: Sanierungsprotokolle, Rechnungen, Energieausweise aufbewahren
  7. Vermarktung vorbereiten: Energieeffizienz als Verkaufsargument aufbereiten

Wer diese Punkte beachtet, investiert nicht nur in Dämmstoffe oder Heiztechnik, sondern vor allem in Verkaufschancen und Kaufinteresse. Und genau darum geht es.

„Sanieren mit System bringt mehr als Flickwerk – besonders beim Verkauf.“

Widerstände überwinden: Warum viele noch zögern – und warum es sich lohnt, dennoch zu handeln

Viele Eigentümer sind unsicher: Lohnen sich die Investitionen wirklich? Was ist, wenn der Verkauf sich dennoch hinzieht oder die Käufer nicht bereit sind, mehr zu zahlen? Diese Fragen sind berechtigt – und dennoch überwiegen in vielen Fällen die Vorteile. Denn: Der Immobilienmarkt verändert sich aktuell grundlegend. War früher die Nachfrage oft größer als das Angebot, wendet sich das Blatt in vielen Regionen. Käufer sind wählerischer geworden, die Finanzierung ist schwieriger, und die Konkurrenz durch moderne Neubauten nimmt zu. Schauen Sie dazu einmal in unsere aktuellen Immobilienmarktberichte für Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach, Köln und den Oberbergischen Kreis, die wir Ihnen in unserem Immobilienmagazin lesefreundlich aufbereitet haben.

Genau hier setzen energetische Modernisierungen an: Sie schaffen ein Alleinstellungsmerkmal. Wer eine Immobilie mit dokumentierten Effizienzmaßnahmen anbietet, hebt sich ab – nicht durch Hochglanzbroschüren, sondern durch Substanz. Käufer honorieren diesen Mehrwert zunehmend, vor allem, weil sie den Aufwand und die Kosten einer eigenen Sanierung scheuen.

Es geht also nicht nur um den Verkaufserlös, sondern beim Immobilien verkaufen auch um Zeitersparnis, Stressvermeidung und strategische Vorbereitung auf einen Markt, der anspruchsvoller wird.

Zukunftssicherheit als Verkaufsargument

Der Begriff „zukunftssicher“ gewinnt im Immobilienkontext eine neue Bedeutung. Immobilien, die bereits heute den Standards von morgen entsprechen oder zumindest darauf vorbereitet sind, haben eine wesentlich höhere Marktakzeptanz. Besonders jüngere Käufergenerationen – die „digital natives“ – legen Wert auf ökologische Aspekte und langfristige Betriebskosten. Für sie ist ein moderner Energieausweis mehr als nur ein PDF-Dokument: Er ist Ausdruck von Verantwortung und Qualität.

Darüber hinaus wächst auch bei Investoren und institutionellen Käufern das Interesse an ESG-konformen Objekten (Environmental, Social, Governance). Hier spielen energetische Standards eine zentrale Rolle. Wer also eine Immobilie verkauft, die diesen Anforderungen entspricht oder sich leicht dorthin entwickeln lässt, spricht ein breiteres und zunehmend professionelleres Käuferfeld an.

Emotionale Argumente: Sicherheit und Wohlfühlfaktor

Neben den rationalen Überlegungen gibt es einen weiteren, oft unterschätzten Faktor: das emotionale Sicherheitsgefühl. Ein Haus mit neuer Heizung, moderner Dämmung und niedrigen Energiekosten vermittelt ein gutes Gefühl – nicht nur in der Besichtigung, sondern auch langfristig. Käufer stellen sich nicht nur die Frage: „Was kostet mich das?“ sondern auch: „Was kommt da noch auf mich zu?“

Ein energetisch modernisiertes Objekt sagt: „Hier musst du dir keine Sorgen machen.“ Das ist in einer Zeit, in der Unsicherheiten – von Inflation bis Energiepreis – viele Entscheidungen begleiten, ein starkes Verkaufsargument. Vertrauen entsteht nicht nur durch Optik, sondern durch solide Substanz.

Wie Makler bei der energetischen Sanierung helfen können – und worauf Sie achten sollten

Ein erfahrener Immobilienmakler mit technischem Know-how oder einem Netzwerk aus Energieberatern und Handwerkern kann Verkäufer entscheidend unterstützen. Er hilft nicht nur bei der Marktwertermittlung, sondern auch bei der Einschätzung, welche Maßnahmen sich wirklich lohnen und wie diese optimal kommuniziert werden.

Wichtig dabei:

  • Die energetischen Maßnahmen müssen nachvollziehbar dokumentiert sein.
  • Es braucht einen aktuellen Energieausweis, idealerweise ergänzt durch ein Beratungsprotokoll oder Sanierungsplan.
  • Die Vermarktungsstrategie sollte die energetischen Qualitäten gezielt betonen – nicht im technischen Jargon, sondern in verständlicher Sprache für den Laien.

Wer hier professionell vorbereitet ist, überzeugt schneller – und oft auch besser zahlende – Käufer.

Energetische Sanierung zählt

Die ab 2025 geltenden strengeren Energieeffizienzvorgaben verändern den Immobilienmarkt nachhaltig – besonders für Bestandsimmobilien. Wer als Verkäufer jetzt gezielt in energetische Sanierungen investiert, sichert sich klare Vorteile: bessere Verkaufschancen, höhere Erlöse und ein deutlich attraktiveres Objekt für eine anspruchsvoller gewordene Käuferschicht. Durch den klugen Einsatz von Fördermitteln und einer gut strukturierten Vorgehensweise können Modernisierungen nicht nur effizient, sondern auch wirtschaftlich tragfähig umgesetzt werden. Kurzum: Der beste Zeitpunkt, um in die Zukunft Ihrer Immobilie zu investieren, ist jetzt.

Wir von Brock Immobilien unterstützen Sie gerne – mit Expertise, Erfahrung und allen nötigen Dienstleistungen rund Investitionen und Immobilienverkauf. Für Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach und das gesamte Kölner Umland.

Ihr Volker Brock

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06. Juni 2025 Immobilienmarkt Köln 2025: aktuelle Infos

Der jetzt veröffentlichte Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Köln zeigt: Der Immobilienmarkt der Domstadt hat sich im Jahr 2024 spürbar erholt. Nach dem Rückgang im Vorjahr ist sowohl die Zahl der entgeltlichen Verträge als auch der Geldumsatz wieder gestiegen. Käufer sind zurück, aber selektiver. Verkäufer müssen sich auf neue Realitäten einstellen. Was verkauft wird, hängt 2024 stärker denn je von Lage, Zustand und Nutzungsflexibilität ab.

Gesamtmarkt: Mehr Verkäufe – höherer Umsatz

Laut Grundstücksmarktbericht wurden im Jahr 2024 in Köln 7.333 entgeltliche Verträge abgeschlossen. Im Vorjahr 2023 waren es 6.013 Verträge, ein Anstieg um rund 22 %.

Der gesamte Geldumsatz belief sich im Jahr 2024 auf 4,84 Milliarden Euro. Auch das ist ein leichter Anstieg im Vergleich zu 4,80 Milliarden Euro im Jahr 2023.

Die Verteilung des Umsatzes auf die Teilmärkte sieht laut Bericht wie folgt aus:

  • Unbebaute Grundstücke: 266 Kauffälle, 337,71 Mio. €
  • Bebaute Grundstücke: 2.038 Kauffälle, 2.862,09 Mio. €
  • Wohnungs- und Teileigentum: 4.812 Kauffälle, 1.548,44 Mio. €
  • Erbbaurechte: 217 Kauffälle, 86,81 Mio. €

Der Kölner Markt bleibt also mengenmäßig stark – bei einem leicht unter dem Niveau früherer Boomjahre liegenden Durchschnittswert je Kauffall. Die größte Dynamik lag im Teilmarkt des bebauten Grundbesitzes.

Wohnungseigentum: Hoher Marktanteil, Umsatz stabil

Im Jahr 2024 wurden in Köln 4.812 Verträge über Wohnungseigentum und Teileigentum abgeschlossen​. Der Geldumsatz in diesem Segment lag bei 1.548,44 Mio. €, was fast einem Drittel des gesamten Marktvolumens entspricht.

Der Grundstücksmarktbericht liefert keine Quadratmeterpreise und keine Aufschlüsselung nach Baujahr oder Stadtbezirken. Entsprechend kann im Magazintext keine Preisinterpretation gegeben werden. Die hohe Zahl an Verkäufen macht deutlich, dass Eigentumswohnungen in Köln weiterhin stark nachgefragt werden – trotz des allgemein vorsichtigeren Käuferverhaltens. Die Dominanz dieses Segments ist typisch für eine Großstadt mit angespanntem Mietmarkt und hoher Eigennutzernachfrage.

Bebaute Grundstücke: Marktstabilität bei sinkender Stückzahl

2024 wurden 2.038 bebaute Grundstücke verkauft​. Der Geldumsatz in diesem Segment betrug 2.862,09 Mio. €. Im Vergleich zum Vorjahr mit 2.193 Fällen ist die Zahl der Verkäufe leicht rückläufig.

Der Bericht macht keine Angaben zu durchschnittlichen Grundstücksgrößen, Wohnflächen oder Kaufpreisen je Objekt. Entsprechend wird hier bewusst auf jede weitere quantitative Aussage verzichtet. Der Markt für bebaute Grundstücke in Köln bleibt also wertmäßig führend, verliert jedoch an Stückzahl. Ursache sind vermutlich die hohen Finanzierungskosten und die zunehmende Preissensibilität – wobei konkrete Preisaussagen ohne weitere Angaben im Bericht nicht getroffen werden können.

Teilmärkte, Grundstücke und Erbbaurechte – Kölns Markt in der Tiefe: unbebaute Grundstücke – wenig Transaktionen, hoher Einzelwert

Der Grundstücksmarktbericht dokumentiert für das Jahr 2024 in Köln 266 Kauffälle im Bereich unbebauter Grundstücke. Der Geldumsatz in diesem Segment betrug 337,71 Mio. €. Damit machten diese Verkäufe rund 7 % der gesamten Transaktionen aus, aber rund 7 % des Umsatzes – ein relativ hoher Anteil gemessen an der Stückzahl.

Im Detail führt der Bericht keine Bodenrichtwerte, Stadtteilverteilungen oder durchschnittliche Grundstücksgrößen auf. Er verweist lediglich auf die Gesamtsumme der Transaktionen. Diese Angaben zeigen: Unbebaute Grundstücke sind in Köln nach wie vor Mangelware und hochpreisig. Der geringe Anteil an Verkäufen bei gleichzeitig nennenswertem Umsatz lässt auf hohe Einzelwerte schließen – insbesondere in Lagen mit Bebauungspotenzial.

Erbbaurechte: Stabiler Markt in der Nische

Im Jahr 2024 wurden in Köln 217 Verträge über bebaute und unbebaute Erbbaurechte geschlossen​. Der Geldumsatz in diesem Segment lag bei 86,81 Mio. €.

Der Bericht macht keine Angaben zur Art der Nutzung (Wohnbau, Gewerbe, Institutionen) oder zu durchschnittlichen Laufzeiten oder Zinsen der Verträge. Auch Angaben zu besonderen Entwicklungen oder Preisverhalten fehlen.

Fazit: Das Erbbaurecht bleibt in Köln ein relevantes Instrument, insbesondere bei kirchlichen, städtischen oder genossenschaftlichen Grundstücksträgern. Aufgrund fehlender Detaildaten sind allerdings keine Rückschlüsse auf Preisentwicklungen oder Nachfrageverschiebungen möglich.

Teilmärkte ohne Preisdynamik: Gewerbe, Spezialfälle, Tausch

Im Grundstücksmarktbericht sind keine gesonderten Abschnitte oder Zahlen zu folgenden Teilmärkten ausgewiesen:

  • Gewerbliche Immobilien (Lager, Büro, Handel)
  • Umwandlungen (z. B. von Gewerbe in Wohnen)
  • Spezielle Nutzungstypen (z. B. Pflege, Hotel, Freizeit)

Auch der Markt für sogenannte Tauschverträge, Innenumsätze oder familieninterne Verkäufe wird im Bericht nicht separat behandelt. Das bedeutet: Allein aus den ausgewiesenen Kauffällen lässt sich keine Aussage zu diesen Teilmärkten treffen. Aussagen wie „Büroimmobilien unter Druck“ oder „Mehrfamilienhäuser mit Preisabschlägen“ wären spekulativ – und werden deshalb in diesem Artikel nicht getroffen.

Verteilung der Teilmärkte: Wohnungseigentum dominiert, unbebaute Flächen selten

Ein Blick auf die Mengenverteilung zeigt:

MarktsegmentKauffälle 2024Anteil an Gesamt
Wohnungs-/Teileigentum4.812ca. 66 %
Bebaute Grundstücke2.038ca. 28 %
Unbebaute Grundstücke266ca. 4 %
Erbbaurechte217ca. 3 %
Gesamt7.333100 %

Das bedeutet: Zwei Drittel aller Verkäufe in Köln betreffen Eigentumswohnungen. Der Markt ist stark auf Einzeltransaktionen ausgerichtet – typische Großstadtstruktur. Grundstücke sind knapp, Mehrfamilienhäuser werden seltener gehandelt.

Orientierung, Ausblick und Empfehlungen für Eigentümer: veränderte Rahmenbedingungen

Der Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Köln belegt eindeutig: Das Transaktionsgeschehen hat sich im Jahr 2024 gegenüber den Vorjahren stabilisiert – jedoch auf einem veränderten Niveau. Die Anzahl der entgeltlichen Verträge hat mit 7.333 Fällen wieder das Niveau früherer Jahre erreicht​, der Geldumsatz liegt mit 4,84 Milliarden Euro leicht über dem Vorjahr. Auffällig ist jedoch: Die Marktsegmente entwickeln sich unterschiedlich stark. Während das Wohnungseigentum weiterhin den größten Teil aller Verkäufe ausmacht, bleibt das Segment der unbebauten Grundstücke klein – bei gleichzeitig hoher finanzieller Bedeutung. Der Markt für bebaute Grundstücke ist wertmäßig führend, zeigt aber rückläufige Fallzahlen.

Für Eigentümer entscheidend: Substanz, Lage, Dokumentation

Zwar enthält der Grundstücksmarktbericht keine Informationen zu durchschnittlichen Quadratmeterpreisen oder Verkaufspreisen einzelner Immobilienarten, doch lassen sich aus der reinen Mengengewichtung und der Verteilung der Umsätze einige Handlungsempfehlungen ableiten:

✅ Wer verkaufen möchte, sollte über vollständige Objektunterlagen verfügen (Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Energieausweis)
✅ Objektzustand und Energieeffizienz gewinnen weiter an Bedeutung
✅ Die Verkaufbarkeit hängt zunehmend von der Lage und der Nutzbarkeit ab – insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien
✅ Bei Eigentumswohnungen sollte auf die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung geachtet werden

Keine Aussage ohne Fakten – Preisversprechen sind unseriös

Der Bericht enthält keine Quadratmeterpreise, keine Lagedifferenzierungen, keine Bodenrichtwerte und keine Vergleichsbeispiele für Objekte. Wer trotzdem mit angeblichen Durchschnittspreisen oder Prognosen arbeitet, verlässt den Boden der belegbaren Realität. Daher ist auch dieser Artikel darauf beschränkt, nur das zu sagen, was sich eindeutig nachweisen lässt – für alles Weitere ist eine individuelle Immobilienbewertung durch zertifizierten Sachverständige oder Immobilienmakler mit Ortskenntnis notwendig.

Köln bleibt aktiv – aber anspruchsvoller

Trotz leichtem Umsatzplus und gestiegener Kauffälle ist der Kölner Immobilienmarkt im Jahr 2024 ein Markt des Wandels geblieben. Die reine Zahl der Verkäufe hat sich erholt, doch die Preise bewegen sich – wenn überhaupt – nur noch unter realistischen Bedingungen. Käufer agieren kontrollierter, Verkäufer müssen argumentieren können. Wer heute verkaufen möchte, sollte sich nicht auf Hoffnung verlassen – sondern auf Vorbereitung, Daten und Transparenz.

Übrigens … schauen Sie gleich auch mal, wie sich der Immobilienmarkt in Rösrath oder der Immobilienmarkt Overath sowie der Immobilienmarkt Bergisch Gladbach entwickelt hat, um mal Orte ganz in der Nähe von Köln zu prüfen. Infos über den Oberbergischen Kreis finden SIe bei usn ebenfalls lesefreundlich aufbereitet.

Wir von Brock Immobilien beraten Sie objektiv und marktgerecht – mit Erfahrung, Überblick und allen Dienstleistungen aus einer Hand. In Köln, dem Rheinisch-Bergischen Kreis und Umgebung. Sprechen Sie uns an.

Ihr Volker Brock

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09. Mai 2025 Immobilienmarkt Bergisch Gladbach 2025: aktuelle Infos

Auch in diesem Jahr gibt es wieder aktuelle Infos zum Immobilienmarkt in Bergisch Gladbach: Der neue Grundstücksmarktbericht 2025 ist veröffentlicht. Die Stadt, direkt vor den Toren Kölns gelegen, bleibt eine der gefragtesten Lagen im Rheinisch-Bergischen Kreis – aber der Markt hat sich verändert.

Bergisch Gladbach zeigt Stabilität – aber der Markt sortiert sich neu

Nach den bewegten Jahren rund um Corona, Inflation und Zinsanstieg ist nun eine gewisse Ruhe eingekehrt. Die Preise? Teils stabil, teils leicht rückläufig. Die Nachfrage? Weiterhin vorhanden – aber viel genauer hinschauend. Wer verkauft, muss heute besser vorbereitet sein als noch vor ein paar Jahren. Und wer kauft, vergleicht gründlicher denn je.

Grundstücksmarktbericht Bergisch Gladbach 2025: leicht mehr Verträge, weniger Geld

Mit 976 notariell beurkundeten Kaufverträgen hat der Grundstücksmarkt in Bergisch Gladbach im Jahr 2024 rund 3,5 % mehr Fälle als im Vorjahr verzeichnet. Der Geldumsatz lag mit 360,5 Millionen Euro leicht unter dem Vorjahreswert (–2,1 %), was auf veränderte Preisniveaus und einen stärkeren Fokus auf kleinere Transaktionen schließen lässt. Auffällig: Die klassische Fläche, also der Flächenumsatz (ohne Wohnungs- und Teileigentum), lag bei 72,4 Hektar – das ist ein Rückgang auf ein normales Maß, nachdem im Vorjahr durch einige Großtransaktionen eine Ausnahme entstanden war.

Unbebaute Grundstücke: Gleichbleibende Preise bei veränderter Struktur

Im Segment der unbebauten Grundstücke wurden 2024 in Bergisch Gladbach 103 Transaktionen gezählt, davon 32 im individuellen Wohnungsbau. Bei der Verteilung fällt auf:

  • 14 freistehende Häuser
  • 16 Doppelhaushälften
  • 2 Reihenhäuser
  • 0 Gewerbegrundstücke
  • 1 Rohbaulandfall
  • 40 Arrondierungsflächen

Der Gesamtumsatz in diesem Segment betrug 23,03 Millionen Euro, was einem durchschnittlichen Wert von rund 224.000 € pro Transaktion entspricht.

Die Bodenrichtwerte blieben weitgehend stabil – auch das ein Zeichen für eine gewisse Marktruhe. In attraktiven Stadtteilen wie Refrath oder Bensberg liegen die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücke zwischen 570 und 970 €/m², während Lagen wie Herkenrath oder Herrenstrunden eher zwischen 400 und 540 €/m² notieren.

Wohnungsbau: Rückkehr der Baulücke – aber gezielter als früher

Besonders spannend: Der Neubau entsteht zunehmend auf bestehenden innerstädtischen Grundstücken. Von den 34 auswertbaren Kauffällen für Neubauten im Jahr 2024 entfielen:

  • 15 auf klassische Baulücken
  • 7 auf Grundstücke mit Abrissbebauung
  • 12 auf Neubau- oder Umlegungsgebiete

Damit zeigt sich: Die Nachverdichtung nimmt weiter Fahrt auf. Grundstücke mit Bestand, die durch Abriss nutzbar gemacht werden können, spielen eine immer wichtigere Rolle – nicht zuletzt aufgrund knapper werdender Neubauflächen in zentralen Lagen.

Bebaute Grundstücke: Nachfrage stabil, Preise leicht rückläufig

Im Bereich der bebauten Grundstücke verzeichnete der Markt 353 Verkäufe, davon allein 282 Ein- und Zweifamilienhäuser. Diese Zahl liegt rund 4,6 % über dem Vorjahr. Dennoch sank der Geldumsatz in diesem Teilmarkt um ca. 3,7 % auf 213 Millionen Euro.

Was steckt dahinter?

  • Die Nachfrage bleibt – insbesondere in beliebten Lagen.
  • Die Preisbereitschaft sinkt leicht, vor allem bei älteren, unsanierten Objekten.

Käufer kalkulieren intensiver: Energieeffizienz, Zustand und Modernisierungsbedarf spielen eine größere Rolle als früher.

Wohnungseigentum: Refrath und Bensberg im Fokus

Mit 417 verkauften Eigentumswohnungen lag das Transaktionsvolumen im Wohnungseigentum 1 % über dem Vorjahr. Der Geldumsatz stieg sogar um 4,6 % auf rund 100,65 Mio. €.

Stadtteile mit besonders vielen Kauffällen:

  • Refrath: 107 Transaktionen
  • Bensberg: 99 Transaktionen
  • Gladbach-Zentrum: 65 Transaktionen

Die Preise sind differenziert zu betrachten:

  • Neubauwohnungen lagen im Durchschnitt zwischen 3.100 und 8.500 €/m²
  • Bestandswohnungen in großen Anlagen zwischen 500 und 2.400 €/m²
  • Kleinere Wohnanlagen verzeichneten Werte zwischen 1.300 und 5.300 €/m²

Besonders gefragt sind Wohnungen mit Aufzug, Balkon, moderner Ausstattung und guter Anbindung – oft auch als Kapitalanlage.

Erbbaurechte: kleiner Markt, aber mit Bewegung

Im Jahr 2024 wurden in Bergisch Gladbach 27 Erbbaurechts-Transaktionen erfasst, mit einem Gesamtumsatz von 11,39 Millionen Euro. Darunter fielen:

  • 26 bebaute Erbbaurechte mit 3,38 ha Fläche
  • 1 unbebautes Erbbaurechtsgrundstück

Das zeigt: Auch wenn dieser Markt klein ist, bleibt er für spezialisierte Investoren interessant. Für Verkäufer lohnt sich eine professionelle Wertermittlung – gerade wegen der besonderen Berechnungssystematik.

Arrondierungsflächen: häufig übersehener Markt mit Potenzial

Fast unbemerkt von vielen Marktteilnehmern, entwickelte sich 2024 ein starker Mikromarkt für Arrondierungsflächen:

  • 40 Verkäufe
  • Häufig Flächen unter 500 m², z. B. Vorgarten, Wegeanteile oder Grundstücksverlängerungen
  • Die Preise lagen – je nach Nutzbarkeit – zwischen 6 % und 76 % des Bodenrichtwerts

Besonders spannend: Wer angrenzende „Reststücke“ besitzt, kann häufig durch Zukauf oder Verkauf das eigene Grundstück funktional und wertmäßig deutlich verbessern.

Bergisch Gladbachs Immobilienmarkt 2025: klarer, fokussierter – aber nicht schwächer

Die Zahlen zeigen: Bergisch Gladbach bleibt ein gefragter Wohnstandort, auch wenn sich der Markt verändert hat. Verkäufer müssen sich auf sorgfältige Vorbereitung und realistische Preise einstellen – die Zeit der automatischen Wertsteigerung ist vorbei. Käufer sind wählerischer geworden, was Zustand und Effizienz betrifft.

Bergisch Gladbach bleibt stark – aber der Markt verlangt mehr Klarheit, Strategie und Substanz.“

Mikromärkte im Blick: Stadtteil-Analyse bringt Unterschiede ans Licht

Ein Blick auf die Umsätze nach Stadtteilen zeigt: In Refrath, Gladbach-Zentrum und Bensberg wurde 2024 das meiste Kapital bewegt. Spitzenreiter bei den Transaktionen im Wohnungseigentum war Refrath mit 107 Verkäufen, gefolgt von Bensberg mit 99 und Gladbach mit 65. Besonders auffällig: In Hebborn stieg die Zahl der Verträge stark an – von 43 im Vorjahr auf 57. Die Erklärung? Oft sind es sanierte oder teilmodernisierte Objekte in mittleren Wohnlagen, die hier wieder Käufer finden.

Dagegen verzeichnete z. B. Moitzfeld / Löhe deutliche Rückgänge im Umsatz: Nur noch 33 Transaktionen bei bebauten Grundstücken – gegenüber 43 im Vorjahr. Das zeigt: Der Markt ist keineswegs homogen. Jeder Stadtteil entwickelt sich mit seiner eigenen Dynamik.

Individueller Wohnungsbau: Grundstücke werden wieder wertvoller – aber selektiv

Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken bleibt vorhanden – doch das Angebot ist knapp und oft schwer nutzbar. 2024 wurden nur 34 solcher Grundstücke mit klarer Neubauabsicht verkauft.

Aufgeschlüsselt sieht das so aus:

  • 15 Baulücken – innerstädtische Lagen, bereits erschlossen
  • 7 Abrissgrundstücke – mit Abrisskosten verbunden
  • 12 Grundstücke in neuen Baugebieten – meist durch Bauträger gesichert

Die Käufer sind vorsichtiger geworden. Es zählen vor allem:

  • gute Erschließung
  • klare Bebauungsmöglichkeiten
  • keine „Altlasten“ im Grundbuch

Für Eigentümer mit Baulücken oder ungenutztem Gartenland lohnt sich jetzt die Prüfung: Gibt es Bebauungspotenzial? Besteht Nachfrage in der Mikrolage? Hier ist eine individuelle Wertermittlung wichtiger denn je – denn selbst kleine Unterschiede bei Lage und Nutzbarkeit haben große Auswirkungen auf den Marktwert.

Bauerwartungsland und Rohbauland: wenig Verkäufe, viel Potenzial

Ein kleiner, aber strategisch wichtiger Teilmarkt ist das Bauerwartungsland. Laut Bericht wurden in den letzten Jahren kaum neue Verträge abgeschlossen. Der Grund: Viele dieser Flächen befinden sich noch in Planungsprozessen oder unterliegen Restriktionen.

Dort, wo Verkäufe stattfanden, lagen die Preise bei durchschnittlich 6 % des erschließungsbeitragsfreien Baulandwertes – also deutlich unter Marktwert. Das zeigt: Solche Flächen bergen Potenzial – aber auch Unsicherheit.

Rohbauland dagegen wird wieder interessanter – allerdings nur für erfahrene Akteure. Bei 7 Verkäufen in den letzten Jahren wurden Preise zwischen 290 und 500 €/m² erzielt – bei einem durchschnittlichen Umrechnungsfaktor von 0,80 im Vergleich zu erschlossenem Bauland.

Für Eigentümer gilt: Wer im Außenbereich Flächen besitzt, sollte mit der Kommune frühzeitig klären, ob und wann eine Entwicklung möglich ist – denn mit dem richtigen Planungsstand kann sich ein Verkauf lohnen.

Land- und Forstwirtschaft: Nachfrage konstant, Nutzung oft eingeschränkt

2024 wurden in Bergisch Gladbach auch 10 landwirtschaftliche und 15 forstwirtschaftliche Grundstücke verkauft. Ein Segment, das oft übersehen wird – aber durch Freizeitnutzer und Kapitalanleger zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Die durchschnittlichen Preise:

  • Landwirtschaftlich genutzte Flächen: ca. 2,00 €/m²
  • Waldflächen (mit Aufwuchs): zwischen 0,30 und 4,80 €/m²
  • Wald ohne Aufwuchs: ca. 0,50 €/m²

Viele dieser Grundstücke liegen in Landschafts- oder Naturschutzgebieten, was eine bauliche Nutzung ausschließt. Für Käufer und Verkäufer gilt: Eine sorgfältige Prüfung der Zugänglichkeit, Lage und rechtlichen Rahmenbedingungen ist unerlässlich. Wer z. B. eine Fläche verpachten will, sollte den aktuellen Pachtzins (ca. 1 % des Bodenrichtwertes) kennen.

Gewerbeimmobilien: kleiner Markt mit begrenztem Volumen

Im Jahr 2024 wurden in Bergisch Gladbach nur 5 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude verkauft – ein klarer Beleg dafür, dass dieser Teilmarkt derzeit nur eine untergeordnete Rolle im Gesamtmarkt spielt. Genaue Umsatzzahlen für diese Objektart werden im Bericht nicht separat ausgewiesen, sondern sind in der Summe der bebauten Grundstücke enthalten, die bei insgesamt 213,24 Millionen Euro liegt.

Was aber feststeht: Der Markt ist selektiv. Gewerbeobjekte mit solider Vermietung, guter Lage und flexibler Nutzbarkeit haben weiterhin Chancen. Schwieriger wird es bei älteren, sanierungsbedürftigen Gebäuden oder solchen mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit.

Für Eigentümer bedeutet das:

  • Umnutzungsoptionen und energetischer Zustand sind zentrale Verkaufsfaktoren.
  • Eine sorgfältige Bewertung der Ertragssituation und Marktpositionierung ist entscheidend.

In vielen Fällen lohnt sich eine Umnutzung oder Neuplanung eher als ein Direktverkauf.

Wohnungsmarkt: Energieeffizienz ist das neue Lagekriterium

Ein zentrales Thema im Bereich Eigentumswohnungen bleibt der Zustand der Immobilie. Vor allem unsanierte Objekte aus den 70ern oder 80ern stehen deutlich länger am Markt. Käufer vergleichen heute nicht nur den Kaufpreis, sondern:

  • die zu erwartenden Sanierungskosten
  • die Nebenkosten bei ineffizienter Technik
  • den energetischen Zustand

So erklären sich auch die Preisunterschiede:

  • Neubauten (Erstverkauf): bis zu 8.500 €/m²
  • Bestandswohnungen in großen Anlagen: teils nur 500 €/m²

Die Bandbreite ist enorm – und zeigt, wie stark der Markt differenziert ist. Wer verkaufen will, sollte den tatsächlichen Zustand seiner Immobilie kennen und transparent kommunizieren – das schafft Vertrauen.

Grundstücksmarktbericht Bergisch Gladbach 2025: auf den Punkt gebracht

Der Markt 2025 ist alles andere als „tot“ – aber er hat sich fundamental verändert. Die Devise lautet: Mehr Sachlichkeit, weniger Emotion. Der klassische Bauchverkauf funktioniert nicht mehr.

Für Verkäufer bedeutet das:

  • realistische Preisansätze statt Wunschvorstellungen, am besten über eine Immobilienbewertung vom Sachverständigen
  • vollständige Unterlagen, inkl. Energieausweis
  • gezielte Vermarktung mit modernen Methoden, um die richtigen Zielgruppen anzusprechen, angepasst an das Objekt

Für Käufer heißt das:

  • Zustand zählt mehr als Lage allein
  • Nebenkosten im Blick behalten (Heizung, Dämmung, Verwaltung)

professionelle Beratung bei Finanzierung und Modernisierung lohnt sich

Wer Preis, Zustand und Zielgruppe kennt, kann auch 2025 erfolgreich verkaufen – oder richtig kaufen.

Marktvergleich: Bodenrichtwerte in den Stadtteilen – Bergisch Gladbach bleibt top

Ein Blick auf die Bodenrichtwertkarte zeigt: Bergisch Gladbach bleibt einer der teuersten Standorte im Rheinisch-Bergischen Kreis. Die Bodenrichtwerte für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus variieren stark je nach Lage:

StadtteilBodenrichtwert €/m² (2024)
Refrath790 – 970
Bensberg570 – 930
Gladbach480 – 720
Paffrath / Nußbaum540 – 720
Schildgen490 – 660
Hand510 – 660
Moitzfeld480 – 630
Herkenrath430 – 540
Herrenstrunden400 – 490

Diese Unterschiede zeigen: Lage ist nicht alles – auch Mikrolage, Erschließung und Bebauungsplan entscheiden. Für Eigentümer ist das wichtig zu wissen: Nicht jede Adresse im Stadtgebiet profitiert im gleichen Maße von der Nähe zu Köln oder zur Autobahn.

Was Käufer und Verkäufer 2025 besonders im Blick haben sollten

Der Grundstücksmarkt 2024 zeigt deutlich: Es ist ein Markt mit Chancen – aber auch mit klaren Regeln. Die gesamtwirtschaftliche Lage, vor allem Zinsen und Inflation, bleibt ein Unsicherheitsfaktor. Umso mehr zählt: Wer heute am Markt aktiv ist, braucht realistische Vorstellungen, gute Informationen und eine klare Strategie.

Für Verkäufer bedeutet das:

  • Lage allein reicht nicht mehr.
  • Energieeffizienz, Unterlagen und Zustand entscheiden über den Preis.
  • Gute Vorbereitung und Marktorientierung verhindern spätere Abschläge.

Für Käufer heißt es:

  • Unbedingt vergleichen!
  • Sanierungskosten mit einrechnen.
  • Mikrolage, Erschließung und Ausstattung prüfen.

In vielen Fällen lohnt sich eine fundierte Beratung – denn ob Kauf oder Verkauf: Der Immobilienmarkt ist 2025 kein Selbstläufer mehr, sondern ein Feld für Profis.

Was ist Ihre Immobilie in Bergisch Gladbach wirklich wert?

Die Bodenrichtwerte geben eine grobe Orientierung – doch sie ersetzen keine fundierte Bewertung. Wer zu hoch ansetzt, bleibt oft lange am Markt und verliert. Wer zu niedrig kalkuliert, verschenkt unter Umständen bares Geld.

Eine gute Immobilienbewertung berücksichtigt:

  • aktuelle Vergleichspreise
  • Zustand und energetische Qualität
  • rechtliche Besonderheiten (z. B. Erbbaurecht, Wegerecht)
  • Nachfrage in der Mikrolage

Wer den wahren Wert kennt, kann strategisch entscheiden: verkaufen, vermieten, halten oder sanieren?

Der Immobilienmarkt 2025 verlangt Präzision – nicht Spekulation.

Grundstücksmarktbericht Bergisch Gladbach 2025 zusammengefasst

Die aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses zeigen: Bergisch Gladbach bleibt attraktiv, aber der Markt hat sich weiterentwickelt. Die Zeit des schnellen Preiswachstums ist vorbei – gefragt sind Qualität, Energieeffizienz, Lage und Planungssicherheit. Verkäufer sollten sich gut vorbereiten, Käufer genau hinschauen.

Der Markt ist lebendig, aber nicht mehr automatisch freundlich – es gewinnen die, die vorbereitet sind – und gut begleitet, z. B. durch einen Immobilienmakler mit Insiderwissen.

Sie brauchen Unterstützung?

Wir von Brock Immobilienbegleiten Sie mitklarem Sachverstand, lokaler Marktkenntnis und einem umfassenden Service rund um Ihre Immobilie– ob Verkauf, Kauf oder Bewertung. Für Bergisch Gladbach, Rösrath, Overath und Umgebung sowie für Köln sind wir Ihr verlässlicher Partner. Sprechen Sie uns an – wir sind gerne für Sie da.

Ihr
Volker Brock

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07. Mai 2025 Immobilienmarkt Overath 2025: aktuelle Infos

Wenn man ihn kennt, wirkt der Immobilienmarkt Overath zunächst unspektakulär. Aber genau das macht ihn aus: Er ist berechenbarer als andere. Wer schon einmal ein älteres Einfamilienhaus am Ortsrand verkauft hat oder ein Baugrundstück in zentraler Lage bewerten musste, weiß: Die Mikrolage entscheidet. Hier wird nicht spekuliert, hier wird gewohnt – und gerade das macht Overath für Käufer und Verkäufer interessant. Doch 2025 gelten auch hier neue Spielregeln. Ein tiefen Blick in den Grundstücksmarkt Overath 2025 haben wir für Sie übernommen – für umfassende und aktuelle Infos.

Überblick: Overath steht zwischen Köln-Nähe, Natur und Nachbarschaftswettbewerb

Overath liegt mitten im Grünen – und doch nur einen Katzensprung von Köln entfernt. Diese Lage ist ein echter Pluspunkt für alle, die dem Großstadttrubel entkommen wollen, aber dennoch beruflich oder familiär dort angebunden sind. Auch 2025 profitiert die Stadt von dieser Nähe – allerdings nicht mehr automatisch. Der Markt hat sich beruhigt, Käufer sind anspruchsvoller geworden. Eigentümer, die verkaufen möchten, müssen also genauer hinsehen: Welche Immobilie eignet sich für wen? Was ist realistisch erzielbar – und was nicht mehr?

Zahlen zum Gesamtmarkt fehlen für Overath weitgehend, da es keinen separaten Grundstücksmarktbericht gibt. Wohl aber liegen offizielle Bodenrichtwerte vor, und die sagen viel aus – wenn man sie richtig einordnet.

Bodenrichtwerte 2025 in Overath – zwischen 215 und 440 €/m²

Laut dem aktuellen Bericht für Rösrath sowie der Auswertung im BORIS NRW Online-Viewer liegt die Spanne der Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Overath zwischen 215 € und 440 €/m² (Stichtag 01.01.2025).

Das bedeutet:

  • Niedrigere Werte findet man in dörflicher geprägten Ortsteilen wie Marialinden, Groß- oder Klein-Hurden, oder bei Restflächen außerhalb zentraler Infrastrukturen.
  • Höhere Werte gelten für Zentrumsbereiche, etwa rund um den Bahnhof Overath oder verkehrsgünstig gelegene Wohngebiete nahe Untereschbach.

Die Spanne zeigt: Mikrolage ist alles. Zwei Grundstücke mit identischer Größe können sich im Wert schnell um 80.000 € unterscheiden – einfach, weil das eine einen S-Bahn-Anschluss hat und das andere nicht.

Overath hat Substanz – aber 2025 zählt nicht mehr nur die Lage, sondern die Lage plus Zustand plus Konzept.

Ortsteile mit Potenzial – wo in Overath es sich lohnt, genau hinzusehen

Overath ist nicht homogen. Wer über einen Verkauf nachdenkt, sollte wissen, wie der eigene Ortsteil wahrgenommen wird:

  • Zentrum Overath: Nähe zum Bahnhof, zur A4-Auffahrt und zur Grundversorgung. Hier sind Preisspannen zwischen 370 und 440 €/m² üblich.
  • Untereschbach: Bekannt durch Gewerbeansiedlungen und gute Busanbindung, liegt im oberen Drittel der Bodenrichtwerte.
  • Marialinden, Vilkerath, Immekeppel: bieten grüne Lagen mit hoher Lebensqualität, allerdings meist geringerer Anbindung. Richtwerte eher bei 215–290 €/m².
  • Heiligenhaus, Steinenbrück: stabile Wohngebiete, teils unterschätzt – aber beliebt bei Käufern mit Fokus auf naturnahe, ruhige Lage.

Tipp für Eigentümer: Prüfen Sie Ihre genaue Zone im BORIS NRW Viewer. Oft liegen Grundstücke auf der Grenze zwischen zwei Preiszonen – das kann entscheidend für den Verkaufserfolg sein. Gerne beraten wir Sie dazu an unserem Standort Overath.

Immobilien in Overath verkaufen 2025: Drei Dinge, die heute wichtiger sind als 2020

Viele Eigentümer verlassen sich beim Verkauf noch auf alte Faustregeln – doch der Markt 2025 folgt neuen Gesetzmäßigkeiten. Diese drei Faktoren sind heute entscheidend:

  1. Energetischer Zustand
    Ein altes Dach, eine Gasheizung oder einfach ungedämmte Wände sind inzwischen echte Preisfaktoren. Käufer kalkulieren Sanierungskosten penibel – und erwarten Nachlässe, wenn der Zustand nicht stimmt.
  2. Unterlagen & Transparenz
    Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung – wer verkaufen will, muss liefern. Schon im ersten Exposé. Ein fehlender Energieausweis wird inzwischen oft als Kaufhindernis gesehen.

Realistische Preisfindung
Die Zeit der Wunschpreise ist vorbei. Eigentümer, die zu hoch einsteigen, verlieren oft wertvolle Zeit – und erreichen später trotzdem weniger. Marktgerechte Ansätze hingegen führen schneller zum Erfolg. Hier empfehlen wir, unsere professionelle Immobilienbewertung wahr zu nehmen.

Beispiel: Einfamilienhaus in Immekeppel – was heute zählt

Ein konkretes Beispiel aus dem Verkaufsalltag: Ein Einfamilienhaus in Immekeppel, Baujahr 1978, 130 m² Wohnfläche, 550 m² Grundstück, ruhige Lage. Noch 2021 hätte man hier mit einem Angebotspreis von 475.000 € starten können – und vermutlich auch Käufer gefunden. 2025 sieht das anders aus:

  • Der Bodenrichtwert liegt bei ca. 260 €/m², Grundstückswert also etwa 143.000 €
  • Das Haus weist einen Endenergiebedarf von 234 kWh/m² auf – es ist also energetisch überholt.
  • Der realistische Verkaufspreis liegt – abhängig von Zustand, Modernisierungen und Zielgruppe – bei 380.000 bis 410.000 €.

Was den Unterschied macht: Eine professionelle Bewertung, eine transparente Darstellung und eine gut abgestimmte Zielgruppenansprache. Käufer sind da – aber sie wollen verstehen, was sie kaufen.

Verkäufer brauchen Klarheit, Käufer wollen Argumente – beides lässt sich gut vorbereiten.

Wohnhäuser in Overath: Zwischen Familienidyll und Sanierungsdruck

Der Großteil des Wohnimmobilienbestands in Overath besteht aus freistehenden Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften, die oft in den 1970er- bis 1990er-Jahren errichtet wurden. Diese Gebäude prägen nicht nur das Ortsbild, sondern auch die Marktstruktur. Doch der Marktwert dieser Objekte hängt heute wesentlich stärker vom technischen Zustand und der Energieeffizienz ab als noch vor wenigen Jahren.

Viele dieser Häuser verfügen über Öl- oder Gasheizungen älterer Bauart, einfach verglaste Fenster, ungedämmte Dächer oder Fassaden – kurz: Sie entsprechen nicht mehr dem aktuellen Stand. Das bedeutet nicht, dass sie unverkäuflich wären. Aber es bedeutet, dass Käufer Investitionen einkalkulieren, die sie bei der Preisverhandlung in Anschlag bringen.

Typische Abzüge, mit denen gerechnet werden muss:

  • Heizung alt und ineffizient: 15.000 – 30.000 €
  • Dämmung (Dach, Fassade): 25.000 – 40.000 €
  • Fenster alt: 10.000 – 20.000 €
  • Elektrik, Sanitär, Modernisierung: individuell

Fazit für Eigentümer:
Wem es gelingt, diese Themen im Verkaufsprozess offen anzusprechen – idealerweise schon mit konkreten Gutachten oder Handwerkerangeboten –, schafft Vertrauen und spart sich oft langwierige Preisverhandlungen. In vielen Fällen kann ein geringer Invest vorab den späteren Erlös deutlich verbessern.

Eigentumswohnungen: kleiner Markt, aber mit festen Regeln

In Overath gibt es im Vergleich zu Städten wie Bergisch Gladbach oder Rösrath weniger Eigentumswohnanlagen. Viele Wohnungen stammen aus den 1980er- und 1990er-Jahren, häufig in zweigeschossigen Gebäuden mit überschaubaren Wohneinheiten.

Was Käufer 2025 in diesem Segment erwarten:

  • gute Verwaltung, Rücklagenbildung & solide WEG-Struktur
  • modernisierte Ausstattung (z. B. neue Böden, Bad, Fenster)
  • niedrige Nebenkosten, vor allem bei Heizung und Energie

Ein Problem vieler älterer Anlagen: Heizöl oder Gaszentralheizungen, gekoppelt mit schlechter Dämmung. Die Energieausweise offenbaren oft G- oder H-Klassen – was potenzielle Käufer abschreckt.

Tipp für Verkäufer: Ein aktueller Energieausweis und ein klarer Überblick über die Instandhaltungsrücklage können helfen, Vertrauen aufzubauen. Noch besser: Ein Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, das geplante Modernisierungen und deren Finanzierung dokumentiert.

Bauland in Overath – zwischen Restfläche und Entwicklungspotenzial

Baulücken, Grundstücksteilungen oder unbebaute Flächen sind in Overath selten, aber nicht unmöglich. Insbesondere Eigentümer größerer Grundstücke sollten prüfen lassen, ob eine Teilung nach § 19 BauGB möglich ist. Dies kann den Gesamtwert des Grundstücks erheblich steigern – oder neue Verkaufsoptionen eröffnen.

Fallbeispiel:
Ein Eigentümer in Heiligenhaus besitzt ein 980 m² großes Grundstück mit einem Einfamilienhaus und großzügigem Garten. Laut Bebauungsplan ist eine Teilung in zwei Baugrundstücke mit 490 m² möglich – unter Einhaltung von Grenzabständen und Erschließungsauflagen.

  • Bodenrichtwert in diesem Bereich: 340 €/m²
  • Grundstückswert je Hälfte: ca. 166.600 €
  • Nach Abzug von Teilungskosten bleibt eine erhebliche Werterhöhung

Voraussetzung: Ein qualifizierter Bebauungsplan, keine Altlasten, gesicherte Erschließung. Auch hier lohnt sich eine Voranfrage beim Bauamt, um rechtliche Klarheit zu schaffen.

Nachverdichtung durch Abriss oder Aufstockung – eine Überlegung wert

Gerade in zentralen Lagen besteht in Overath Potenzial für sogenannte innerstädtische Nachverdichtung. Das bedeutet:

  • bestehende Häuser werden abgerissen und durch Neubauten ersetzt
  • bestehende Bauten werden um ein Geschoss aufgestockt
  • größere Grundstücke werden neu bebaut

Aber Achtung: Dies ist stark von der jeweiligen baurechtlichen Situation abhängig. In allgemeinen Wohngebieten ist eine maximale Traufhöhe oder Geschossigkeit festgelegt. Dennoch kann ein Gespräch mit einem Architekten oder Stadtplaner aufzeigen, was realistisch möglich ist – und welche Optionen bisher ungenutzt blieben.

Wer kauft eigentlich in Overath? Zielgruppen im Überblick

Ein genauer Blick auf die Nachfrage lohnt sich – denn Käufer ist nicht gleich Käufer. 2025 lassen sich in Overath grob vier Käufergruppen unterscheiden:

  1. Junge Familien aus Köln oder Bergisch Gladbach
    • suchen bezahlbares Wohneigentum im Grünen
    • bevorzugen Reihen- oder Doppelhäuser
    • brauchen Kita, Schule, S-Bahn-Anschluss
  2. Berufstätige Paare 45+ aus der Region
    • kaufen als Kapitalanlage oder Altersvorsorge
    • legen Wert auf Substanz, Lage, niedrige Betriebskosten
    • bevorzugen ETW mit Aufzug und Balkon
  3. Selbstnutzer aus Overath
    • „ziehen innerhalb“ – vom großen Haus in eine Wohnung
    • emotional gebunden an Ortsteil und Infrastruktur
    • bevorzugen Barrierefreiheit, Nähe zum Ortszentrum
  4. Investoren und Bauträger (lokal)
    • suchen Grundstücke, Umnutzungsflächen, Baulücken
    • oft mit Kenntnis des Bebauungsrechts
    • rechnen wirtschaftlich – keine emotionale Bindung

Also behalten Sie als Verkäufer in Overath im Hinterkopf: Je klarer das Objekt zur Zielgruppe passt, desto besser lässt es sich vermarkten. Eine 130-m²-Doppelhaushälfte mit Südgarten und Carport eignet sich hervorragend für junge Familien – eine 50-m²-Erdgeschosswohnung mit Aufzug besser für Senioren oder Kapitalanleger.

Verkaufsprozesse 2025: Käufer schauen genauer hin

Die „klassischen“ Besichtigungstermine mit 20 Minuten Smalltalk und einer schnellen Unterschrift sind passé. 2025 sieht der Ablauf oft so aus:

  • erste Anfrage über ein Online-Portal
  • Anforderung von Energieausweis, Grundrissen, Lageplänen
  • Detailfragen zu Sanierungsstatus, Heizung, Fenstern, Keller
  • zweite Besichtigung mit Gutachter oder Handwerker

Wer als Verkäufer hier professionell auftritt, vollständige Unterlagen parat hat und offen kommuniziert, punktet doppelt: mit Vertrauen und mit einem besser verhandelbaren Preis.

Käufer kommen 2025 mit Checkliste – wer nicht vorbereitet ist, verliert sie an den Nächsten

Overath im Vergleich – was Eigentümer aus Rösrath und Bergisch Gladbach lernen können

Viele Immobilieneigentümer in Overath fragen sich: „Was ist mein Haus im Vergleich zu ähnlichen Objekten in Nachbarstädten eigentlich wert?“ Diese Frage ist berechtigt – und lässt sich anhand der Bodenrichtwerte und Marktstrukturen grob beantworten.

OrtBodenrichtwerte (Wohnbaufläche)Marktcharakter
Overath215 – 440 €/m²kleinteiliger Markt, eher ländlich geprägt
Rösrath320 – 725 €/m²städtisch-ländlich, Kölnnah mit Toplagen
Bergisch Gladbach400 – 970 €/m²stark differenziert mit teils hochpreisigen Zonen

Fazit: Ein Haus in Overath kostet in vielen Fällen 25–35 % weniger als ein vergleichbares Objekt in Rösrath oder Refrath – bei ähnlicher Wohnqualität. Das heißt:

  • Für Käufer ein Vorteil
  • Für Verkäufer ein Argument: „Hier bekommen Sie mehr fürs Geld“

Gleichzeitig bedeutet das: Eigentümer in Overath müssen realistisch bleiben – und die Nähe zu Köln nicht überbewerten, wenn das eigene Objekt nicht infrastrukturell angebunden ist.

Typische Fallstricke beim Verkauf – und wie man sie vermeidet

Viele Eigentümer unterschätzen, was heute alles zum erfolgreichen Immobilienverkauf dazugehört. Hier die fünf häufigsten Fehler – und wie man sie besser macht:

  1. Zu hoher Startpreis
    ➤ Besser: Marktwert analysieren lassen, realistisch starten
  2. Unvollständige Unterlagen
    ➤ Besser: Checkliste erstellen, alle Dokumente frühzeitig beschaffen
  3. Sanierungsstau verschweigen
    ➤ Besser: offen kommunizieren, ggf. mit Handwerkerangebot
  4. Unscharfe Zielgruppenansprache
    ➤ Besser: klar formulieren, wer Käufer sein könnte – und warum
  5. Emotional handeln statt strategisch
    ➤ Besser: professionelle Unterstützung von einem Immobilienmakler einholen, Preis sachlich verhandeln

Erfolgreiche Verkäufer denken heute wie Käufer – und stellen sich deren Fragen proaktiv.

Checkliste: So bereiten Sie sich auf einen Verkauf 2025 in Overath vor

✅ Lage prüfen

  • In welcher Bodenrichtwertzone liegt Ihr Grundstück?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung, die Infrastruktur, die Nachfrage?

✅ Zustand dokumentieren

  • Gibt es Modernisierungen?
  • Liegt ein gültiger Energieausweis vor?

✅ Unterlagen sammeln

  • Baupläne, Flurkarte, Grundbuchauszug
  • Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung
  • Protokolle (bei ETW), Rücklagenübersicht

✅ Marktpreis bewerten lassen

  • Neutrale Wertermittlung durch Sachverständigen oder Makler
  • Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Region

✅ Zielgruppe definieren

  • Wer wird dieses Objekt kaufen – und warum?
  • Welche Eigenschaften sind für diese Käufergruppe wichtig?

✅ Verkaufsstrategie festlegen

  • Selbst verkaufen oder mit Makler?
  • Online-Exposé, professionelle Fotos, Zeitplan

Diese Checkliste ersetzt keine professionelle Beratung – aber sie schafft die Grundlage dafür.

Ausblick: Was Eigentümer in Overath 2025 konkret erwarten dürfen

Der Markt wird auch 2025 nicht einbrechen, aber er bleibt anspruchsvoll. Wer seine Immobilie strategisch vorbereitet, wird Käufer finden – teils schneller, teils mit besserer Verhandlungsbasis.

Prognose in Stichpunkten:

  • Preisniveau stabil, aber ohne starke Dynamik
  • Käufer bleiben zurückhaltend, besonders bei energetischem Nachholbedarf
  • Gut vorbereitete Objekte verkaufen sich deutlich besser
  • Zentral gelegene Grundstücke bleiben sehr gefragt
  • Kapitalanleger entdecken kleinere ETW wieder – aber nur mit moderaten Nebenkosten

Für Eigentümer bedeutet das: Jetzt ist der richtige Moment, sich über die Optionen klar zu werden: behalten, sanieren, vermieten oder verkaufen?

Immobilienmarkt Overath 2025 – solider Markt mit echter Perspektive

Overath mag kein „Hotspot“ sein – aber gerade das macht es attraktiv. Wer seine Immobilie klug vermarktet, erreicht auch 2025 einen soliden Preis. Der Schlüssel liegt in guter Vorbereitung, Transparenz und einem realistischen Blick auf Lage, Zustand und Zielgruppe.

Übrigens… Bei uns finden Sie ebenso Infos zum Grundstücksmarkt Rösrath oder zum Grundstücksmarkt des gesamten Bergischen Kreis.

Ob Verkauf, Kauf oder Bewertung – wir begleiten Sie verlässlich in Rösrath, Overath, Köln, Bergisch Gladbach und Umgebung. Sprechen Sie uns einfach an.

Ihre Alessandra Lovegrove

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28. April 2025 Immobilienmarkt Rösrath 2025: aktuelle Infos

Auch in diesem Jahr gibt es von uns wieder aktuelle Infos zum Immobilienmarkt in der Region Rösrath und im Rheinisch-Bergischen Kreis: Der neue Grundstücksmarktbericht 2025 ist veröffentlicht. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache – und die Überraschung: Nach dem schwachen Jahr 2023 hat sich der Markt 2024 wieder belebt. Mehr Verkäufe, mehr Umsatz – aber mit vielen „Aber“. Der Markt ist nicht zur alten Form zurückgekehrt, sondern hat sich verändert: selektiver, preissensibler, aber auch stabiler. Besonders deutlich: Käufer achten stärker auf Lage und Qualität. Und wer verkaufen will, muss genauer hinsehen und richtig kalkulieren. Spannend!

Markt im Aufwind – aber differenzierter denn je

Im Jahr 2024 wurden im Rheinisch-Bergischen Kreis (ohne Bergisch Gladbach) 1.705 Kaufverträge abgeschlossen – das sind rund 14 % mehr als im Vorjahr (2023: 1.495). Auch der Geldumsatz stieg deutlich: von rund 409,7 Mio. € auf jetzt 509,7 Mio. € – ein Plus von 24 %.

Besonders erfreulich:

  • Deutlich mehr Kauffälle im individuellen Wohnungsbau (+27 %)
  • Auch der Umsatz im Wohnungseigentum stieg auf knapp 98 Mio. €
  • Im Gewerbesektor legte der Umsatz sogar um rund 25 % zu

Diese Zahlen zeigen: Der Markt lebt – aber nicht in allen Bereichen gleichmäßig. Während manche Teilmärkte von der neuen Dynamik profitieren, bleiben andere eher träge.

Unbebaute Grundstücke: Leichte Belebung, aber keine Preissteigerung

2024 wurden im ganzen Kreisgebiet 74 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft – ein Plus von 37 % gegenüber 2023. Aber: Die Preisspanne liegt weiterhin zwischen 175.000 € und 225.000 €, ohne nennenswerte Veränderung zum Vorjahr. Deshalb bleiben die Bodenrichtwerte in allen Gemeinden unverändert.

Die Bodenrichtwerte für Rösrath im Überblick:

KommuneBodenrichtwert (€/m²)
Burscheid270 – 420
Kürten150 – 390
Leichlingen320 – 650
Odenthal260 – 525
Overath215 – 440
Rösrath320 – 725
Wermelskirchen160 – 410

Für Eigentümer bedeutet das: Wer ein Grundstück besitzt, hat zwar weiterhin stabile Werte, darf aber nicht auf automatische Preissteigerungen hoffen. Entscheidend sind Lage, Zuschnitt und Nutzbarkeit – und natürlich der richtige Zeitpunkt für den Verkauf.

Bebaute Grundstücke: solide Nachfrage, sinkende Preise im Bestand

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt 2024 eine stabile Nachfrage: 687 Verträge (Vorjahr: 541), 264,7 Mio. € Umsatz (Vorjahr: 214,5 Mio. €). Das entspricht einem Umsatzplus von 23 %. Doch der Schein trügt etwas, denn die Preise im Bestand sind leicht gefallen:

  • Freistehende Häuser: –4 %
  • Doppelhaushälften und Reihenendhäuser: –6 %

Was steckt dahinter?
Viele Häuser benötigen Sanierung oder energetische Nachrüstung – das drückt auf den Preis. Käufer kalkulieren schärfer, Banken bewerten konservativer. Das bedeutet für Verkäufer: Gute Lage allein reicht nicht mehr – Zustand und Ausstattung zählen jetzt deutlich mehr.

Wohnungseigentum: Stabile Neubaupreise, Rückgang bei Bestandswohnungen

Im Bereich Wohnungseigentum wurden 2024 insgesamt 434 Eigentumswohnungen verkauft – ein Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahr. Die Preisentwicklung ist jedoch differenziert:

  • Neubauten: Durchschnittspreis bei 426.500 € (für ca. 80 m²) – stabil zum Vorjahr
  • Bestandswohnungen: Durchschnittspreis 222.000 € (81 m², Baujahr ca. 1978) – das entspricht einem Preisrückgang von 3 %

Die Interpretation liegt auf der Hand: Energieeffizienz und moderne Ausstattung im Neubau ziehen weiterhin – während Käufer bei älteren Wohnungen genau hinschauen und oft Preisabschläge erwarten.

In Rösrath wurden 2024 insgesamt 108 Eigentumswohnungen verkauft – ein starker Zuwachs im Vergleich zu den 69 Verkäufen im Vorjahr. Damit zählt Rösrath weiterhin zu den gefragtesten Standorten für Wohnungskäufer im Kreis.

Gewerbeimmobilien & Erbbaurechte: Auffällige Umsatzzuwächse

Im gewerblichen Bereich wurden 2024 30 Gewerbe- und Industrieimmobilien verkauft – mit einem Umsatz von 57,9 Mio. €. Das ist ein Anstieg um mehr als 25 % gegenüber dem Vorjahr.

Auch bei den Erbbaurechten gab es Bewegung:

  • 22 bebaute Erbbaurechte wurden verkauft
  • Umsatz: 10,35 Mio. €

In Rösrath lag der Umsatz aus Gewerbeimmobilien bei 19,8 Mio. € – ein bemerkenswerter Wert, der auf gezielte Investitionen in Bestandsobjekte und neue Nutzungskonzepte hinweist.

Rösrath zeigt 2024 wieder Dynamik: stabile Bodenpreise, mehr Kauffälle, aber auch klarere Marktunterschiede zwischen neu und alt, saniert und unsaniert.

Was Eigentümer jetzt wissen sollten

Innerhalb des Teilmarkts der unbebauten Grundstücke für den Wohnungsbau ist besonders eine Sache interessant: 44 der 74 verkauften Grundstücke lagen in Form von Baulücken, also innerhalb bestehender Siedlungsstrukturen. Weitere 17 lagen in neuen Baugebieten und 13 wurden als „sonstige“ Lagen klassifiziert (etwa Abrissobjekte oder Randlagen).

Die Preisspanne liegt bei diesen Grundstücken weiterhin zwischen 175.000 € und 225.000 €. Auffällig: Der Großteil der Verkäufe konzentrierte sich auf Grundstücke zwischen 500 und 600 m² – klassisch für Einfamilienhäuser.

Was bedeutet das für Eigentümer von Bauland in Rösrath?
✅ Wenn Sie eine Baulücke besitzen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, über einen Verkauf oder eine Bebauung nachzudenken.
✅ Die Nachfrage ist da – vor allem, wenn das Grundstück bereits erschlossen ist.
✅ Die Bodenrichtwerte bieten stabile Bewertungsgrundlagen, allerdings müssen tatsächliche Marktpreise individuell ermittelt werden – denn Abweichungen sind üblich.

Bauerwartungsland & Rohbauland: Aufwertung mit Potenzial – aber nicht für jeden

2024 wurden 10 Grundstücke als Bauerwartungsland oder Rohbauland verkauft – ein kleiner, aber strategisch wichtiger Teilmarkt. Der Umsatz lag bei rund 6,9 Mio. €.

Was steckt dahinter?

  • Bauerwartungsland bedeutet: noch kein Baurecht, aber mittelfristig denkbar
  • Rohbauland ist planerisch bereits als Baugebiet vorgesehen, aber noch nicht erschlossen

In den ausgewerteten Fällen lagen die gezahlten Kaufpreise bei 22 % bis 76 % des üblichen Baulandwertes. Das zeigt:
➡️ Wer frühzeitig investiert, kann profitieren – trägt aber auch mehr Risiko.
➡️ Für Eigentümer heißt das: Ein klarer Planungsstand ist bares Geld wert. Je näher die Fläche an der Baureife, desto höher der Preis.

Für Rösrather Eigentümer, die „im Außenbereich“ Flächen besitzen, kann sich ein Gespräch mit der Kommune lohnen – um frühzeitig abzuklären, ob eine planungsrechtliche Entwicklung möglich ist.

Land- und Forstwirtschaft: Preisanstieg bei Agrarflächen, Rückgang im Wald

Ein oft unterschätzter Teilmarkt: landwirtschaftlich genutzte Flächen. 2024 wurden 57 solcher Flächen verkauft, mit einem Gesamtumsatz von 2,24 Mio. €. Der durchschnittliche Preis betrug 2,85 €/m² – ein leichter Anstieg um 2 % zum Vorjahr.

Käufer waren oft keine Landwirte – viele erwarben Flächen zur privaten Nutzung oder als Kapitalanlage. Auffällig: Nahezu alle Flächen lagen in Landschafts- oder Naturschutzgebieten, was die Nutzungsmöglichkeiten einschränkt.

Tipps für Eigentümer:

  • Wenn Sie landwirtschaftliche Flächen besitzen, lassen Sie prüfen, ob diese überdurchschnittlich gut erschlossen sind – das wirkt sich wertsteigernd aus.
  • Auch eine Verpachtung bleibt attraktiv: Die Pacht lag im Schnitt bei 1,0 % des Bodenrichtwertes, mit einer Bandbreite von 0,3 % bis 2,7 %.

Anders sieht es bei Waldgrundstücken aus: Die Preise für Laub-, Nadel- oder Mischwald lagen 2024 zwischen 0,70 € und 3,85 €/m². Die meisten Verkäufe spielten sich jedoch unterhalb von 2 €/m² ab.

Wohnungsmarkt Rösrath: Nachfrage erholt sich – mit klaren Prioritäten

Mit 108 verkauften Eigentumswohnungen liegt Rösrath wieder auf einem starken Niveau. Auffällig ist die klare Käuferpräferenz:

  • Neubauten erzielen stabile Preise: 426.500 € für rund 80 m²
  • Bestandswohnungen (v. a. Baujahre 1970–1980) erzielen nur 222.000 € für 81 m²

Warum diese Lücke?
✅ Energieeffizienz wird zunehmend zum Kaufkriterium
✅ Unsanierte Altbauten mit hohen Heizkosten sind schwerer vermittelbar
✅ Käufer vergleichen stärker – nicht nur den Preis, sondern auch die langfristigen Folgekosten

Für Verkäufer bedeutet das: Eine realistische Immobilienbewertung ist wichtiger denn je. Wer mit dem Preis überzieht, bleibt oft lange am Markt – und riskiert Abschläge. Wer hingegen den Zustand klar darstellt und gezielt aufwertet, hat beste Chancen, auch in schwieriger Lage erfolgreich zu verkaufen.

Arrondierungsflächen & Sondergrundstücke: Kleine Fläche, großer Effekt

Ein spannender Mikromarkt sind Zukaufs- und Arrondierungsflächen – etwa wenn ein Eigentümer ein kleines Nachbarstück kauft, um sein Grundstück zu optimieren. 2024 wurden 165 solcher Grundstücke verkauft, Umsatz: rund 9,14 Mio. €.

Je nach Art der Fläche lagen die Preise zwischen 6 % und 76 % des Bodenrichtwertes, z. B.:

  • Vorgartenland oder Stellflächen: 21 % des Richtwerts
  • Erweiterungsflächen für Anbauten: bis zu 71 %
  • Grundstückszuschnitte zur Bebaubarkeit: bis zu 76 %

Solche Flächen werden oft übersehen – dabei können sie die Nutzbarkeit und den Wert eines Grundstücks erheblich steigern. Wer angrenzende „Restflächen“ besitzt, sollte prüfen lassen, ob sich daraus verkaufsfähige Mikrogrundstücke ableiten lassen.

Gewerbeimmobilien in Rösrath: Markt mit Potenzial – aber selektiv

2024 wurden in Rösrath 4 Gewerbeimmobilien verkauft – mit einem beachtlichen Umsatz von 19,8 Mio. €. Im Vergleich zum Vorjahr (4,1 Mio. €) ist das ein riesiger Sprung – getrieben vor allem durch Einzelverkäufe von größeren Flächen oder gut vermieteten Objekten.

Doch Vorsicht: Das bedeutet nicht automatisch, dass der Markt boomt. Vielmehr zeigt sich:

  • Gut gelegene, nutzbare Gewerbeobjekte sind gesucht
  • Spekulative Flächen oder sanierungsbedürftige Gebäude finden sich kaum im Markt

Wer als Eigentümer eine solche Immobilie besitzt, sollte überlegen:

✅ Ist die Immobilie gut vermietet oder modern nutzbar?
✅ Gibt es bereits Umnutzungspotenzial (z. B. Wohnen im Mischgebiet)?
✅ Lässt sich die Fläche effizienter nutzen?

Dann kann ein Verkauf aktuell sinnvoll sein – und ein attraktiver Preis erzielbar.

Wer seine Immobilie oder sein Grundstück kennt und richtig einordnet, hat auch in einem selektiven Markt gute Chancen – in Rösrath mehr denn je.

Kommunaler Vergleich, Markteinschätzung & Handlungsempfehlungen

Rösrath gehört auch 2025 zu den Kommunen mit den höchsten Bodenrichtwerten im Rheinisch-Bergischen Kreis. Das zeigt: Die Lage an der Kölner Stadtgrenze, die gute Infrastruktur und das stabile Wohnumfeld zahlen sich nach wie vor aus.

Die aktuellen Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücke:

KommuneBodenrichtwert (€/m²)
Burscheid270 – 420
Kürten150 – 390
Leichlingen (Rhld.)320 – 650
Odenthal260 – 525
Overath215 – 440
Rösrath320 – 725
Wermelskirchen160 – 410

Besonders spannend: Innerhalb Rösraths gibt es erhebliche Unterschiede. Während Grundstücke in attraktiven Lagen wie Hoffnungsthal, Forsbach oder Kleineichen Richtung 700 €/m² gehen, liegen periphere Lagen deutlich darunter. Das bedeutet für Verkäufer: Eine individuelle Bewertung ist essenziell – nicht jedes Grundstück profitiert gleich von den hohen Richtwerten.

Worauf Käufer und Verkäufer 2025 besonders achten sollten

Der Grundstücksmarkt 2024 war geprägt von einer leichten Erholung – aber 2025 wird kein Selbstläufer. Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd, und der Markt reagiert deutlich sensibler als früher. Was bedeutet das konkret?

Für Verkäufer:

  • Keine automatischen Wertsteigerungen mehr: Die Hochpreisphase ist vorbei.
  • Energetischer Zustand zählt: Altbauten ohne Modernisierung verlieren an Wert.
  • Gute Vorbereitung ist Pflicht: vollständige Unterlagen, realistische Preisansätze, klare Vermarktungsstrategie.

Für Käufer:

  • Vergleichen lohnt sich: Preisspannen zwischen Neubau und Bestand sind teils enorm.
  • Zustand vor Lage: Auch die beste Lage hilft nichts, wenn das Haus schlecht gedämmt ist.
  • Beratung einholen: Finanzierung, Energie, Sanierung – wer hier früh Klarheit hat, kann besser verhandeln.

Was ist Ihre Immobilie wert? – Eine Bewertung lohnt sich jetzt doppelt

Ob Grundstück, Wohnung oder Haus – der aktuelle Markt verlangt präzise Kenntnis des Marktwertes. Wer sich zu hoch einstuft, riskiert lange Verkaufszeiten und Preisabschläge. Wer sich zu tief einschätzt, verschenkt bares Geld.

Eine fundierte Immobilienbewertung in Rösrath berücksichtigt:

  • aktuelle Vergleichspreise aus dem örtlichen Markt
  • den energetischen Zustand der Immobilie
  • Besonderheiten wie Erbbaurechte, Wegerechte oder Nutzungseinschränkungen
  • die aktuelle Nachfrage in der Mikrolage

Ein guter Gutachter hilft nicht nur bei der Preisfindung – er gibt Ihnen auch strategische Hinweise, ob sich z. B. eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet oder welche Zielgruppe Ihre Immobilie ansprechen könnte.

Marktprognose 2025: Weiterhin Bewegung – aber nicht überall

Was ist für 2025 zu erwarten? Der Gutachterausschuss gibt keine Prognosen ab – aber aus den Zahlen lassen sich Tendenzen ableiten:

  • Nachfrage bleibt lokal differenziert: Toplagen gefragt, Randlagen unter Druck
  • Sanierte Immobilien gewinnen: Käufer honorieren Qualität
  • Zinsen bleiben entscheidend: Jede Veränderung der EZB-Politik wirkt sich direkt aus

Für Rösrath bedeutet das: Die Nachfrage bleibt solide, aber Käufer sind anspruchsvoller geworden. Wer verkaufen will, muss Argumente liefern – und sich von der Vorstellung verabschieden, dass ein hoher Preis „schon irgendwie geht“.

Der Markt 2025 ist ein Markt für Profis – wer vorbereitet ist, hat die besseren Karten.

Fazit: Immobilien-Markt in Rösrath & Rheinischer Kreis 2025

Die Zahlen des Grundstücksmarktberichts 2025 zeigen: Rösrath bleibt ein gefragter Immobilienstandort, auch wenn der Markt selektiver geworden ist. Die Zeit des blinden Preiswachstums ist vorbei – heute zählt Qualität, Lage, Substanz und Strategie.

Eigentümer, die verkaufen wollen, sollten sich frühzeitig informieren und professionell beraten lassen. Käufer sollten gezielt vergleichen – und dabei nicht nur auf den Preis, sondern auch auf Folgekosten und Substanz achten. Wer beide Seiten kennt, kann klug entscheiden.

Wir von Brock Immobilien helfen Ihnen gerne weiter – mit regionaler Marktkenntnis, Sachverstand und einem umfassenden Service für Ihre Immobilie. Ob Kauf, Verkauf oder Bewertung: Wir begleiten Sie kompetent und zuverlässig in Rösrath, Overath, dem Rheinisch-Bergischen Kreis und Köln.

Ihr Volker Brock

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09. April 2025 Grundsteuer 2025: Was Sie jetzt wissen müssen als Immobilienbesitzer

OK – für alle, die keine Zeit haben: das Wichtigste zur Grundsteuer 2025 sofort in Kürze…

Die neue Grundsteuer 2025 gilt seit dem 1. Januar 2025 – und mit ihr ändern sich Bewertungsgrundlagen, Berechnungswege und in vielen Fällen auch die Steuerlast. Grundlage ist eine bundesweite Reform, die mehr Gerechtigkeit bringen soll, aber auch viel Eigenverantwortung von Eigentümern verlangt. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

  • Neue Bewertungsmaßstäbe: Statt veralteter Einheitswerte zählen nun aktuelle Bodenrichtwerte, Flächenangaben und Gebäudearten.
  • Unterschiedliche Modelle: Einige Bundesländer wenden ein eigenes Flächenmodell an, andere folgen dem Bundesmodell.
  • Hebesätze durch Kommunen angepasst: Manche Städte senken ihre Hebesätze, andere nutzen die Reform für Steuererhöhungen.
  • Erste Zahlungen: Die neue Steuer ist erstmals zum 30. April 2025 fällig.
  • Einsprüche möglich, aber ohne aufschiebende Wirkung: Wer Zweifel an der Berechnung hat, muss dennoch zahlen.

Wer sich einen Überblick verschafft, seine Daten prüft und strategisch denkt, kann unnötige Mehrkosten vermeiden. Ihr Volker Brock

Für alle, die es genauer wissen wollen – hier die ausführliche Variante …

1. Die Grundsteuer-Bescheide sind gekommen…

Ja, es kam ja nicht überraschend – die Reform war lange angekündigt, die Medien hatten oft darüber berichtet. Trotzdem liegt vielen Eigentümern ein mulmiges Gefühl im Magen, sobald der Brief vom Finanzamt zur neuen Grundsteuer 2025 im Briefkasten liegt. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung ist sachlich formuliert, aber wer genau liest, merkt schnell: Hier geht es nicht nur um Bürokratie, sondern um Geld. Der Bescheid wirkt technokratisch, aber der Hintergrund ist klar – das gesamte System der Grundsteuer wird auf neue Beine gestellt. Wer Eigentum besitzt, muss handeln. Ohne Wenn und Aber.

2. Was ist die Grundsteuer überhaupt – und warum betrifft sie jeden Eigentümer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuerarten in Deutschland – sie wird auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Jeder Eigentümer zahlt sie, Jahr für Jahr, an seine Kommune. Die Höhe dieser Steuer berechnet sich bislang nach teils veralteten Werten, die aus den 60er Jahren stammen – in Westdeutschland. In Ostdeutschland wurde sogar auf Werte von 1935 zurückgegriffen. Ein echtes Kuriosum im deutschen Steuerrecht, das spätestens vor dem Bundesverfassungsgericht keinen Bestand mehr hatte.

3. Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Die Antwort ist einfach und juristisch eindeutig: Die alte Berechnungsgrundlage war verfassungswidrig. Das Bundesverfassungsgericht forderte 2018 eine Reform, weil identische Immobilien unterschiedlich besteuert wurden – je nach Region, Alter des Gebäudes oder Glück beim Einheitswert. Ziel der Grundsteuer 2025 ist daher ein gerechteres System, das bundesweit einheitlicher und nachvollziehbarer funktioniert. Die Reform soll außerdem verhindern, dass finanzstarke Regionen dauerhaft bevorteilt werden, während strukturschwächere Gegenden immer weiter ins Hintertreffen geraten. Dass dabei ein gewisses Maß an Bürokratie entsteht, war abzusehen – aber es gibt auch gute Ansätze.

Die Grundsteuer 2025 bringt Klarheit – aber nur für die, die ihre Zahlen im Griff haben.

4. Die zwei großen Modelle der Bundesländer

Nicht jedes Bundesland folgt dem gleichen Modell. Das Bundesmodell ist eine Kombination aus Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Nettokaltmiete und Baujahr. Sieben Länder – darunter Bayern, Baden-Württemberg und Hessen – gehen eigene Wege. Dort gilt ein sogenanntes Flächenmodell, das bewusst auf komplizierte Wertfaktoren verzichtet und allein auf Grundstücks- und Gebäudefläche setzt. Jedes Modell hat seine Tücken: Während das Bundesmodell präziser, aber komplex ist, wirkt das Flächenmodell fairer, vernachlässigt aber wertsteigernde Faktoren. Es ist ein typischer Fall von föderaler Vielfalt – mit Folgen für Millionen Eigentümer.

5. Welche Werte zählen jetzt: Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und mehr

Wer seine Grundsteuer 2025 korrekt berechnen will, muss bestimmte Daten parat haben. Dazu zählen:

  • Grundstücksgröße: Diese ist meist aus dem Grundbuch oder Kaufvertrag ersichtlich.
  • Bodenrichtwert: Wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen veröffentlicht – regional sehr unterschiedlich.
  • Gebäudetyp: Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus etc.
  • Nutzfläche: Nicht zu verwechseln mit der Wohnfläche – auch Keller oder Gewerbeflächen zählen teilweise mit.
  • Baujahr: Wichtig zur Einordnung des Gebäudewerts im Bundesmodell.

Viele Eigentümer sind überrascht, wie groß die Abweichungen bei den Bodenrichtwerten selbst innerhalb einer Gemeinde sein können. Hier entscheidet oft schon die Straßenseite über mehrere hundert Euro Steuerlast pro Jahr.

6. Wie Sie Ihren Grundsteuerwert selbst prüfen können

Der Grundsteuerwert ersetzt künftig den bisherigen Einheitswert. Er wird vom Finanzamt auf Basis der eingereichten Daten errechnet. Wer wissen will, ob dieser Wert korrekt ist, sollte sich selbst einen Überblick verschaffen:

  • Prüfen Sie, ob alle Flächen korrekt angegeben wurden.
  • Vergleichen Sie den angesetzten Bodenrichtwert mit den Werten im Boris-D-Portal Ihres Bundeslandes.
  • Achten Sie auf die richtige Gebäudeklassifizierung.

Bei Fehlern lohnt sich ein Einspruch – denn selbst kleine Abweichungen können über Jahre hinweg zu erheblichen Mehrzahlungen führen. Besonders bei älteren Immobilien oder Grundstücksteilungen schleichen sich häufig fehlerhafte Annahmen ein, die nicht automatisch überprüft werden.

Ein Fehler bei der Angabe kann über Jahre hinweg viel Geld kosten.

Was Eigentümer konkret tun müssen – Schritt für Schritt erklärt

Was also ist zu tun? Die Finanzämter fordern Eigentümer seit 2022 zur Abgabe einer sogenannten Feststellungserklärung auf. Diese muss elektronisch über „ELSTER“ erfolgen. Der Ablauf:

  1. Registrierung auf dem Elster-Portal
  2. Zusammenstellen der relevanten Daten
  3. Eintragung in die digitalen Formulare
  4. Abgabe der Erklärung

Wer mehrere Grundstücke besitzt, muss für jedes eine eigene Erklärung abgeben. Dabei lohnt sich Sorgfalt – fehlerhafte Angaben können Nachfragen oder sogar Schätzungen durch das Finanzamt nach sich ziehen. Und das kann teuer werden. Wer sich unsicher ist, kann sich durch einen Steuerberater oder einen zertifizierten Sachverständigen unterstützen lassen.

Die größte Gefahr liegt nicht im Gesetz – sondern in der Nachlässigkeit.

8. Diese Fristen gelten – und das passiert bei Versäumnis

Fristen sind bei der neuen Grundsteuer kein lästiges Detail, sondern entscheiden darüber, ob die Bewertung reibungslos läuft – oder zum Problem wird. Eigentümer mussten ihre Feststellungserklärungen bis Ende Januar 2023 abgeben. Wer das versäumt hat, riskiert Säumniszuschläge und notfalls eine Schätzung durch das Finanzamt. Auch wenn der erste große Schwung vorbei ist: Neue Eigentümer oder Bauherren müssen künftig ebenfalls eigenständig tätig werden, sobald eine Immobilie neu bewertet werden muss.

Besonders wichtig: Es handelt sich um eine sogenannte „steuerliche Mitwirkungspflicht“. Das bedeutet: Das Finanzamt wartet nicht darauf, angeschrieben zu werden. Es erwartet, dass die Unterlagen aktiv eingereicht werden. Diese Umkehrung der üblichen Behördendynamik ist vielen nicht bewusst – und wird leicht unterschätzt.

9. Welche Änderungen 2025 konkret spürbar werden

2025 ist das Jahr, in dem die reformierte Grundsteuer erstmals tatsächlich gezahlt wird – basierend auf den neuen Werten. Viele Eigentümer fragen sich jetzt schon: Wird es teurer? Pauschal lässt sich das nicht sagen, denn die Kommunen müssen im Gegenzug ihre sogenannten Hebesätze anpassen. Der Hebesatz ist der Multiplikator, mit dem die endgültige Steuerhöhe berechnet wird. Wer Glück hat, lebt in einer Gemeinde mit moderatem Hebesatz. Wer Pech hat, wird durch einen hohen Hebesatz trotz niedriger Grundstückswerte zur Kasse gebeten. Ziel der Reform war eigentlich eine aufkommensneutrale Umstellung – doch viele Städte sehen darin auch Spielraum für Mehreinnahmen., die regional sehr unterschiedlich ausfallen.

10. Was bedeutet die Grundsteuer 2025 für Mieter?

Auch Mieter sind indirekt von der neuen Regelung betroffen. Denn die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten – sie kann also über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden. Das bedeutet: Wenn die Grundsteuer für eine Immobilie steigt, spüren das auch die Mieter in ihrer jährlichen Abrechnung. Doch auch hier gibt es Unterschiede: Manche Vermieter entscheiden sich bewusst dafür, die höheren Kosten nicht voll umzulegen, etwa aus Fairnessgründen oder um die Mietverhältnisse stabil zu halten. In Eigentümergemeinschaften, z. B. in einem Mehrfamilienhaus, wird dagegen häufig nach Miteigentumsanteilen abgerechnet – wer mehr besitzt, zahlt mehr. Für Mieter kann es also sinnvoll sein, die Grundsteuerentwicklung ihrer Immobilie zumindest grob im Blick zu behalten.

2025 wird die neue Grundsteuer Realität – und für manche auch zur Kostenfalle.

11. Was Eigentümer jetzt strategisch prüfen sollten

Neben der Pflicht zur Abgabe der Erklärung lohnt sich auch eine strategische Überprüfung der eigenen Immobilie. Warum? Weil die neue Bewertung Schwachstellen offenlegt, die bislang unter dem Radar flogen. Diese drei Punkte sind besonders relevant:

  • Teilweise unklare Nutzflächen: Wer z. B. einen ausgebauten Dachboden nutzt, aber nie offiziell als Wohnfläche angegeben hat, sollte hier genauer hinsehen.
  • Altbauten mit Sanierungsstau: Wenn die Bewertung vom Idealzustand ausgeht, aber in der Realität Schimmel im Keller wuchert, kann das zu einem zu hohen Steuerwert führen.
  • Baureserven auf dem Grundstück: Wer noch unbebaute Fläche besitzt, muss damit rechnen, dass dieser Wert nun stärker ins Gewicht fällt.

Auch künftige Investitionsentscheidungen könnten beeinflusst werden. Eine Modernisierung, die den Gebäudewert deutlich steigert, kann in der nächsten Hauptfeststellung – geplant alle sieben Jahre – steuerlich spürbar werden.

12. Beispiele aus der Praxis: So unterschiedlich kann die neue Grundsteuer 2025 ausfallen

Um die konkreten Auswirkungen der neuen Grundsteuer 2025 besser einschätzen zu können, helfen reale Vergleichsbeispiele. Zwei typische Fälle aus der Praxis zeigen, wie unterschiedlich sich die Reform je nach Region und Modell auswirkt:

Beispiel 1: Einfamilienhaus in Köln (Bundesmodell)

  • Lage: Stadtrand von Köln (NRW)
  • Grundstück: 500 m²
  • Wohnfläche: 140 m²
  • Bodenrichtwert: 600 €/m²
  • Baujahr: 1968

Hebesatz: 495 %

Berechnung:

RechenschrittWert
Bodenwert500 m² × 600 € = 300.000 €
Steuermesszahl (0,31 %)300.000 € × 0,0031 = 930 €
Grundsteuerbetrag930 € × 4,95 = 4.603,50 €
→ Mit Abschlägen realistischca. 900 € jährlich

Veränderung:
Alt: rund 550 €/Jahr → Neu: ca. 900 €/Jahr → Steigerung ca. 63 %

Beispiel 2: Eigentumswohnung im ländlichen Bayern (Flächenmodell)

  • Lage: Kleinstadt in Oberfranken (Bayern)
  • Wohnfläche: 85 m²
  • Miteigentumsanteil: 120 m² Grundstücksfläche
  • Modell: Bayerisches Flächenmodell
  • Hebesatz: 350 %

Berechnung (vereinfachtes Flächenmodell):

RechenschrittWert
Gebäudefläche + Grundstück85 m² + 120 m² = 205 m²
Steuermessbetrag pauschalz. B. 0,04 €/m² × 205 = 8,20 €
Grundsteuerbetrag8,20 € × 3,5 = 28,70 €

Veränderung:
Alt: ca. 25 €/Jahr → Neu: ca. 28,70 €/Jahr → Kaum Veränderung

Fazit: Je nach Modell, Region und Grundstückswert kann die neue Grundsteuer massive Unterschiede machen – von leichtem Anstieg bis hin zur Verdopplung. Prüfen lohnt sich.

13. Was zählt, ist Klarheit und gute Vorbereitung

Die neue Grundsteuer 2025 ist kein Papiertiger, sondern ein ernstzunehmender Faktor für jede Immobilie. Die Herausforderung besteht darin, den Überblick zu behalten – und die nötigen Daten korrekt, rechtzeitig und strategisch klug zu erfassen. Wer das beherzigt, kann nicht nur unnötige Kosten vermeiden, sondern auch langfristig besser planen. Denn eine gute Vorbereitung zahlt sich am Ende aus – bei jedem Eigentümer, egal ob in der Großstadt oder auf dem Land.

14. Was Sie tun können, wenn der Steuerbescheid falsch ist

Wenn der Steuerbescheid ins Haus flattert und die Summe plötzlich deutlich höher ist als erwartet, ist die erste Reaktion oft Schock. Aber: Sie müssen das nicht einfach hinnehmen. Gegen den Feststellungsbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Wichtig ist, dass Sie stichhaltige Gründe anführen:

  • falsche Flächenangaben
  • veraltete oder fehlerhafte Bodenrichtwerte
  • falsche Gebäudeklassifikation
  • nicht berücksichtigter Leerstand oder Mängel

Ein kurzer Hinweis: Der Einspruch muss gut begründet sein. Einfach „zu hoch“ reicht nicht. Wer seine Daten mit offiziellen Quellen wie dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) belegt oder Fotos bzw. Gutachten beifügt, erhöht die Chancen deutlich.

15. Wann sich ein Gutachter lohnt – und was er kostet

In manchen Fällen reicht der gesunde Menschenverstand nicht aus. Dann ist ein professioneller Immobiliengutachter gefragt. Das kann sich lohnen, wenn größere Beträge auf dem Spiel stehen – etwa bei Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten oder sehr großen Grundstücken.

Ein Gutachten zur Grundsteuer-Bewertung kostet in der Regel zwischen 600 und 1.200 Euro – je nach Aufwand und Komplexität. Doch diese Ausgabe kann sich bezahlt machen, wenn sie über Jahre hinweg zu einer deutlich niedrigeren Steuer führt. Besonders bei fehlerhaften Flächenangaben oder Sonderfällen, wie Denkmalschutz, Altlasten oder Bauschäden bringt ein Gutachter Sicherheit und Argumentationsstärke im Einspruchsverfahren.

16. Typische Fehler bei der Grundsteuer – und wie Sie sie vermeiden

Einige Fehler tauchen bei vielen Eigentümern immer wieder auf. Diese fünf sind besonders häufig – und leicht zu vermeiden:

  1. Wohn- statt Nutzfläche angegeben – besonders kritisch bei Keller, Dachboden oder Anbau.
  2. Gebäudeart falsch eingestuft – ein Zweifamilienhaus ist keine Doppelhaushälfte.
  3. Bodenrichtwert aus der falschen Zone verwendet – oft liegen Grundstücke an einer Zonen-Grenze.
  4. Nebengebäude vergessen – Garagen, Gartenhäuser und Schuppen zählen mit.
  5. Nicht auf ELSTER vorbereitet – fehlende Registrierung oder technische Fehler verzögern die Abgabe.

Wer diese Stolperfallen kennt, spart nicht nur Nerven, sondern auch Geld.

17. Wie Sie langfristig vorbereitet bleiben

Die Grundsteuer ist kein einmaliges Thema. Künftig sollen Hauptfeststellungen im Rhythmus von sieben Jahren erfolgen. Das bedeutet: Auch 2032 steht wieder eine Neubewertung an. Eigentümer sollten deshalb eine Art Immobilienakte führen, in der folgende Punkte dokumentiert sind:

  • aktuelle Grundbuchauszüge
  • Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen
  • Angaben zu Sanierungen und Modernisierungen
  • aktuelle Bodenrichtwerte

So behalten Sie dauerhaft den Überblick – und sind jederzeit auskunftsfähig, auch bei Verkauf oder Erbschaft. Ein gut gepflegter Aktenordner oder eine digitale Struktur kann in Zukunft unangenehme Überraschungen verhindern.

18. Chancen nutzen: Was Sie aus der Reform machen können

So viel Bürokratie – aber wo bleibt die Chance? Ganz klar: In der Transparenz. Wer seine Immobilie realistisch bewertet, erkennt oft auch deren Potenzial. Vielleicht ist eine Umnutzung von Nebenflächen möglich. Vielleicht zeigt sich, dass die Steuerlast so hoch ist, dass ein Verkauf der Immobilie oder eine Umstrukturierung wirtschaftlicher wäre. Vielleicht lohnt es sich, bislang unerschlossene Flächen zu aktivieren oder mit anderen Eigentümern über gemeinsame Lösungen zu sprechen. Auch in Eigentümergemeinschaften kann die Reform ein Anlass sein, über faire Kostenverteilungen neu zu verhandeln. Und nicht zuletzt wird der Markt an Miet- und Kaufpreisen langfristig auch durch die Grundsteuer 2025 beeinflusst – wer heute schon versteht, was auf ihn zukommt, kann morgen klüger investieren.

19. Fazit: Klarheit schlägt Unsicherheit – und Vorsorge zahlt sich aus

Die Grundsteuerreform 2025 ist kein Sturm im Wasserglas. Sie betrifft Millionen Eigentümer – und viele Mieter gleich mit. Doch wer sich frühzeitig mit den neuen Regeln auseinandersetzt, kommt klar durch den Nebel der Bürokratie. Ja, es gibt Hürden, Fristen, Daten und Formulare. Aber es gibt auch klare Strukturen, viele Informationen – und Experten, die helfen.

Übrigens… Wenn Sie sich grundsätzlich für das Thema Immobilienbewertung interessieren – etwa für den Verkauf oder die strategische Planung – dann empfehlen wir Ihnen unseren Beitrag: Immobilienbewertung richtig gemacht – worauf es wirklich ankommt.

Wir von Brock Immobilien begleiten Sie gerne – ob es um die richtige Einschätzung Ihrer Immobilie oder konkrete steuerliche Strategien geht. Verlässlich, erfahren und direkt in Ihrer Nähe – für Rösrath, Overath, Köln und die Region.

Ihr Volker Brock

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06. Mai 2024 Immobilienmarkt 2024: Kurzinfos zum Markt in Rösrath und dem Rheinischen Kreis

Warum ist es wichtig, die Immobilienlage genau zu kennen? Ganz einfach: Die Entscheidung für einen Immobilienkauf oder -verkauf ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen, die Sie in Ihrem Leben treffen werden. Ein fundiertes Verständnis des Marktes kann Ihnen helfen, diese Entscheidung sicher und vorteilhaft zu treffen. Als Ihr lokaler Immobilienmakler, der sich auf den Verkauf und die Vermietung in Rösrath spezialisiert hat, möchte ich Ihnen einen tiefen Einblick in den Immobilienmarkt dieser wunderbaren Region geben.

Rösrath, ein charmantes Gebiet mit einer ausgezeichneten Balance aus städtischer Infrastruktur und ländlichem Charme, zieht eine breite Palette von Käufern und Mietern an. Hier findet man Ruhe vom Trubel der Großstadt, ohne auf die Annehmlichkeiten einer guten Verkehrsanbindung und Infrastruktur verzichten zu müssen. In Rösrath lebt es sich nicht nur angenehm, sondern viele Immobilien bieten auch ein beachtliches Wertsteigerungspotenzial.

Als Immobilienmakler sehe ich täglich, wie sich spezifische Kenntnisse des lokalen Marktes direkt auf den Erfolg von Immobilientransaktionen auswirken. Der Markt ist ständig in Bewegung, beeinflusst durch wirtschaftliche Schwankungen, politische Entscheidungen und nicht zuletzt durch die soziodemografische Entwicklung der Region. Wer den Markt kennt, kann Trends vorhersagen, ist auf Veränderungen vorbereitet und kann diese Informationen nutzen, um optimale Ergebnisse zu erzielen.

Die genaue Kenntnis der Immobilienlage hilft Verkäufern, ihre Objekte richtig zu positionieren und zu bewerten, um einen schnellen und profitablen Verkauf zu sichern. Käufer profitieren von diesem Wissen, indem sie verstehen, wo und wann sie die besten Investitionen tätigen können. Für Mieter bedeutet das Verständnis des Marktes, besser verhandeln zu können und die passende Immobilie zum fairen Preis zu finden.

Überblick über die Immobilienmarktlage in Rösrath und Umgebung

Der Immobilienmarkt in Rösrath ist vielschichtig und wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Als einer der attraktivsten Wohnorte in der Nähe von Köln, bietet Rösrath eine hohe Lebensqualität, die sich in der Nachfrage nach Wohnraum widerspiegelt. Die Nähe zu wichtigen Verkehrsadern und die Verfügbarkeit von lokalen Annehmlichkeiten sind nur einige der Gründe, warum sowohl Familien als auch junge Berufstätige sich hier niederlassen möchten.

In den letzten Jahren konnte Rösrath ein kontinuierliches Wachstum verzeichnen. Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt werden stark durch lokale Bauvorhaben, wie den Ausbau des Öffentlichen Personennahverkehrs und die Entwicklung neuer Wohngebiete, beeinflusst. Diese Projekte verbessern nicht nur die Lebensqualität der Bewohner, sondern steigern auch den Wert der Immobilien in der Umgebung.

Trotz der positiven Entwicklung sind die Immobilienpreise in Rösrath im Vergleich zu vielen anderen Städten im Rheinland noch moderat. Dies bietet Käufern die Möglichkeit, in eine Immobilie zu investieren, deren Wert sich voraussichtlich positiv entwickeln wird. Doch der Markt ist auch volatil, und die Preise können schnell steigen, besonders wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Detaillierte Analyse der Umsätze

Die Umsatzentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Rösrath ist ein wichtiger Indikator für die Marktdynamik. Im vergangenen Jahr haben wir eine Abnahme der Gesamtumsätze festgestellt, was teilweise auf die wirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen ist. Dies hat zu einer vorsichtigeren Herangehensweise von Käufern und Investoren geführt. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge hat sich verringert, was sowohl auf die Zurückhaltung der Käufer als auch auf ein knapperes Angebot zurückzuführen ist.

Immobilie in Rösrath, Overath, Köln oder im Bergischen Land verkaufen und ein neues Zuhause finden, kaufen oder mieten – Brock Immobilien kennt sich bestens aus in der Region. Wir begleiten Sie gern persönlich.

Trotz dieser allgemeinen Abkühlung des Marktes gibt es Segmente, die sich weiterhin großer Beliebtheit erfreuen. Insbesondere bebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser ziehen weiterhin Investitionen an, was darauf hindeutet, dass Investoren und Käufer nach wie vor Vertrauen in die langfristigen Perspektiven des Marktes haben. Die detaillierte Betrachtung der Umsatzdaten zeigt, dass die Preise für bestimmte Immobilientypen stabil geblieben sind.

Immobilienmarkt 2024: Zahlen, Daten und Fakten aus dem Grundstücksmarktbericht 2023 für den Rheinischen Kreis

Der jüngste Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2023, herausgegeben vom Gutachterausschuss im Rheinisch-Bergischen Kreis, offenbart signifikante Einblicke in das Marktgeschehen dieser Region. Der Bericht zeigt, dass die Anzahl der abgeschlossenen Verträge im Vergleich zum Vorjahr um etwa 23 Prozent gesunken ist, von 1.932 auf 1.495 Verträge. Dieser Rückgang spiegelt eine gewisse Zurückhaltung der Marktteilnehmer wider, was möglicherweise auf die wirtschaftliche Unsicherheit oder veränderte Marktbedingungen zurückzuführen ist.

Besonders auffällig ist der drastische Rückgang im Segment der Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser. Während im Jahr 2022 noch 133 Grundstücke verkauft wurden, waren es im Jahr 2023 nur noch 54. Diese Entwicklung könnte ein Indikator für eine abkühlende Nachfrage in diesem Segment sein, möglicherweise bedingt durch eine Verringerung des Angebots oder steigende Baukosten, die Käufer abschrecken. Trotz dieser signifikanten Reduktion blieben die Bodenpreise im gesamten Kreisgebiet stabil, was darauf hindeutet, dass die Wertbeständigkeit in bevorzugten Lagen nach wie vor gegeben ist.

In Bezug auf die Preise für Baugrundstücke variierten diese stark je nach Gemeinde. In Rösrath erreichten die Preise für Baugrundstücke in guten Wohnlagen mit durchschnittlich 600 Euro pro Quadratmeter den höchsten Wert. Dies wurde gefolgt von Leichlingen und Odenthal mit 575 Euro bzw. 480 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu boten Kürten und Wermelskirchen mit 320 Euro bzw. 350 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen. Diese Preisunterschiede reflektieren die unterschiedlichen lokalen Marktbedingungen und die Attraktivität bestimmter Gemeinden für Wohnzwecke.

Ein- und Zweifamilienhäuser: die Tendenzen

Der Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern zeigte ebenfalls eine abwärtsgerichtete Tendenz. Die Anzahl der Verkäufe ist seit 2019 kontinuierlich gesunken, von 824 im Jahr 2019 auf 541 im Jahr 2023. Dies stellt einen Rückgang von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr dar. Der Geldumsatz in diesem Segment fiel um 13 Prozent auf rund 214 Millionen Euro. Die Preise für gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sanken um etwa 13 Prozent, während die Preise für gebrauchte Doppelhaushälften und Reihenhäuser um etwa 14 Prozent zurückgingen. Diese Entwicklung könnte auf eine erhöhte Vorsicht der Käufer und eine Anpassung der Preisvorstellungen der Verkäufer hinweisen.

Eigentumswohnungen: was ist Trend?

Auch der Markt für Eigentumswohnungen zeigte Schwächen. Die Anzahl der verkauften Einheiten fiel von 545 im Jahr 2022 auf 327 im Jahr 2023, ein Rückgang um etwa 32 Prozent. Der Geldumsatz sank dabei um 43 Prozent auf rund 79,53 Millionen Euro. Interessanterweise stiegen die Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen um etwa 14 Prozent, während die Preise für wiederverkaufte oder umgewandelte Wohnungen um etwa 9 Prozent sanken. Diese Entwicklung könnte auf eine Präferenz der Käufer für neuere, modern ausgestattete Wohnungen hindeuten, während ältere Einheiten möglicherweise weniger gefragt sind.

Woher kommen die Käufer?

Insgesamt zeigt der Bericht, dass die meisten Käufer von Baugrundstücken und Wohnimmobilien aus dem Kreisgebiet stammen, was die starke lokale Verbundenheit und das anhaltende Interesse an Wohnraum in dieser Region unterstreicht. Die Tatsache, dass 63 Prozent der privaten Käufer aus dem Kreis selbst kommen, unterstreicht die Attraktivität des Rheinisch-Bergischen Kreises als Wohnort. Diese Daten sind von großer Bedeutung für potenzielle Verkäufer und Käufer, da sie wertvolle Einblicke in die Präferenzen und Trends des lokalen Immobilienmarktes bieten.

Immobilienmarkt 2024: Fokus auf bebaute Grundstücke

Die Nachfrage nach bebauten Grundstücken in Rösrath bleibt weiterhin stark, was auf die Vielfältigkeit und Attraktivität des Wohnraums in dieser Region zurückzuführen ist. Eine detaillierte Betrachtung dieses Marktsegments zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Während einige Bereiche eine stabile bis steigende Preisentwicklung erfahren, gibt es auch Gebiete, in denen die Preise stagnieren oder leicht rückläufig sind.

Nach wie vor gefragte Immobilien? Energetisch hochmoderne Häuser und Eigentumswohnungen

bringen wir es auf den Punkt: Der Markt für „normale“ Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser in Rösrath und Umgebung ist eingeborchen. Stabil geblieben sind lediglich die Preise für moderne Häuser und Eigentumswohnungen, die energetisch auf dem neuesten Stand sind. Daher überlegen viele Immobilienbesitzer derzeit, ihre Immobilien auf den neuesten Stand zu bringen, was angesichts des Fachkräftemangels im Handwerk natürlich eine Herausforderung darstellt. Hier sollten Kosten, Nutzenm, Chancen sehr sorgfältig abgewogen werden.

Gewerbeimmobilien erleben in Rösrath eine gemischte Lage. Während Einzelhandelsflächen in zentralen Lagen weiterhin gute Umsätze generieren, gibt es bei Büroflächen eine größere Bandbreite an Entwicklungen, je nach Lage und Ausstattung der Immobilie. Hier ist eine sorgfältige Marktanalyse entscheidend, um potenzielle Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Die Preisentwicklung bei bebauten Grundstücken ist ein komplexes Feld, das stark von lokalen Gegebenheiten abhängig ist. Infrastrukturelle Projekte wie der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs oder die Neugestaltung von Gemeinschaftseinrichtungen können die Attraktivität bestimmter Gebiete erheblich steigern und damit auch die Immobilienpreise positiv beeinflussen.

Detaillierte Zahlen, Daten, Fakten gibt es wir immer im Grundstücksmarktbericht für den Rheinischen Kreis unter boris.nrw.de

Mieten und Pachten: Was Mieter wissen müssen

Der Mietmarkt in Rösrath zeigt eine dynamische Entwicklung, die von verschiedenen Faktoren beeinflusst wird. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren tendenziell gestiegen, was teilweise auf die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Diese Tendenz spiegelt sich besonders in beliebten Wohngegenden und bei Wohnungen mit moderner Ausstattung und guter Anbindung wider.

Für Mieter ist es wichtig, sich über die aktuellen Mietpreise und deren Entwicklung zu informieren. Die Kenntnis der durchschnittlichen Mietkosten in verschiedenen Stadtteilen kann entscheidend sein, um bei Vertragsverhandlungen die bestmögliche Vereinbarung zu erzielen. Darüber hinaus sollten Mieter auch die üblichen Nebenkosten und die Bedingungen für Mietsteigerungen verstehen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Kenntnis der Rechte und Pflichten als Mieter. Dies umfasst Themen wie Mietminderung bei Mängeln, Kündigungsfristen und die Regelungen zur Rückgabe der Wohnung. Solides Wissen über diese rechtlichen Bedingungen kann viele Konflikte vermeiden und dazu beitragen, ein angenehmes Mietverhältnis zu sichern.

Fazit & Ausblick zum Immobilienmarkt 2024

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass der Immobilienmarkt in Rösrath vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Verkäufer und Mieter bietet. Die fundierte Kenntnis des Marktes ist dabei ein unverzichtbares Werkzeug, um informierte Entscheidungen zu treffen. Für zukünftige Entwicklungen ist es wichtig, die wirtschaftlichen und sozialen Trends im Auge zu behalten, die sowohl lokal als auch global Einfluss auf den Markt haben können.

Für Verkäufer bleibt es essenziell, ihre Objekte optimal zu präsentieren und realistische Preisvorstellungen zu entwickeln, basierend auf einer soliden Bewertung der aktuellen Marktlage. Käufer sollten sich bewusst sein, dass gute Investitionsmöglichkeiten oft schnell erkannt und genutzt werden müssen, besonders in einem wettbewerbsintensiven Markt wie Rösrath. Mieter schließlich müssen ihre Rechte kennen und aktiv nach den besten Angeboten suchen, um das optimale Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen.

Mit einer fortgesetzten Aufmerksamkeit auf die Marktentwicklungen und einer proaktiven Herangehensweise können alle Marktteilnehmer ihre Ziele erreichen und von den Möglichkeiten, die Rösrath bietet, profitieren.

Wir helfen Ihnen gerne weiter – bei Verkauf, Vermietung, Verwaltung oder wenn es um Immobilienbewertung geht. Und bei allen Fragen und Ideen rund um Ihre Immobilie in Rösrath, Overath, Köln und Umgebung.

Sprechen Sie uns gerne als Ihren persönlichen Immobilienmakler an.

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07. September 2020 Immobilienpreise Rösrath

Aktuelle Preise für Immobilien in Rösrath: positiv für alle, die Immobilien verkaufen wollen…

Corona nimmt auf das gesamte soziale Leben Einfluss. Aber – wie sich die letzten Monate herausstellte –, wenig auf Mietspiegel und Kaufpreise, wenn es um Immobilien geht. Die Ökonomen überrascht das, wurde doch mit einem Dämpfer am Wohnungsmarkt gerechnet. Von April bis Juni stiegen die Mieten und Kaufpreise für Immobilien in 2020 weiter. Es heißt, dass sich am deutschen Immobilienmarkt kein Corona-Einbruch abzeichnet. Was für Käufer vielleicht eine Enttäuschung ist, bleibt für den Verkäufer von Immobilien dagegen eine Erleichterung. Und das gilt natürlich auch für Rösrath, im Rheinisch-Bergischen Kreis.

Trotz Pandemie Steigende Preise für Immobilien – auch in Rösrath

Schon seit gut 10 Jahren ist der Immobilien-Boom in Deutschland ungebrochen – und mit der allfälligen Pandemie wurde dafür ein Einbruch erwartet. Die lange Zeit starke Konjunktur, steigende Einkommen und die Verknappung von Wohnraum in den Städten haben die Preise hochgetrieben. Günstige Zinsen für die Finanzierung sowie der Run auf Renditen durch Investoren im Immobilienmarkt trugen und tragen zu den hohen Preisen von Immobilien bei. Das können wir als Immobilienmakler in Rösrath auch für unsere Region bestätigen.

Wer seine Immobilie oder Immobilien in Rösrath verkaufen möchte, hat noch immer blendende Chancen auf einen sehr guten Verkaufserlös!

Immobilien in Rösrath: Preissteigerung um 8 % und mehr bei Verkauf

In den sieben größten Städten waren Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahresquartal um 9 % teurer – 8,5 % Teuerung war das bundesweite Mittel.

Auch wenn es um Immobilien in Rösrath geht, fällt der Trend kaum anders aus. Gut, wenn Sie eine Immobilie hier in Rösrath besitzen – denn die Chancen auf einen guten Verkaufserlös für Immobilien stehen noch immer blendend. Das erleben wir bei Brock Immobilien tagtäglich.

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Immobilien in Rösrath: als Verkäufer besser informiert sein

Wer Immobilien in Rösrath verkaufen will, ist mit aktuellen Zahlen rund um Verkaufspreise & Co von Immobilien gut beraten. Deshalb habe ich Ihnen hier ein paar aussagekräftige Ausschnitte für das aktuelle Jahr 2020 speziell für Rösrath zusammengestellt. Denn als ortsansässiger Immobilienmakler weiß ich, dass eine gute Faktenlage die beste Basis ist, um Ihr Vorhaben erfolgreich in die Tat umzusetzen.

Immobilien in Rösrath: Käufer kommen – neben Einheimischen – meist aus Köln

Betrachten wir zunächst, woher die Käufer der Immobilien kommen, die in Rösrath investieren. Sie kommen nämlich – Stand heute – vorwiegend aus Köln wie die folgenden Grafiken aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2020 zeigen.

Gegenüber 5 in der Kommune ansässigen Käufern von Baugrundstücken in Rösrath kommen 10 Käufer eines Grundstücks aus Köln:

Immobilien in Rösrath: auch bei Wohnungsbau und Wohneigentum in Rösrath vermehrt Kölner Käufer und Investoren

Auch beim Wohnungsbau häufen sich für Rösrather Immobilien die Kölner – gleich nach den Einheimischen. Nämlich mit 48 Käufern weit vorne gegenüber Investoren aus anderen Regionen – wie aus der 2.-platzierten Region Bergisch Gladbach.

Ebenfalls beim Erwerb von Wohnungseigentum liegen die Kölner mit 38 Käufern vorne gegenüber anderen Wohnorten – nach 64 Rösrathern.

Immobilien von Rösrathern für Rösrather? Derzeit geht Wohnungseigentum vornehmlich an Käufer aus dem gleichen Kreis. Wir von Brock Immobilien kennen Land & Leute. Kommen Sie zu uns, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten!
Jetzt anrufen: 02205-9479450

Mietpreise für Immobilien in Rösrath: Was kosten das Wohnen in Rösrath?

Die durchschnittlichen Mietpreise für das Wohnen sind in den letzten Jahren angezogen, nicht nur in Rösrath oder Köln, sondern in vielen Regionen Deutschlands.

Die ungefähren Mietpreise für Immobilien in Rösrath liegen derzeit wie folgt vor:

  • 2018: 8,76,- € je qm Wohnraum
  • 2019: 9,43 € je qm Wohnraum
  • 2020 9,62 € je qm Wohnraum

Immobilien in Rösrath: Kauffälle in 2019 und Preisentwicklung in Rösrath

Die Preise für Ein- oder Zweifamilien-Häuser in Rösrath pendeln sich irgendwo bei 300.000 € bis 600.000 Euro je Immobilie ein – wie die folgende Grafik zeigt.

Preisentwicklung von Immobilien in Rösrath – lieber jetzt verkaufen oder später?

Interessant für den Verkauf Ihrer Immobilie dürfte auch die Entwicklung sein – also die Antwort auf die Frage: Ist heute ein guter Zeitpunkt für den Verkauf von Immobilien oder sollte man besser noch abwarten?

Schauen Sie sich die Preisentwicklung für Rösrath an – ebenfalls dem Grundstücksmarktbericht 2020 entnommen. In den letzten 10 Jahren haben sich die Verkaufserlöse für Ein- und Zweifamilienhäuser in Rösrath um mehr als 30 % erhöht.

Mein Fazit als langjähriger Immobilienmakler in Rösrath

Ich denke, wir haben in Rösrath und Umgebung eine ordentliche Nachfrage nach Immobilien zur Eigennutzung und als Kapitalanlage. Das wird zunächst vermutlich so bleiben.

Ich denke aber auch: in unserer Region Rösrath und Umgebung haben wir hier und da schon Spitzenwerte erreicht. Je länger uns das Thema Corona beschäftigt, desto vorsichtiger und zurückhaltender werden die Käufer von eigengenutzten Immobilien. Deshalb bleibt die Frage: Werden sich die Preise wirklich weiter wie in der Vergangenheit entwickeln? Oder wird nicht doch noch ein größeres Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern entstehen? So dass die Preise etwas fallen. Es gibt keine klare Antwort: Beide Situationen sind möglich.

Sie haben eine Immobilie in Rösrath zu verkaufen, möchten aber lebenslanges Wohnrecht behalten. Das geht.
Lesen Sie mehr über die Immobilien-Leibrente …

Immobilien in Rösrath verkaufen – vielleicht mit Brock Immobilien in Rösrath

Nun haben Sie einen kleinen Einblick in die Welt der Zahlen hier in Rösrath, wenn es um Immobilien geht. Damit auch das Organisatorische nicht zu kurz kommt, bieten wir von Brock Immobilien eine ganze Reihe persönliche Services an, um Ihren Verkauf auf solide Füße zu stellen – von der Bewertung von Immobilien bis hin zur kompletten Abwicklung beim Verkauf von Immobilien.

Ein erstes Gespräch über Ihre Immobilien in Rösrath wird sicher schon Vieles für Sie klären: Denn als zertifizierter Immobiliengutachter und gebürtig in Rösrath kenne ich Markt, Nachfrage und vielleicht auch schon den solventen Käufer Ihrer Immobilien. Rufen Sie uns an – unter Telefon 02205-9479450.

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18. November 2021 Immobilie als Kapitalanlage – lohnt sich das als Altersvorsorge?

Wer im eigenen Haus wohnt und dieses womöglich abgezahlt hat, kann seinen Ruhestand ohne Sorgen genießen – vorausgesetzt, er hat genügend finanzielle Mittel. Für viele reicht die reguläre Rente jedoch nicht aus. Und das trübt dann doch die Perspektiven. Die Immobilienverrentung ist dafür eine mögliche

Eine Immobilie als Altersvorsorge – das Eigenheim steht auch in 2021 noch hoch im Kurs. Im Alter nutzen Sie die Immobilie selbst und sparen die Miete. Im Vergleich zu Mietern sind das im Durchschnitt für den deutschen Rentner ca. 500 Euro pro Monat. In Ballungsräumen wie Köln und Umgebung wie Rösrath, Overath, Bergisch Gladbach oder Bensberg bis zum Doppelten.

Trotzdem hat die selbst genutzte Immobilie eben nicht nur Vorteile als Teil der Altersvorsorge neben der Rente.

Betongold als Altersvorsorge: Ihre Optionen mit einer Immobilie im Alter

Die niedrige Zinslage und die verhaltene Lust an Investitionen am Aktienmarkt machen für viele Deutsche die Immobilie auch weiterhin als Altersvorsorge attraktiv. Dabei müssen Sie unterscheiden:

  • Wollen Sie eine Immobilie in Rösrath, Overath, Köln & Umgebung selbst nutzen?
  • Wollen Sie mit der Immobilie durch Vermietung zusätzliche Mieteinnahmen im Alter erzielen
  • Wollen Sie die Immobilie z. B. in Hoffnungsthal oder Umgebung im Ruhestand mit Gewinn wieder verkaufen?
  • Wollen Sie die Immobilie für eine Immobilienrente nutzen?

Alle vier Strategien oder ein Mix davon – zum Beispiel: Sie wohnen zuerst selbst in Ihrer Immobilie verkaufen diese anschließend – haben bestimmte Vor- und Nachteile, die Sie kennen sollten.

Rund 500,- Euro Mietkosten im Monat spart, wer im Ruhestand in der eigenen Immobilie lebt. In Ballungsräumen wie Rösrath, Köln & Umgebung auch gerne das Doppelte. Und der Staat fördert noch zusätzlich…

Immobilie für mietfreies Wohnen in Rente & Ruhestand

Neben dem Einsparen der Miete von etwa 500,- Euro oder mehr je Monat, dem Schutz vor Mieterhöhungen oder Wohnungskündigungen bietet der Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge folgende Vorteile:

  • Immobilie, Altersvorsorge – Vorteil #1: Steuervorteile
    Handwerkerkosten und haushaltsnahe Dienstleistungen können Sie bei Wohneigentum in der Steuererklärung geltend machen. Fast 6.000 Euro maximal als Steuerrückzahlung sind drin – oder ein Steuerbonus von 20 %.
  • Immobilie, Altersvorsorge – Vorteil #2: Baukindergeld
    Dieser staatliche Zuschuss für Familien und Alleinerziehende, die vom 01. Januar 2018 bis 31. März 2021 eine Immobilie gekauft haben, erhalten pro Kind und Jahr je 1.200 Euro über insgesamt 10 Jahre. Eine Familie mit 2 Kindern erhält demnach in den genannten 10 Jahren 24.000 Euro.
  • Immobilie, Altersvorsorge – Vorteil #3: Wohnungsbauprämie
    70 bzw. 140 Euro im Jahr Wohnungsbauprämie erhalten Bausparer bei Einkünften unter 35.000 bzw. 70.000 Euro.
  • Immobilie, Altersvorsorge – Vorteil #4: Riester-Förderung
    Als Wohn-Riester bekannt, zahlt dieses staatliche Programm eine jährliche Grundförderung von 175 Euro pro Antragsberechtigten. Für Kinder, die bis 2007 geboren wurden, gibt es 185 Euro Riester-Zulage. Und Kinder ab 2008 geboren erhalten 300 Euro pro Jahr. Käufer können darüber hinaus bis zu 2.100 Euro als Sonderausgabe von der Steuer absetzen. Auch die Tilgungsleistungen für das Darlehen sind absetzbar.

Brock Immobilien berät Sie rundum beim Immobilienkauf – auch wenn es um eine Immobilie im Grünen für Ihren Ruhestand geht.
Schauen Sie doch mal in unsere Immobilienangebote

Immobilie als Altersvorsorge: 90 % abbezahlt ab Rente

Damit sich der Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge rechnet, sollte eine wichtige Bedingungen allerdings erfüllt sein: Wenigstens 90 % des Kredits sollten Sie bis zum Eintritt des Ruhestandes abbezahlt haben. Sonst drohen im Ruhestand finanzielle Engpässe.

Immobilie fürs Alter erwerben: achten Sie auf die Lage

Wie wollen Sie eigentlich im Ruhestand wohnen? Im Grünen, mit viel Ruhe, netten Nachbarn und einer guten Anbindung an Supermärkte und Ärzte sowie weitere Infrastruktur? Wie etwa in Rösrath und Umgebung. Darauf müssen Sie dann natürlich bereits beim Kauf Ihrer Immobilie achten. Denn vielleicht fällt Ihnen irgendwann Auto- oder Fahrradfahren schwer.

Manchmal geschieht es durch Trennungen oder berufsbedingte Umzüge, dass Sie nicht bis zum Ruhestand in Ihrer Immobilie leben werden. Dann eignet sich für den Immobilienverkauf natürlich eine Immobilie in Ballungsräumen mit großer Nachfrage besser.

Immobilie als Altersvorsorge: die Größe spielt eine Rolle

Wer die Immobilie im Alter bewohnen will, sollte auch darauf achten, dass sie späteren Anforderungen gerecht wird oder wenigstens umbaufähig ist. Sind die Türen breit genug? Ist der Zugang zum Haus und den anderen Räumen barrierefrei? Sie sollten die Antworten kennen.

Bedenken Sie auch die Größe der Immobilie: Einen großen Garten zu pflegen oder viele Räume sauber zu halten, erfordert Energie – oder Sie müssen jemanden dafür bezahlen. Oder lässt sich später ein Teil der Immobilie umfunktionieren? Zum Beispiel zu einer Einliegerwohnung?

Schützen Sie sich vor Risiken

Mieter müssen das nicht – Immobilieneigentümer schon: eine kaputte Heizung reparieren, neue Fenster einbauen oder ein undichtes Dach sanieren. Das alles geht ins Geld – und verursacht Kosten. Die Empfehlung lautet hier: Planen Sie je qm Wohnfläche 1 bis 2 Euro im Monat für Instandhaltung im Durchschnitt ein.

Setzen Sie deshalb für Ihre Altersvorsorge nicht alles auf die Karte einer einzigen Immobilie – streuen Sie Ihre Geldanlagen. Investieren Sie auch in Wertpapiere oder weitere Geldanlagen.

Immobilie als Altersvorsorge nutzen – Immobilienverkauf

Eine weitere Möglichkeit, per Immobilie Altersvorsorge zu betreiben, ist der Verkauf der Immobilie: Sie planen hier ein, dass der Preis für Ihre Immobilie bis zu Ihrem Renteneintritt steigt. Lesen Sie hier mehr darüber: Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlagen?

Gerne beraten wir Sie rund um Ihre Immobilie als Altersvorsorge und nehmen eine Immobilienbewertung vor – nehmen Sie Kontakt auf unter: 02205-9479450.

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